李峰，丁建勋

(珠海市测绘院，广东 珠海 519015)

1 引 言

容积率[1](建筑面积毛密度)是指一定地块内计容总建筑面积(计容建筑面积等于基础建筑面积加核增面积或核减面积)与建筑用地面积的比值。其作为一项典型的区划控制技术，首先于1957年的芝加哥提出并采用，后来于1961年也为纽约的区划条例采用，它以地块内建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并且是相关规划行政主管部门判定建筑是否符合规划报建的重要参考依据。由其定义可看出规划建设用地面积是固定值，总计容建筑面积计算准确性是判定容积率的前提，由于我国房地产行业日新月异，各种新型建筑结构无法从相应规范及标准直接解读判断，导致开发商想方设法利用规范或标准漏洞将“赠送面积”、“计容面积”“核增面积”“核减面积”等概念混淆，并且实际工作中不好把握如何计算。作者根据多年测量实践经验列举几种容易出现且不易判定的建筑构造，提出自己的认识与建议。

2 几种特殊建筑构造计容面积计算的探讨

目前，规划验收测量中建筑物核增或核减前的建筑面积主要依据为GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》、GB-T17986.1-2000《房产测量规范》的有关规定计算的、不进行面积分摊的、核定建筑物计算容积率建筑面积(简称计容建筑面积)的基础面积；关于计算建筑物基础面积的基础上核增、核减计容建筑面积计算各省市出台了《城市规划技术标准与准则》与《城市规划技术标准与准则的若干补充规定》等相关补充规定标准，对具备计容建筑面积核增或核减条件的建筑物，必须计算建筑物的核增计容建筑面积或核减计容建筑面积。核增计容建筑面积为应增计的、应参与容积率计算的面积；核减计容建筑面积为应减计的、不参与容积率计算的面积。但是我们实际工作中还是能发现部分建筑构造存在规范或相关标准有漏洞或者不完善的地方，主要如下：

2.1 阳台计容建筑面积的计算

建筑物中常见标准的不封闭阳台规范规定一般为按其维护结构外围半算面积[2]，而往往有部分房屋在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，建设有水平镂空楼板或连接横梁，或沿阳台开敞面或主开敞面有水平横梁、挂墙等结构体，如图1、图2所示：

图1 阳台上方有悬挂墙体、横梁墙身大样

图2 阳台上方有横梁现状图

上述特殊情况规范中没有明确规定，按规范要求仅将阳台按其外围水平投影半算建筑面积，悬挂梁体未作考虑。近些年来，开发商将此情况作为“赠送面积”“半赠送面积”的超高阳台增加了房屋销售卖点，而此类梁体构件位于建筑物主体结构内阳台上下方垂直空间内。因此此种阳台计容面积笔者认为：结构底板至其结构顶板间有水平镂空楼板或有连接横梁、或沿该阳台主开敞面有水平横梁或挂墙且其层高达到或超过两个自然层层高的住宅跨层不封闭阳台(包括跨层入户花园、户内花园、空中花园、阳光花房，基础面积为零)，按其结构底板外缘水平投影面积的0.5倍核增计容建筑面积。有的地区也出台了相应规定对超高阳台加倍计算建筑面积，希望国标对类似问题加以研究，如图3所示。

图3 各建筑构造计算面积系数

2.2 飘窗计容建筑面积的计算

飘窗[3]顾名思义即为凸出建筑外墙面的窗户，又称“凸窗”或“港湾窗”。规范中规定：飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。凸出建筑结构外围、窗台高度大于等于 0.40 m的窗体，应认定为飘窗；凸出建筑结构外围、窗台高度小于 0.40 m的窗体，未凸出建筑结构外围的窗体，窗体上(下)方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料(不包括百叶，下同)封闭的窗，均应认定为落地窗。由于规范规定飘窗不计算面积，导致开发商现场建设各类假飘窗，企图不计或少计基础及计容建筑面积。如图4、图5所示：

