叶青

近几年，买房成为居民生活中的热门话题，很多家庭倾其所有买房，其中不少人买二手房。由于二手房交易流程复杂，涉及问题较多，特别是买卖双方對房屋交易法律知识了解不够，容易导致纠纷。本案中，就是在二手房交易时，轻信熟人，自己不仅吃了官司，所购房屋也要被拍卖……

熟人交易，方便未必可靠

2013年5月的一天，家住广西柳州市柳北区的中年女士黄晓敏，在路上遇到了年过半百的男子马春生。两人过去住在同一条街，算是老熟人。后来，马春生搬离原处，两人近两年见面的机会少了。这次见面，彼此拉起了家常。

闲聊中，马春生说，最近父亲病重，家里经济有点吃紧，想把位于市区北雀路那套刚买的新房卖掉，给父亲救急。并叮嘱黄女士，要是知道谁想买房，请其帮忙推荐。

说者无意听者有心。此时，黄晓敏正打算买房，对方所说的地段也不错。她想，看在老熟人的份上，马春生不会要价太高吧？于是，她用试探的口吻问对方，房屋的价格大概是多少？得知黄晓敏有意购买，马春生自然高兴，当场表示在价格上肯定优惠。于是，两人当天一起看了房子。

黄晓敏对该房的位置和户型都很满意，马春生开出的60万元价格也算合理。两人交谈中，黄晓敏得知房产证尚未办下来，银行也有按揭贷款没有还清，但她对房子总体上还满意。出于对马春生的信任，黄晓敏直言到：我很中意你这套房，待回去跟家人商量后，过几天就答复你。

6月初，黄晓敏和马春生签订了房屋买卖协议。考虑到该房没有房产证，房屋过户和银行解除抵押比较麻烦，两人便约定黄晓敏首付29万元，剩下的31万元，以黄为马春生偿还贷款的方式分期付清，两年半后再办理房产过户手续。

协议签订后，黄晓敏按约支付给马春生29万元，马春生则将自己用于还贷的银行卡、购房发票和房门钥匙，一并交给黄晓敏。之后，黄晓敏请人装修房子、购买家具也按部就班进行着。

黄晓敏万万没料到，马春生竟然辜负了她的信赖和十几年的交情。2014年年初，马春生办理了该房屋的所有权证，却一直隐瞒着黄晓敏。7月份，马春生又将卖给黄晓敏的这套房子作担保，抵押给了另一男子陈永革，并向陈借款30万元，期限半年，月息利率2%，并与陈永革办理了抵押登记手续。

对于房屋抵押和借款的真实情况，黄晓敏和陈永革都被蒙在鼓里。马春生只给陈永革支付了4个月的利息，便销声匿迹，到还款时限届满，马再未现身。陈永革在找不到马春生的情况下，按房产证上登记的地址找上门，结果见到的却是黄晓敏。

债主现身，房子面临拍卖

黄晓敏和陈永革两人见面后，才得知房屋抵押和借款的原委，他俩都意识到被马春生忽悠了。陈永革随后说，自己想通过拍卖该房抵债。黄晓敏一听卖房，立刻傻了眼。尽管黄晓敏一再解释，但陈永革为避免自己的经济受损，直言相告黄晓敏，要么腾房，要么替马春生偿还其贷款。否则，将走法律程序拍卖。

面对马春生的要求，黄晓敏当然不答应。双方各执己见，谁也不愿退让。

过了一段时间，陈永革见黄晓敏仍不愿妥协，2015年4月10日，陈永革将马春生告到柳北区人民法院，要求其返还借款30万元及利息，并按每日1%支付违约金。

黄晓敏得知陈永革起诉了马春生，她担心房屋被法院拍卖，给自己带来更大的经济损失，便以马春生涉嫌诈骗为由，向公安机关报案。由于黄晓敏和马春生曾签有协议，约定两年半后过户，期限未满，公安机关认为属于民事纠纷，建议黄到法院去解决。

