■丨郑 理

对于在北上广等大城市工作打拼的年轻人而言，租房一直是许多人的痛点。因而自如、蛋壳等长租公寓的出现，让越来越多的人选择了这种新型的租房方式。

然而，这种新型的长租公寓真的能令人安心吗？前段时间，经营长租公寓的房企，刚被指责与房租上涨有关，上一波舆情尚未平息，长租公寓又因装修甲醛超标陷入又一场风波。

市场需求催生长租公寓

“长租公寓”，又名“白领公寓”“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

那么，长租公寓为什么会迅速成长起来呢？

首先，长租公寓火爆的原因离不开本身长租市场存在着巨大供应缺口。随着城市化进程的快速推动，尤其是一线城市的住房市场，存在严重的供求不平衡与供需错配。相关资料显示，在中国前十大城市，租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍。

而与强大的租房需求相对应的，是传统租房市场存在严重的信息不对称、质量参差不齐、产品错位严重、随意涨价等行业痛点。

同时，传统的存量房屋基本都是两室、三室的单元房，价格高、装修差，普遍满足不了租客需求。而大多为一居室的品牌长租公寓，可以拎包入住，这种机构化运营，具有更高品质的房源产品弥补了传统长租房的种种缺陷，受到一二线城市租房人群，尤其是青年人群的追捧，而以短租起家的木鸟短租也嗅到商机，于近期推出中长租业务，借助平台已有优势切入中长租市场，以期分得一杯羹。

再是国家政策层面，以租代购概念的提出让各大老牌房企看到了除建房卖房之外的又一“掘金宝矿”。

十九大和中央经济工作会议均明确指出，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁。而具体到各地政府，也陆续出台租售同权等鼓励发展租赁市场的各种政策。可见，随着国家政策的强力推动，租售并举的发展方向已成必然。

事实上，在中国排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上的企业涉足长租公寓，开始规模化布局。例如，万科于2016年推出长租公寓品牌泊寓，已累计获取房间数超7万间，计划未来三年拓展45万间；2017年10月末，碧桂园获得中信银行提供的300亿元保障性基金，计划三年达到100万间的规模；保利地产也计划三年内完成30万套长租公寓房间。

这些都是长租公寓的优势，却也奠定了长租公寓成为风口的根本动力。

“房子是用来住的，不是用来炒的”。长租公寓火吗？当然，它频频被政策提及。长租公寓有问题吗？肯定，它屡屡触及法律法规。长租公寓的发展已由原来的“边角料”成为关乎国计民生的一项重要工作，但依旧处在一半海水一半火焰的边缘。

民生之举也需防范风险

根据中国房价行情网公开信息，2018年7月，北京房租同比上涨达21.89%，环比涨幅为2.63%，租金绝对水平在全国领先，每平米均价达到92.33元/月，而上海、深圳和广州则分别为81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

那么，租金的高涨与长租公寓大规模抢占房源是否有直接关系？也许大量资本进入长租公寓行业，本应有助于推动行业快速发展。但在现实中，一些资本加持的企业为抢占房源，哄抬租价、随意挪用租金，反而放大了行业风险

8月20日，鼎家突然宣布破产，并被安排进入破产清算程序，此事之所以影响较大，是由于鼎家在公寓运营中采用了激进的“金融游戏”。据了解，鼎家在与租客签订租房合同时，会推荐租客使用工商银行、爱租哪、美窝、365分期、爱上街等分期支付APP，在未告知租客会产生借贷关系的情况下，租客通过APP一次性把租金付给了鼎家。这导致鼎家破产后，租客不仅拿不回押金，还要每月向这些APP还款。与此同时，房东却未收到鼎家应付的租金。

既然租客付了租金，那么本该转交房东的租金去了哪？有分析认为，鼎家的商业模式简单说就是利用租客的信用，向网络金融机构套取大量几乎零成本的扩张资金。除了鼎家外，很多中介机构都在利用这种方式加快企业资金回笼。

