朱文凯

改革开放以来，伴随着中国城镇化的快速推进及城镇住房制度改革的深化，房地产业的发展日新月异，在带动和推进我国国民经济增长及改善居民福利方面起到了重要的作用。然而，我国房地产市场“重售轻租”，房地产市场商品化特征过度膨胀，不断攀升的房价与可望不可即的刚需之间的矛盾日益加剧，引发了诸如社会居住正义无法实现、资源浪费、社会创造力不足、影响内需扩大等社会问题。

为实现“住有所居”的目标，中共中央开启新一阶段住房制度改革浪潮，提出“租购并举”和大力发展“住房租赁市场”，开启了我国新一阶段住房制度改革的浪潮，长租公寓市场逐渐兴起。虽然我国房地产行业迎来了历史性的“转变”和“机遇”，近期“租购并举”系列政策也陆续出台、融资模式不断推陈出新，为传统租赁行业转型升级提供了有效渠道；但我国长租公寓的发展仍然处于比较初级的阶段，面临盈利水平低和配套制度、法规尚不完善等挑战，制约长租公寓的规模经营和盈利增长。

博采众长，化挑战为机遇

美国、日本等发达国家的长租公寓行业发展较早，目前已形成了目标客户定位清晰、融资渠道稳固、具有合理收益预期的良好市场环境，能为我国长租公寓发展提供借鉴参考。招商蛇口学习、分析国内外长租公寓的发展模式、优秀做法及相关经验，在博采众长的基础上寻找适合自身长租公寓产业发展之路，化挑战为机遇。

重资产模式，“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦。EQR（Equity residential properties）是美国最大的出租公寓运营商，截至2016年底在美国7个州拥有近300多处物业、超76000套公寓，2016年实现收入24.26亿美元，其中营业收入几乎全部来自租金收入，营业利润8.56亿美元，市值规模近230亿美元。EQR发展经历了从快速扩张到精耕细作两个阶段，第一阶段从1993年仅有69处物业、2.2万套公寓快速扩张到2000年的1104处物业、23万套公寓；随后从2002年开始精简业务，聚焦于纽约都会区、西雅图、华盛顿特区、加利福尼亚州等住房需求旺盛的核心区域，针对細分市场客户的不同需求提供多种类型的产品，并提供便利的租住服务以及多种适应性服务、居住辅助服务等，增强客户黏性。在规模化扩张的背后，EQR利用美国独特的REITs（房地产信托投资基金）条件进行频繁的融资行为，在1996年-2007年的十年间共在债券市场上融资51.95亿美元，保障了扩张所需的资金。

轻资产运营，“承建+建后代租”的产业链闭环模式，提供全方位服务。大东建托是日本规模最大的承建和代租运营商，截至2016年底管理住宅近100万套，连续8年位列住宅建造数量全国第一、连续20年位列住宅管理数量全国第一。通过整合住房租赁产业相关产业链，大东建托以轻资产的模式扩张，提供从土地建设开始的“承建+建后代租”全套解决方案的业务模式，为土地主量身定制租赁住宅的建设方案，并与业主签订长达35年的包租合同。资产管理行业是连接业主与租客的桥梁，只有满足双方需求才能立足于市场，大东建托坚持以服务业主为出发点，注重租客的租住体验，不断提高租赁管理水平，建立“24小时live-up Support”服务中心，随时解决租住遇到的问题；与全国3700多家店铺建立合作关系，在网站上提供租住地附近诸如自行车维修点、咖啡店等生活信息，不断优化租客的租住体验。在日本房屋闲置率年年攀升的环境下，大东建托一直保持96%以上的高入住率，比行业第二名高出了8个百分点。

即使美国EQR和日本大东建托采用两种不同的运营模式，但金融手段是长租公寓快速发展的重要支撑、高出租率是长租公寓盈利的必要保证，两家龙头企业都利用好金融工具，选择土地资源紧张、房价收入比高、经济发展有活力、人口持续净流入的城市核心地段入驻，细分客户需求，提供有竞争力的产品及服务体系，使得出租率常年保持在95%以上。

探索创新，打造长租公寓全程专业运营商

招商蛇口响应党的十九大报告“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，重点布局长租公寓业务，积极探索与创新，推动培育健康可持续的长租公寓市场，助力人民实现“住有所居”安居梦。

