李娟

摘 要：住宅工程质量分户验收制度实施以来，不仅消除住宅工程观感质量和使用功能方面的一些通病，有效降低工程返修率，强化了工程参建责任主体质量意识，提高了居民对住宅工程的满意度，同时也体现了政府对住宅工程质量的监管职能。但分户验收是工程质量管理的一项制度创新，分户验收的监督也是全新的，需要不断的探索总结和完善。

关键词：住宅；分户验收；监督

1 引言

住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

住宅工程分户验收的实施，有效降低了住宅工程交付使用后的投诉率。对提升住宅工程的整体质量具有重要意义。

2 关于住宅工程质量分户验收的全面分析

住房和城乡建设部于2009年12月22日颁发了《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质[2009]291号），目的是为了进一步加强住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平。该通知颁布后，各地住房和城乡建设部门均结合本地实际制定了各地的分户验收实施细则或管理办法，住宅工程分户质量验收的依据和范围都定格在《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质[2009]291号）内，通过对楼层地面、顶棚和墙面的施工质量；所安装门窗的质量、栏杆、护栏的安装质量；室内主要空间尺寸、防水工程质量；给排水系统的安装质量、室内电气工程安装质量；建筑节能和采暖工程质量等涉及重要使用功能的重点检查、测量验收，有效地降低了住宅工程质量问题的投诉率，对住宅工程整体质量的提升起到了一定的推动作用。

3 目前分户验收实施过程中存在的问题

3.1 分户验收质量责任落实模糊不清

虽然各地对商品住宅工程纷纷制定了分户验收细则或管理办法，但是由于该制度实施的时间还不是很不长，经验积累不足，各方面考虑尚不周全，对参建各方责任单位的质量责任划分约束不强，从而导致效果提升很有限。这些问题主要体现在：（1）建设单位对分户验收工作程序控制不严、组织不利，从而导致工程质量保证体系失去控制，分户验收组织工作流于形式；（2）监理单位工程监理人员责任心不强，对施工单位检查测量成果监督验收不到位，分户验收监理工作流于形式；（3）施工单位不能正确的理解分户验收制度实施的意义，从而对分户验收制度的实施意识不强，且有消极的对待分户验收工作的情况，使住宅工程分户验收检查测量及整改工作流于形式，不能达到预期的效果。

3.2 分户验收流程受表面形式限制

近年来我国住宅工程规模不断扩大，直接结果就是住宅工程质量分户验收的工作量呈现直线增长趋势。这就间接导致在住宅工程质量分户验收中工作量大增，而工作量的急剧增加并没有和工作人员的工资效益形成正比，这就造成工作人员积极性不高，使分户验收流于形式，直接了影响分户验收工作的执行和落实，导致分户验收不能达到预期效果。

3.3 分户验收让政府监督部门力不从心

房地产开发公司、施工单位、监理单位组成的分户验收组检查验收完成后，政府部门的监督机构还要进行监督抽查，但目前各地政府部门监督机构的监督人员数量普遍不足，监督机构的人员配备数量与规定的监督抽查的户数要求相去甚远，无法满足监督抽查所需人员数量。在监督力量严重不足的情况下，让政府职能部门充当分户验收的守门员角色，既让政府职能部门力不从心，也与目前中央简政放权的总体方针相背离，更无法体现工程质量应由工程参建各方责任主体负责的法治要求。最糟糕的是，政府监督机构界入过深，给社会各界及普通民众留下了深深的误区，将政府监管机构作为工程质量的首要责任人予以要求，一旦出现房屋质量投诉处理纠纷，所有的矛盾都直指政府，反而将真正需要承担工程质量责任的主体忽略不计。而由此而延伸出的群体投诉或是上访时有发生，给建设和谐社会带来了诸多负面影响。所以，政府监督机构在此环节的监督方式、手段以及所处的角色位置，都有必要重新探讨定位，在质量监管上真正坐回到“裁判员”的位置上，来对企业的质量行为进行监管、规范，从根本上强化企业的质量责任意识，从而保证住宅工程整体质量的提升。

3.4 分户验收虽然量大面广，但还是不能包治百病

目前的分户验收仅侧重于房屋的空间尺寸、基本使用功能方面，对房屋的内在质量如主体工程质量尚无涉及。另外，近些年人民生活水平提高后，对住宅内空气质量、建筑节能、噪音影响等方面也有较高要求，而这些方面的质量状况在分户验收并时没有涵盖，投诉也时有发生。分户验收不能包治百病，所以住宅工程分户验收制度还需进一步探索完善，以适应和满足新经济环境下的居住要求。

4 加强分户验收制度的落实与务实改进探讨

4.1 严格执行分户验收程序

在分户验收过程中要严格地按照住宅工程的质量、技术施工标准进行验收。施工过程中施工单位定期或者不定期的培训提高施工操作人员的相关技能，使施工操作人员充分地掌握工程施工中一般项目和主要项目的质量标准，当一道工序完成后，要进行科学合理的检查抽测和质量验收，符合施工质量验收标准后再进行下一道工序的施工，以提高工程质量分户验收的效率和质量，保证一次性的合格率。

4.2 详细记录分析

分户验收过程中出现不符合要求的应及时记录、现场标注，处理后再行验收。在验收过程中发现房屋内出现渗漏、墙体开裂、室内空间尺寸有误等问题，应该在相关统计和总结中详细列出重点并注明在图纸对应处，以便随后进行返修整改。若工程中使用了新技术或者新材料，应该将工程的实际质量情况进行专项预防和整治并依照相关规定进行论证。

4.3 建设单位应当强化对分户验收的组织管理

在住宅工程质量分户验收中，建设单位应当加强组织管理，根据工程实际情况，及时调整分户验检查的收细则及重点。在分户验收中对住户投诉率高的部位和投诉相对集中的热点问题，应给予侧重检查和验收，保证住宅工程分户验收质量的可控性和有效性。在健全完善分户验收管理制度过程中，除做到住建部的规定要求外，企业应根据市场和经济的发展要求，逐步增加对房屋内部的环境质量和噪音控制等方面質量的验收，从而满足人们对居住品质的要求。

4.4 引入第三方加入住宅工程质量分户验收，激发业主参与意识

目前的住宅工程分户验收都是由工程参建各方责任主体进行，因利益驱使很难做到客观公正，广大商品房的业主对分户验收的结果也普遍持怀疑态度，而政府监督机构又限于监管力量不足而无法面面俱到，因此可考虑引入社会力量开展第三方验收，如近几年悄然兴起的民间验房师，有一定专业水平又相对公正，很受业主们的信赖。因民间验房师是由业主委托的，与参建各方无关，让民间验房师参与分户验收或作为分户的必要补充，这样既激发了业主参与房屋质量的监督意识，也可以在一定程度上促进企业自我质量意识的提高。

5 结束语

实施住宅工程质量分户验收是对现行国家住宅工程竣工验收制度的完善，改变了以往只注重住宅工程整体质量的评价而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅工程的整体质量。

参考文献：

[1] 杜伟雄.从住宅质量投诉处理谈分户验收[J].工程质量，2016（S1）.

[2] 彭涛.住宅工程质量分户验收实施中的问题及对策[J].科技展望，2015（23）.

[3] 周汝贝.住宅工程质量分户验收存在的问题和对策建议[J].科技风，2014（13）.

[4] 住房和城乡建设部于2009年12月22日颁发的《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质[2009]291号）.