“此次曝光的长租公寓项目破产，说明很多长租公寓一旦涉足金融业务，就会出现新问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类租赁业务，相当于中间加入了一层消费贷业务，租客表面上是每个月付租金，但其实是每个月在还网贷。如果业务操作稳定，本身没问题，但如果中间资金不到位，导致房东不愿意继续出租，这个时候租客就会很被动。

鼎家“爆雷”看起来只是个例，但随着越来越多的玩家和资本进入长租公寓市场，类似的风险正在急剧放大。近年来，万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域；链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓等各类长租公寓品牌涌现；互联网巨头阿里巴巴、京东等也相继宣布进军住房租赁市场。

在原我爱我家集团副总裁胡景晖看来，大量资金进入长租公寓市场，却并未改善租房问题，这是因为在落地的时候，这个行业跑偏了。

“其中最直接的风险就是未来租金的不确定性，空置率过高、租金异常波动、租户违约等因素都有可能影响到未来的租金收入，从而引发一定风险。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

发展住房租赁市场是建设房地产长效机制的重要内容，是保障民生的关键举措，在大力发展的同时必须注意防范风险。

补短板引导行业良性发展

长租公寓火吗？当然，它频频被政策提及。长租公寓有问题吗？肯定，它屡屡触及法律法规……

各项数据均说明长租公寓的发展已由原来的“边角料”成为关乎国计民生的一项重要工作，但依旧处在一半海水一半火焰的边缘。

相关专家表示，涉及长租公寓的金融监管有着相对的独特性，金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入，重点关注资金使用合规性，防止租户所缴纳的租金被挪作他用。此外，由于长租公寓收益率普遍较低，金融在推动长租公寓规模化发展时为获取更高的预期收益，容易推高租金，这需要相关监管部门格外注意。

8月17日，北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求住房租赁企业不得利用自银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

8月22日，北京市住建委会同市公安局、市工商局等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。开通首日，共接到投诉举报52条，查处违规机构23家。

北京市住建委表示，消费者遇到中介机构存在无照经营、未备案；打隔断出租；哄抬房租、恶意克扣租金、押金；发布虚假广告、虚假房源信息；采取威胁、恐吓等暴力手段或采取堵锁眼、断水断电、辱骂骚扰、言语恐吓等软暴力行为驱逐承租人、强行收取各类费用等侵害群众利益行为的，均可以通过热线直接进行投诉举报。各部门将依照职责对乱象予以坚决打击，对于违法违规行为一经发现予以严肃处理，对于违规中介依法予以高限处罚、注销备案、停业整顿直至吊销营业执照，对于涉及刑事犯罪的“黑中介”移送公安部门予以严惩。

“房子是用来住的，不是用来炒的”被写入多地政府工作报告。继北京对租赁市场调控力度全面收紧后，天津、南京等多地也开始跟进。

同时，住建部要求规范租赁市场，“购租并举是深化城镇住房制度改革的主要方向，住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，是解决城镇居民住房问题的重要渠道。”

在中央文件《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中直接指出积极发展公寓和民宿，可以预见，相关的法律界定及行业规范将出台。

其实，长租公寓还是一个新事物，在一定程度上还要加以引导，鼓励其健康发展。对于资本进入房屋租赁领域后要如何操作，注入的资金如何使用等新问题，政府及相关监管部门还需深入研究。

下一步，期待能加快住房租赁条例或有关租赁专门立法的出台，让租赁行业发展有法可依。同时，充分发挥行业协会的作用，行业协会或相关主管部门可以制作示范性合同文本，使中介、出租人和承租人在权利义务上实现实质性平等。此外，加强行业规范，推行企业信用评价体系，由市场对进入长租公寓的企业进行淘汰。

当然，长租公寓市场的发展离不开金融的支持。无论是集中式公寓还是分散式公寓，若想快速发展壮大肯定需要金融的支持，但要充分注意到过度金融化可能带来的风险，并加以控制。