吕莉

摘 要：房地产开发项目直接影响着工程之后的进度，为保障项目工程的稳定性与安全性，必须加大对施工过程的成本管理，科学规划项目工程工程施工成本使用方案，加强对每个施工环节的监督力度，在保障质量的基础上节约成本，坚持绿色环保的施工原则，有序推进施工成本管理管理工作，规避施工过程中浪费原材料等问题，通过引进先进成本管理理念、增强成本管理意识等途径，构建完善的成本管理制度，从而提升项目工程整体施工质量。

关键词：房地产开发项目；全过程；成本控制

1 房地产开发项目成本控制现状分析

1.1 企业管理者缺乏成本控制意识

房地产业在选拔管理者时一般是按照施工经验，这样就会造成一个普遍现状即房地产业管理者年纪普遍偏大。他们接受新事物的能力比较差，对新的成本控制技术不够了解。而且企业不注重对企业管理者的培训，即使培训，效果也不是很现住，不太能把理论用于实践。而且一些管理者不太愿意去接触新的成本控制方法，甚至认为以前的成本控制方法能用，现在依旧能用。熟不知，随着世界的变化，新事物的发展，产业为适应时代的潮流，不被挤下去，也需要引入新的技术。

1.2 工期延迟

由于前期需要投标，而公司为了能够得到该标，该项目的正常工期被压缩。还有一些项目会位于环境重点保护区，前期审核流程会较为繁琐，时间耗费较长，从而导致开工时间延迟。而公司为了在既定日期之前完成该项目工程，便会加快进度，增加劳动力，机器设备，降低了对项目工程质量的要求。这样反而导致了项目不合格，致使一些项目工程需要维修甚至返工，从而大大加长了项目工期。

1.3 成本超过预算

公司管理层对成本控制意识较差。公司仅仅对该工程可能会花费的材料、物力等做了大约的预算，并没有估测施工过程中可能出现的额外开销。比如一些项目前期设计的缺陷，致使一部分项目需要返工，维修而增加成本费用没有考虑在内。另外，为了在既定日期之前完成项目，公司投入大量的人力物力也是增加成本的一个主要原因。

1.4 质量、成本、进度缺少集成控制

一个房地产项目一般由质量、成本、进度三个关键要素组成，房地产业管理者把他们拆分开来单独的分配给各个部门执行，每个部门在制定计划、分配任务、解决问题时只会考虑自己的部门所负责的部分。当项目进度比预期慢时，企业只会考虑要追赶进度，并采取相应的措施，比如加派人手，增加机器，采取新工艺，这样势必就会造成成本的增多，并且工程的也会有所降低。当成本超过既定预算是，企业则会为减少成本而做处相应的举措，比如降低材料使用标准，减少劳动力，这样工程的质量则会达不到既定要求，还有可能造成因质量不合格而造成的返工、重工，这样不只使工期大大增加，还造成了成本的加大。

2 加强房地产开发全过程成本管理的建议

2.1 施工前的成本控制

2.1.1 决策阶段成本控制

项目决策与项目设计、应用以及资金投入皆有直接关联。在投资房地产项目之前，需做好决策分析工作，这是保证项目少投资、少消耗的核心手段。基于以往房地产项目开发的经验而言，决策对项目投资成本的影响是巨大的，在决策阶段需对项目成本投资进行预测，构建有效的控制目标，对投资进行合理控制。在实际决策中，需做好对应的估算工作，在项目开发建设中投资估算占据主体地位。

2.1.2 设计阶段成本控制

设计是项目开展的基础，在项目投资中设计的影响极大，项目的设计水平不但会影响施工投资，还会影响施工竣工后的实际效益。所以，为了确保项目经济效益，在设计阶段需要做好设计工作，确保项目质量，要保证设计合理规范，以免在施工中发生变动，以此来对成本进行有效控制。在实际设计中，相关人员可以利用以下方法进行控制。第一，采用限额设计来控制成本，所谓的限额设计，就是依据投资估算与设计责任书的具体要求，保障项目所有性能皆能满足需求的前提下依据标准完成设计，采用限额设计能够切实规避设计随意变动的情况。第二，结合设计投标和工程造价，这么做的目的是为了规避与预防设计不规范的状况，并且还能在设计阶段构建成本控制理念，确保设计人员在实际工作中能够在保证建筑外观的同时控制造价，增加项目收益。第三，加大对设计图纸审核力度，以免因设计问题而出现资金浪费现象。

2.1.3 招投标阶段成本控制

房地产项目开发的主要环节就是招标。由于房地产企业所涉及的专业种类比较多，在具体工作中，招投标部门无法对所牵涉的内容进行控制。所以，在进行招投标时，需将专业部门的作用发挥出来，增强工作积极性，确保各部门皆能参与到招投标工作中。在该阶段中，对投标成本进行合理控制需给予施工图纸为标准，保障出图时间，做好文件审核与相应谈判工作。

2.2 施工階段的成本控制

2.2.1 设计变更的控制

不同的设计机构与设计人员所具备的设计水平有所不同，所设计的施工图极有可能存在不足的地方。所以，若想确保设计完美无瑕是不可能的，在实际设计中需要尽量减少变动，若是变动最好在施工之前，一旦施工进行以后能不变则不变。在修改过程中，作为开发商需要加大该设计图纸的审查力度，来降低施工后期变更几率，节省成本。

2.2.2 选择监理单位

在选择监理单位时，开发商能够通过公开招标的方式，在大量的投标单位中选择一个优质的监理单位来对工程进行监理，可以通过让投标单位拟订一份监理方案，通过开发商筛选的单位，还需对其资信状况等基本情况进行了解之后，才能任命其负责监理工作，保障施工顺利开展。优质的监理队伍，不但能够增强项目质量，还会降低开发商投资资金，从而确保开发商的经济效益。

2.2.3 对承包合同内容要进行明确

在签订承包合同时，需对市场行情进行全面了解，只有通过分析市场，才能保证合同的合理性。另外，在合同中需对可能出现职权模糊的地方进行明确，并对影响工程造价与工期等双方需要达成共识以后再签订合同。通过法律约束，能够督促各方皆能依据相关条款来展开工作。对于在施工中出现的意外事故而发生的索赔，需做好应对方案，以免因施工纠纷而延误工期。

2.3 竣工阶段的成本控制

工程造价管理中的重要组成部分为工程造价确定，在工程造价确定时，坚持以目前所应用的工程造价管理规章为主，依据甲乙双方所签订的合同，对每一项变更环节进行仔细核对，要保证核对时严格遵守实事求是的原则。工程结算审核时，需要对结算资料进行查看，探究其是否齐全，资料包括招标文件、工程联系单、合同补充协议、询标纪要、原合同、施工竣工图、图纸会审纪要等。另外，还需对工程施工竣工图纸与具体项目状况进行核对，探究其是否一致，以及工程量计算的准确性、市场价计价的准确性。

3 结束语

当前，我国社会经济水平不断攀升，城市化脚步加快，使得房地产业逐渐成为了经济市场中的主体产业，它对推动我国国民经济增长具有至关重要的作用。但因房地产业属于资金密集型产业，在实际建设中需要投入大量资金，加之建设周期较长，导致房地产企业承受的经营风险同其他企业相比要高很多。因此需加大对房地产开发项目的全过程成本控制力度，来保证房地产开发项目的经济效益，以期为房地产企业发展开辟新纪元。

参考文献：

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