程翠青

摘 要：近年来，我国房地产市场价格持续飙升、房地产库存高企、空置率居高不下等问题日益凸现，已经成为学术界、企业、政府和媒体关注的重点。本文以渭南市为例，对影响房地产市场的相关因素进行深入探讨，并提出相关建议。

关键词：房地产市场；三四线城市

中图分类号：F832.39 文献标识码：A 文章编号：1674-0017-2018（6）-0080-03

自20世纪80年代住房制度改革以来，我国房地产市场飞速发展，逐渐成为国民经济的支柱产业，对经济的稳定持续发展至关重要。但目前，在房地产市场繁荣发展的背后，房地产价格持续飙升、库存居高不下等问题日益凸现，引起了全社会关注。为遏制房价快速上涨，维持房地产市场健康发展，一二线城市相继出台了一系列房地产调控政策，在很大程度上抑制了房地产市场的投机性需求和房价的快速上涨趋势。部分三四线城市受各项房地产新政影响，房地产市场出现新变化，如渭南，作为西安周边的三线城市，2017年房地产市场也迎来新局面。

一、房地产市场发展现状

渭南市作为三四线城市之一，具有交通便利，邻近省会中心城市的地理优势，受西安房地产市场发展影响，渭南市房地产市场也发生了较大变化。从2017年房地产市场数据可以看出，主要呈现出三大特点：

（一）房地产市场“逆势回暖”，房企投资热情高涨

随着市场需求的持续增长，渭南市房地产市场逐渐回暖，房企投资热情高涨。从开发投资来看，截至2017年末，渭南房地产开发完成投资113.81亿元，同比增长17.4%，占全市固定资产投资总量的4.24%，对固定资产增长贡献度为3.76%，高出上年末3.78个百分点，助推地区经济持续增长。从施工面积来看，2017年全市房企累计施工面积1177.52万平方米，较上年末增加80.7万平方米，同比增长7.36%，高于去年同期4.56个百分点，房地产企业开施工速度加快。2017年，在众多城市房地产市场普遍下行趋势下，渭南房地产市场却逆流而上，房地产开发投资明显回暖升温。

（二）房地产市场“销售火爆”，房价持续攀升

2017年以来，受部分城市限购限贷等房地产调控政策的刺激，渭南市房地产市场销售总体趋旺。从销售量来看，市场销售趋旺。全年商品房销售面积206.49万平方米，同比增长18.3%，较上年同期提高39.4个百分点；商品房成交量也飞速上涨，月份均维持在600-700套之间，全年成交总量约为8287套。部分高品质楼盘因销售火爆甚至采取排号认筹模式，开盘日销售成绩喜人。从销售价格来看，渭南商品房价格持续攀升。据统计，12月末商品房销售均价为4207元/平方米，较年初增长686元/平方米，同比涨幅1月-10月基本维持在200元/平方米，11月開始大幅提升，涨幅高达750元/平方米，个别楼盘销售价格一举突破5000元/平方米，如上上国风·东府1号、豪润公园天下、碧桂园等。

（三）房地产市场“供不应求”，去库存效果显现

自2017年初以来，渭南诸多房企项目陆续开盘，产品推出层出不穷。从竣工面积来看，全年商品房竣工面积138.47万平方米，较年初增长100.16万平方米，较去年同期减少24.79万平方米，下降15.18%；从供应套数来看，2017年渭南楼市共获证楼盘27个，新增供应商品房13028套，供应面积162万平方米。虽然市场新品供应不断，但由于市场需求旺盛，销售面积在3月之后超过当月新增供应面积，房地产市场供不应求，直到12月大量房源入市，销售与供应比才回归正常，导致商品房库存总体出现下降。据统计，12月末渭南市商品房待售面积113.03万平方米，待售面积较上月减少3.94万平方米，较上年同期减少19.83万平方米，同比下降14.9%，商品房待售面积量速齐减，去库存成效显著。

二、房地产市场影响因素分析

2017年渭南房地产市场产销两旺，房价一路飙升，预计今年渭南整体房地产市场仍将保持平稳增长态势。据调查，渭南房地产市场的发展主要是受以下因素影响：

（一）大城市购房政策收紧，市场需求向小城市转移

2017年二季度伊始，西安房地产调控力度不断加大，一方面是“限购、限贷”等政策逐渐升级，导致不满足购房条件的人口资源回流，市场需求向周边三四线城市转移。渭南作为西安近邻，也受政策刺激，房地产市场需求不断升温。另一方面是2017年西安房地产市场均价从6600元/平，一路上涨至1.1万元/平，涨幅高达2倍，“买涨不买跌”的购房心理也拉动了西安周边区域购房者的购房热情。

（二）去库存政策落实，市场潜力充分挖掘

为促进三四线城市房地产去库存，渭南市政府积极贯彻落实相关政策要求，从信贷、货币补贴等多方面鼓励购房，不断挖掘市场潜力。诸多开发商积极调整政策，将首付比降至20%，并推出六千抵两万、一万抵三万、九八折等多种优惠政策吸引购房者，宽松的购房环境为购房需求的释放提供了保障。同时，为加大房地产去库存，渭南市政府鼓励采用货币化方法对棚户区改造居民进行转移安置，刺激居民消费，带动房地产市场需求量的增加。

（三）城市拆迁改造加速，刚性购房需求增加

近年来，渭南市以建设“宜居宜游、富美临渭”为目标，加速推进城市建设改造。2016年渭南市政府对广场南路、市二院、老货运中心站片区进行拆迁，2017年对17个区域进行了棚户区改造，持续大规模的拆迁改造工程催生了大量的购房需求，导致涌入市场的购房者不断增加，带动渭南楼市活跃。同时，拆迁补偿的货币化安置将房子变成钱，增加居民实际购买力，居民进入房地产市场又将钱变成房子，释放刚性需求，为渭南房地产市场带来消费红利。如2017年上半年涉及拆迁的户数约10129户，其中货币补偿安置户数4955户，占比高达48.9%，这些拆迁户为市场现房销售提供了很好的契机。

