张心怡

【摘 要】新时期，我国经济迅猛发展，综合国力也显著增强。近年来，房地产行业蓬勃发展，是我国经济的重要组成部分。随着发展规模的不断扩大，需要大批资金融入是当下房地产行业亟待解决的问题。不少投资人看中了房地产行业的广阔发展前景，然而忽略了它潜在的风险，贸然投资，造成了大量资金损失。对此，本文简要分析了房地产投资信托基金的风险类型，并相应的提出了一些针对性的规避风险对策，望对我国房地产投资安全具有一定的借鉴作用。

【关键词】房地产；投资信托基金；风险研究

一、房地产投资的具体方式

房地产行业作为我国经济发展的龙头，未来必定拥有广阔的发展前景。涌现了大批的房地产投资商，他们主要通过两种投资方式来实现对房地产的融资，具体的分为直接投资和间接投资。直接投资方式指的是房屋销售方以及房屋购买方他们个人的投资，这种的只限于这两种群体；而间接投资方式的应用范围则比较广泛，可以是房地产企业股票证券投资，也可以是住房抵押证券购买，同时2008年我国开始推行的房地产投资信托基金等。其中房地产投资信托基金已经逐渐成为我国房地产融资的主要来源之一。

二、房地产投资信托基金的内涵

我国房地产投资信托基金具体含义表现为，对投资者承诺发放收益凭证，以此种方式来吸引投资人，最终的投资收益由房地产信托基金公司发放给投资人。这是我国近几年推行的新型投资方式，因为其简单灵活的特性收到投资人的大力追捧。不过，因为这种投资方式還在初期的发展阶段，还没有建立完善的风险规避机制，导致投资人承担着一定的资金流失风险。对此，我国还需要继续加强对房地产行业的监管力度，保障房地产投资人的资金安全性。

三、房地产投资信托基金的风险种类

1.房地产投资信托客观因素风险

（1）国家政策风险

房地产投资信托基金的具体收益是随着国家政策的变动而产生波动的。当国家政策对于房地产投资信托基金实行严格控制管理的政策，此时投资收益就会大幅度缩减，从而影响到投资人的利益；当国家政策对于房屋开发进行限制管理时，房地产的开发与发展也会相应的受到一定程度的打击，投资收益也不尽人意。此外，我国对于房屋价格也会进行相应的调整，当房屋价格被调低时，对房地产商也会使房地产商的盈利极大程度的降低，投资人的收益也就得不到切实的保障。

（2）国家法律法规风险

目前，房地产投资信托基金的投资方式还在初期的完善发展阶段，有很多的地方需要进行改进，然而我国当前对于房屋投资信托并没有严格明确的法律规章制度，去规范它的发展，久而久之，便出现了一些鱼龙混珠的房屋信托投资企业，打着为房地产融资的旗号，私吞人们的财产，对我国人们的资金财产安全造成了严重的损害。为此，我国对于房地产投资信托企业应该严格规范，切实保证投资人的收益，规避投资风险。

（3）国家经济发展不稳定

房地产行业的发展与我国经济的发展水平是密切相关的。当我国经济发展处于不稳定状态时，国民消费水平也会相应的降低，对房屋的销售也会产生很大的影响。房屋的销售滞后，房地产商的盈利水平无法提升，那么投资风险就随之产生了，导致房产投资信托基金的收益受到重创。

2.房地产投资项目内部因素风险

（1）房地产业本身缺少灵活性

房地产业的主体是房屋，而房屋属于一种固有的资产，不具备一定的灵活性和流通性，这本身就存在着一定的投资隐患。投资注重投资对象的灵活性，这样所需要承担的风险会降低。而对房地产投资的过程中，如果在建造房屋时出现了问题，那么之前投进去的资金就没有安全保障，房屋建造方已经将资金全部应用于施工过程，无法再归还投资的本金，这就造成了投资上的资金损失。

（2）建筑施工过程监管不善

在房屋建造的过程中，每一个环节都应该得到严格的监管，确保房屋的质量。如果因为管理人员的监管不善，造成了施工过程的差错，那么就会对房屋质量产生直接的影响。在后来的房屋销售过程中，房屋的质量问题很有可能导致房屋销售量降低，此时，房地产投资信托基金的收益也无法得到切实有效的保障了。