为了避免损失，2015年8月7日，黄晓敏也提起诉讼，请求柳北区法院认定她和马春生之间的房屋买卖协议合法有效，马春生应在2015年年底前将房屋过户给她。

由于陈永革起诉马春生的案子先立案，案情清晰，证据充分， 2015年11月21日，法院作出判决：马春生归还陈永革30万元本息及违约金。

判决一生效，陈永革便向法院申请执行马春生的房屋财产。因黄晓敏买的该房依旧登记在马春生名下，便被查封了……

一个月后，法院才判决黄晓敏和马春生签订的房屋买卖协议合法有效。但是，这个“时间差”对黄晓敏十分不利，为后续利益纠纷埋下了隐患。

黄晓敏虽是受害人，但法院对陈永革的那份诉讼判决??——查封拍卖涉案房屋，令她十分不安。2016年8月26日，在法院执行当天，黄晓敏就执行标的提出了书面异议，要求中止执行，将房屋返还给她。法院经审查后，9月30日，驳回了黄晓敏提出的异议。

自己疏忽而败诉，房子被拍卖

花几十万元买的房子将被拍卖，黄晓敏欲哭无泪，后悔莫及。2016年11月4日，抱着最后一线希望，她把陈永革和马春生一并告到柳北区法院，请求判决停止对该房屋的强制执行。

2017年7月12日，柳北区法院开庭审理了此案。

为了保住房子，开庭前，黄晓敏下了不少功夫。在法庭上，黄晓敏根据高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，在金钱债权执行中，如果不动产买受人在法院查封之前，已经签了合法有效的书面买卖合同，合法占有不动产、支付全部价款、或者虽然支付部分价款但将价款按法院的要求交付执行，未办理过户登记也不是出于买受人自身的原因，买受人可以提出异议，法院应予以支持。陈永革和马春生之间的借贷属于金钱债权，而黄晓敏与马春生之间在2013年就签订了房屋买卖协议，不仅首付了29万元房款，还通过替马春生还贷支付着剩余价款，且从未间断过。另外，本人实际居住并占有房屋，这完全符合上述规定。

陈永革认为，法院已认定他本人的抵押权合法有效，而且抵押权属于担保物，根据物权法的相关规定，他享有优先受偿权。陈的代理律师也指出，黄晓敏之所以遭受损失，是源于她自己的疏忽，如果她买房后及时进行“预告登记”，那么，陈永革去办理抵押登记时，就会知道该房屋已另有主人，陈就不会把钱借给马春生，之后的纠纷也就不会出现了。

当法官问黄晓敏为何交了29万元房款却不办理“预告登记”时，她懊恼地说：“因为过去和马春生熟悉，我太相信他了！另外，我也不知道还有这样一种登记，更不清楚它的重要性。”

法官在调解时，曾努力让两人达成和解，无奈双方意见分歧太大，调解难以达成。面对出乎意料的后果，黄晓敏觉得很委屈，认为亏大了，自己不仅装修了房屋，还支付了马春生首付款并替他偿还房贷。如果房屋被拍卖，所得款项除了交纳拍卖费，还要支付陈永革30万元的本息和违约金，房款所剩无几。

法院审理认为，黄晓敏向马春生购买房屋，但尚未支付全部价款，不符合最高人民法院的相关规定；陈永革因抵押享有担保物权，可以优先受偿。黄晓敏与马春生签订的房屋买卖协议，虽已被法院认定合法有效，在马春生未履行义务的情况下，黄晓敏应当向其主张违约责任，而不能因此对抗陈永革的担保物权。

2017年9月，柳北法院依据《民事诉讼法》第64条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定，驳回了黄晓敏的诉讼请求。她购买的此套仍登记在马春生名下的房屋，将被法院拍卖……

因忽略了房屋买卖“预告登记”，黄晓敏买的房子将被拍卖，所得钱款要为马春生还债，她的经济损失不言而喻。尽管黄晓敏与马春生之间还有房屋买卖协议，她可以另行起诉马春生，要求马返还房款，但难度可想而知……

律师提醒：不动产交易，切莫忽视预告登记

预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为了保障将来能顺利实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。办理预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的将不发生物权效力。《物权法》相关司法解释，则将其细化为未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权，不发生物权效力。这样做的目的，是限制卖方再次处分已经出售的不动产，保障买受方权利。办理预告登记，提交的材料和手续并不难。不动产的价值往往较高，如果买卖过程中出现纠纷，将面临较大的经济损失。因此，要学会运用法律来约束双方，避免被别有用心的人钻空子。