图4是在房屋室内堆砌水泥平台；图5为木质板窗体平台，这类窗体稍加改建即变更为套内空间，违反了设计飘窗的真正意义。因此，在规范没有明确定义其建筑结构要求时，根据规范及规定与实际生产经验，笔者认为飘窗计容建筑面积分为两种区别开来。各面积计算系数如图6所示：

图4飘窗照片之一

图5飘窗照片之二

图6各建筑构造计算面积系数

(1)飘窗：①飘窗进深不大于 0.60 m且窗体净高小于 2.10 m，窗台高度不小于 0.45 m，各面积系数均为0；②飘窗进深不大于 0.60 m且窗体净高小于 2.10 m，窗台高度小于 0.45 m，基础面积系数为0，核增系数0.5，计容面积系数为0.5；③飘窗进深不大于 0.60 m且窗体净高大于 2.10 m，基础面积系数为0.5，计容面积系数为0.5；④飘窗进深大于 0.60 m，净高大于 2.10 m，基础面积系数为0.5，核增系数为0.5，计容面积系数为1；净高小于 2.10 m，基础面积系数为0，核增系数为1，计容面积系数1。

(2)落地窗：①落地窗进深不大于 0.60 m且窗体高度小于 2.20 m，基础面积系数为0.5，计容面积系数为0.5；②落地窗进深不大于 0.60 m且窗体高度大于 2.20 m，基础面积系数为1，计容面积系数为1 ；③落地窗进深大于 0.60 m，高度≥2.20 m，基础面积系数为1，计容面积系数为1；高度小于 2.20 m，基础面积系数为0.5，核增系数为0.5，计容面积系数为1。

2.3 花池、结构板、空调挂机搁板建筑面积计算规定

花池、结构板、空调挂机搁板顾名思义分别为在建筑物中设置的用于种植花卉、房屋结构支撑及放置空调室外压缩机的建筑构件。规范中花池及结构板没有其相关定义，即没有关于花池及结构板的面积计算规范，而规范中仅明确主体结构外的空调室外机搁板(箱)不应计算建筑面积。因此，很多小区将这个概念引入到建筑物中来，但又没有按花池、结构板、空调挂机搁板的设计标准来施工，花池、空调挂机搁板等有的设置在阳台内侧，其底板与房屋、阳台高度一致。如此一来，花池后期多数会改为阳台等可利用空间。有的地区出台了关于对花池、结构板及空调搁板的计算建筑面积细则，希望国标对类似问题也加以研究与决定[4，5]。真假空调挂机搁板现场与真假花池现场如图7、图8所示：

图7 真假空调挂机搁板现场照片

图8 真假花池现场照片

因此，根据实际生产经验笔者认为为使上述三种建筑构造基础面积及计容建筑面积系数计算更合理规范，其建筑构造计容面积系数为：

(1)凸出建筑结构外围(不含阳台)的无上盖或上盖高度大于等于 2.20 m，且具备下列条件之一，如无围护物或与室内不相通或进深小于等于 0.60 m的花池或结构板属建筑结构外围的附属物，均不计算基础面积(基础系数为零)，均不核增或核减计容建筑面积。

(2)花池、结构板、空调外挂板等飘出建筑结构外围有围护结构(不包括百页)；阳台结构内、外侧与阳台楼板高差小于 0.5 m，进深超过 0.8 m；则基础面积系数为0.5，核增系数为0.5，计容面积系数为1.0；

(3)位于建筑主体结构内部、上盖高度大于等于 2.20 m、有围护结构的花池或结构板，无论其进深大小，其水平投影面积应计入建筑主体结构面积，不单独计算基础面积、不单独核增或核减计容建筑面积。则基础面积系数为1.0，核增系数为0，计容面积系数为1.0。

3 结 语

建筑工程计容建筑面积测绘计算是一项精细且烦琐的工作，政策性强，精度要求高，涉及城市规划管理系统实现、居民居住环境适宜性等切身利益，笔者根据多年实际工作经验，从技术层面探讨和总结了上述几种特殊的建筑构造的计容面积计算系数的一些建议，希望通过与同行的探讨及交流，找到一个更为合理的测绘计算方法[6，7]。