细分需求，打造多元化公寓产品和专业服务。从目前国内的发展来看，长租公寓行业进入门槛低、参与者众多，在国家利好政策的推动下，行业极有可能在3-5年达到较为饱和的状态，产品力和服务将成为核心制胜策略之一。招商蛇口从都市租户群的居住需求出发，于2010年开始推出长租公寓——壹栈、壹间和壹棠三个系列，复合产品线，为青年白领、城市中产、高端商务等不同客群提供全周期租住解决方案。基于30年住宅租赁、7年中高端公寓运营经验，招商蛇口逐渐摸索形成“一体化开发”的模式，并搭建“公寓综合运营管理服务平台”，实现线上线下业务管理一体化、全流程智能化管控，不断提高客户居住体验，获得市场的广泛认可以及客户的高度赞誉。

产融创新，探路住房租赁资产证券化。在长租公寓快速扩张阶段需要面对巨大的资金和成本压力，加之我国长租公寓存在融资及退出手段有限、受市场波动影响明显等发展困境，机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。作为在公寓板块起步早、产品线完整的龙头企业，招商蛇口深度推进产融创新，积极探索租赁住房资产证券化，为“租购并举”时代的转型创新储备能量圈。招商蛇口在2017年12月1日刚获批60亿的全国首单储架式长租公寓商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度；三天后又搭伙建设银行发行200亿元长租公寓资产支持票据（ABN），并计划在住房租赁房源、住房租赁综合金融服务、资源平台利用及其他金融业务方面展开全面战略合作。

轻重结合，注重规模与效益的均衡。近年来，房企大军抢占住房租赁市场的竞争趋于激烈，与单维度追求规模化不同，招商蛇口更加理性，注重规模与效益的均衡，已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等精细化、标准化管理体系，租金溢价水平达20%-31%，对于行业有很好的引领和带动作用。

小而美，为美好生活蓄能

经过多年的深耕培育，截至2017年底，招商蛇口已在深圳、北京、天津、重庆等4个重点城市发展10多个项目，业务模式和布局日渐成熟，成为公司转型发展的重要抓手。

打造都市人的“心”之家，助力实现“住有所居”。对于忙碌了一天的都市上班人而言，归家是最美的旅途。招商蛇口打造壹栈、壹间、壹棠等多元化长租公寓产品，建筑规模总计约60万平米，约1.5万间，满足不同都市群体的需求。在深圳蛇口区域，招商蛇口运营“壹”系公寓3833套，在住客户约7000人，其中外籍客户超过500人，让身在异乡的都市人都能拥有有品质的居住，享受家一样的舒适和温暖。

实现良好业绩，形成独特的竞争优势。招商蛇口步伐稳健，“壹”系公寓具备租期稳定、空置期少、溢价率高等显著优势，平均出租率超过95%，居住两年及以上客户占比超过60%。从反映项目运营能力的GOP率（营业毛利率）来看，招商蛇口三个系列GOP率均在行业中占据领先地位，壹栈（青年公寓）GOP率达到90%，壹间（精品公寓）GOP率达到85%，壹棠（服务公寓）GOP率达到65%，在行业中具有独特的竞争优势。

突破资产证券化，促进公司转型发展。在半月内完成260亿元的长租公寓资产支持证券化，不仅有助于把长租公寓打造成公司转型创新的标杆和先锋；也标志着招商蛇口在用市场化手段、多渠道解决长租公寓融资难问题上迈出了坚实的一步，为公司其他底层资产的资产证券化业务推进打下坚实基础。

展望未来，助力实现“住有所居”

招商蛇口积极响应党的十九大号召，将长租公寓作为公司重要发展战略之一，未来将形成轻重结合、资管分离的长租公寓发展策略，围绕一线及重点二线城市进行重点布局，通过收购兼并的模式加速扩张，将长租公寓管理规模扩容至100万间。与此同时，招商蛇口将积极推动长租公寓资产证券化，开拓产融创新，将募集得来的资金将优先用于长租公寓的发展与运营，打造租赁公寓全程专业运营商，助力实现“住有所居”，辐射“美好生活”的力量。

编辑|杜娟 juan.du@wtoguide.net