（3）资金来源渠道单一

我国房地产业的发展蒸蒸日上，近些年致力于中高层建筑物的构建，需要大量资金的融入，才能够从根本上确保施工的顺利以及工程的质量。尽管房地产投资信托基金是我国房地产业主要的融资来源渠道，但是筹建大型的工程，仅仅凭借一种资金来源是远不能解决问题的。因此资金来源渠道单一也是房地产业融资的一项难题，我国仍需要开发出更多的融资渠道，并且将投资的风险降到最低，确保房地产业发展拥有稳定的资金来源。

四、降低房地产投资信托基金风险的具体对策

1.政府机关完善有关房地产投资信托政策

为了严格规整房地产投资信托基金的市场，我国的政府机关需要完善有关房地产的管理政策，对房地产业进行合理的控制，例如根据当地的实际经济水平适时调整合理的房屋价格，既能满足消费者的需要，同时也能促进我国房地产业保持健康稳步的发展，进而在一定程度上保证了房地产投资信托基金的正常收益。

2.投资信托企业增强与金融机构的合作

为了避免房地产投资信托基金遭遇风险，切实保障投资人的有关利益，信托公司可以加强与银行等金融机构的合作，为投资人提供担保服务，一方面让投资人放心；另一方面也降低了风险发生率。

3.投资信托企业加强对员工管理培训

信托公司的工作任务即是对投资人的资金进行合理的分配和管理，并将相关的投资收益发放到投资人的手中，因此整个工作过程都涉及到资金的管理，稍有不慎，便会造成投资人以及房地产业双方的损失。所以，投资信托公司内部应该加强对员工的培训和管理工作，首先应该规整员工的工作态度，严格按照认真负责的标准来开展工作，不容许有一点的疏忽；其次，要培养员工的职业素养，不仅要有认真负责的工作态度，还要有一定的素养，不得私自挪用资金，导致资金的流失；最后，管理人员要做到时刻监督，保证资金管理工作的顺利进行。

4.实行多元化组合投资方式

在进行房地产信托基金投资的过程中，为了将投资的风险降到最低，投资人可摒弃传统单一化的投资方式，选择多种房地产项目进行投资，将资金分散开来，避免因一种房地产项目的风险而影响大量的资金损失。实行多元化的组合投资方式一方面保证了投资资金的有效利用；另一方面也将资金损失率降到了最低。

5.投资信托企业建立一体化的规避风险系统

建立一体化的规避风险机制，虽然不能消除所有的风险，但是可以帮助信托公司以及投资人避免一些可预计的风险。房地产投资信托基金管理企业可以结合某个房地产机构历年的运营管理以及具有的消费情况，来对此机构进行大致的评估，是否具有投资的价值，可以获得的收益比率大约是多次。据此，在投资人选择相关的房产投资项目时，信托公司可以给出一定的建议，帮助投资人选择真正可靠的房地产建造项目，保证资金的安全性，从而也能够获取一定的投资收益。

6.房地产企业要严控建筑质量

房地产业项目筹建资金来之不易，为了确保资金的最大利用率，房地产商定要严控施工质量。在房屋构建的过程中，管理人员要加强内部管理，严肃工作人员工作态度，对每一个施工环节都不能疏忽，从开始的打地基到最后的建筑落成，都要用心去控制施工的质量。房屋的质量有保证，销售量才会随之增长，房地产商，信托公司以及投资人等三方也能得到可观的收益。

五、总结

房地产投资信托基金等投资方式的出现，为我国重大房地产项目的筹建提供了必要的经济来源。为了切实保障投资人以及各方的利益，我国政府机关需要完善相关房地产管理的政策，企业内部也需要加强对员工的管理，多方共同努力，保证资金的有效利用，降低投资的风险，为我国房地产业迈上更高层次发展贡献一份力量。

参考文献：

[1]冯晓明.我国发展房地产投资信托基金的风险防范探究[J].南方金融， 2009（07）.

[2]吕文斌.我国房地产投资信托基金的风险研究[J].商业文化（学术版）， 2009（06）.

[3]沈香.试论我国房地产投资信托基金的风险[J].商场现代化， 2009（17）.