（四）居住要求改变，改善性住房需求增长

近年来，随着生活和收入水平的提高，居民的住房需求发生了一些变化。一方面居民对居住环境的要求越来越高，老旧小区因供暖等基础设施不全、交通不便、绿化不足、安全等级低等已经无法居民满足要求，而设施齐全、环境优美的高品质住宅成为居民住房首选，改善性住房需求增加。另一方面随着2016年二胎政策的全面放开，许多居民家庭增添二胎，家庭成员增多，住房需求逐渐从两室向“大中户型”转型，对小三、四室住宅的需求不断增加，拉动“大中户型”住宅价格不断攀升。

（五）品牌房企强势入驻，市场活力被激发

2016年之前，渭南房地产企业以本地开发商为主，企业规模不大，商品房产品同质化严重，导致房地产市场缺乏竞争力。而2016年大型房企陆续入驻，改变了渭南楼市本地企业一家独大的局面，为市场注入活力。一是购房者对大型开发商的品牌和产品品质信赖度较高，愿意用较高的价格换取高品质的产品，所以随着品牌房企产品的不断加推，市场楼盘品质逐渐被拉高，带动房价也持续攀升；二是外来品牌商的进入加剧了市场竞争，本地开发商面对强劲的“外来者”之时，会更加注重自身品质的发展，创造更优质的楼盘项目，提供更便捷的销售服务来赢取渭南购房者的心，从而将带动渭南楼市质量整体水平的提升，为房价提供了释放空间。

三、房地产市场发展存在问题

（一）区域分化严重，市场存在结构性差异

从投资来看，各县市区房地产投资差异显著。据统计，2017年投资排名前三的县区分别为临渭区、韩城市、富平县，占比分别为56.5%、21.3%和10%，合计投资额为100.13亿元，占全市总投资的88%；排名后三的县区为潼关县、华州区、高新区，占比为0.2%、0.3%和0.9%。从项目来看，房地产项目分部不均衡。2017年全市在库房地产项目177个，其中项目最多为临渭区64个，占比36.2%，最少为潼关县，占比仅0.56%；而临渭区项目中超亿元项目54个，超5亿元项目21个，超10亿元项目9个，占全市比重分别为40.9%、46.7%和64.3%，大规模项目较多。从销售看，2017年市场销售较好的三个区域为临渭区、韩城和大荔，占比分别为32.8%、29.3%和10%，累计占全市总销售面积的72%；销售较差的县区为华州区、潼关县和华阴市，占比分别为0.7%、0.8%和3%，市场差异较大。

（二）融资渠道不畅，行业资金来源收紧

据调查，2017年渭南市房地产开发企业到位资金94.58亿元，同比下降2.1%，低于同期4.5个百分点，企业资金量收紧。从资金来源看，房地产企业国内贷款和自筹资金趋紧，同比大幅下降，而以定金预收款为主的其他资金保持稳定增长。其中：国内贷款1.67亿元，同比下降72.5%，占到位资金比重为1.8%，较上年同期下降4.8个百分点；自筹资金共41亿元，同比下降15.7%，占到位资金比重为43.4%，较上年同期下降7个百分点；定金及预收款为32.44亿元，同比增长53.1%，占到位资金的比重为34.3%，高于上年同期12.4个百分点。可以看出，以房屋销售为主的定金及预收款正在成为企业资金来源的渠道，从金融机构进行融资的规模持续下降，融资渠道较为单一。

（三）商用房去化周期长，去库存压力仍较大

截止2017年末，渭南市商品房待售面积中住宅待售面积66.7万平方米，商业营业性用房待售面积31.24万平方米，其他待售面积7.67万平方米，分别较上年末减少6.4、7.78和6.44万平方米，办公楼待售面积为7.42万平方米，较上年末增加0.78万平方米。按照2017年商品房月均销售面积测算去化周期，住宅去化周期约为4.74个月，商业营业性用房去化周期为12.22个月，办公楼去化周期为21.8个月，其他用房去化周期最长需要32.3个月，非商品房去化周期均较长，去库存压力仍较大，需要重点关注。

四、促进房地产市场发展的对策建议

一是加大行业调控统筹力度。政府应允许各县区根据实际，进一步出台差异化调控政策，对去库存进展较慢的区域，加大激励力度，并严格限制土地供应；同时要督促各县区结合地方发展规划，加强对商品房分区域、分类别的调控和引导。同时要建立以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障的两个体系，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，推动住房回归居住属性。

二是多渠道消化现有商品房库存。加大非住宅商品房去库存激励力度，引导有条件的房地产企业将待售商品房向养老、租赁等新兴业态转化；鼓励企业将办公楼等非住宅商品房转为自有物业，支持房地产开发企业向“租售并举”投资模式转变。鼓励各地结合公租房改革，将符合条件的商品房转为公租房、安置房和保障房，或者由政府对商业办公、公寓房等先买后租，扩宽现有库存消化渠道。

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Abstract： In recent years， the problems such as the continuous rise of the price of the real estate market， high inventory of the real estate and high vacancy rate etc. have been increasingly protruding， and also has become the attention focus of the academic， enterprises， government and the media. Taking Weinan city as an example， the paper makes an in-depth discussion on the factors affecting the real estate market and puts forward relevant suggestions.

Keywords：the real estate market；third-tier and Fourth-tier Cities

責任编辑、校对：张宏亮