汤韫嘉 焦栋

摘 要：在当今市场经济时期下，我国的经济发展对世界经济来说也有着一定的影响力。因此，很多上市公司都选择来分享全球经济的趋势优势。这种方式也逐渐变成了市场主导，在我国经济发展中越发的重要。随着上市公司的不断发展，在其运营过程中出现了诸多阻碍，所以上市公司要克服困难不断前进，其中通过融资来获得资金是一种有效方法，保证上市公司的正常运行。本文以万达地产为例，对房地产行业的融资策略进行分析，并挖掘其中问题，最终提出解决方案，旨在为我国的上市公司提供有效参考。

关键词：上市公司；万达地产；股权融资；融资策略

我们必须要认识到融资对于上市公司发展的意义，首先我们必须要明白融资的含义。一般情况下，我们把融资定义为一种资金筹集的方式，众多企业都是靠这一方式来筹办公司资金积累。万达地产作为中国房地产行业巨鳄（以下称“万达地产”），其经营范围巨大，几乎遍布全国各地，其资金需求也是相当之大。因此我们对万达地产的融资策略进行了详细分析。

一、万达地产融资策略分析

（一）融资规模

房地产业是中国经济建设中的佼佼者，对于中国经济而言，房地产业可以说是其发展的推动力。由于房地产业的特点，对资金的需求相对较高，相应的企业融资规模也在不断扩大。万达地产从其运行至今，集团规模逐渐扩张，从最开始万达地产在香港上市，到其退市并在国内的A股市场进行上市，其上市节奏之快都充分反映出了万达地产的融资规模的巨大。由下表1能够准确概括与说明在近年来万达地产的融资状况。

随着万达地产的规模逐渐扩大，资本需求也保持着良好的增长趋势，所以自2015年万达地产开始进行商业转型，开始由房地产向服务业转型。因此，万达地产的融资规模增速开始变缓，但总体上还是呈增长趋势。从表1数据不难看出，万达地产的融资增长在这几年间基本无太大变化，但是在2014年时，其融资总额发生了较大的波动，这是因为2014年万达地产在香港正式上市造成的。

（二）融资结构

1.资产负债率

随着现代经济的发展，房地产开发企业的负债率逐年上升，万达地产的发展与宏观经济环境有着直接关系，一旦大环境出现改变，企业所面临的经济风险也会随之增大，如若不采取措施积极应对的话，企业破产也不是不可能。之所以出现这种现象，主要原因有以下几个：第一是在2014年政府对房地产行业出台了多项调控政策；第二是因為政策所导致的房源积压使得市场供大于求，万达地产不得已采取高销售费策略，费用支出增加，导致资金紧张，企业可用的资金减少；第三是成本变高，其中土地价格最为突出，因土地成本占据了很大一部分资金，利润相对来说会变低，资金需求会变高，融资规模不断扩大。

由上表可以明显发现，万达地产在经营过程中逐渐重视对自身资产结构的调整与优化，特别是权益融资比重随着时间的推移不断提高。基于此，导致企业资产负债率呈现出明显下降的趋势。由于房地产行业的特殊性，导致公司在经营过程中通常会保持较高的负债率，高负债在这个行业中可以说是家常便饭。在万达地产决定转型之前，万达地产的主要资产类型为重资产，因为现金流的循环离不开大量资金的支持。万达地产在2014年的香港上市，正好是缓解了企业的融资情况。因此万达地产并不需要将精力转移至其他的融资方式，就可以保证企业财务风险的降低。

2.负债期限结构

可以从表3中看出，万达地产主要万达地产的负债结构还是以流动负债为主，这种负债结构更多的影响因素来自于万达地产的商业模式。要想保证该公司的流动资产和流动负债能够达到配比原则要求，虽然流动资产规模远远低于流动负债，但整体的负债期限结构还是能够接受的。万达地产拥有当地政府的扶持，在对于土地方面的投资会相对较少，成本往往会计入到预收账款中，另外大部分企业在负债融资过程中往往会侧重于流动负债，所以才会出现流动负债要高于负债长期比例的情况。即使长期负债的周期有所延长，从而导致偿还时间有所增加，但并不会对企业的经营与发展产生直接影响。但假如到了偿还期限时企业的偿还债务规模较大，会使得企业短期之内面临巨大的偿还压力。

（三）融资渠道

我国房地产行业的融资渠道大致分为以下几种类型：银行贷款、自筹融资等融资方式。而房地产行业的的特点便是资金需求庞大，仅仅是靠自筹的话资金不够充足，因此外部融资必不可少。从表4中我们可以看出万达地产融资渠道的分布情况。

二、对万达地产现阶段融资策略的评价

（一）现阶段融资策略的优势

1.结合企业金融板块利用独家资源享融资便利

万达地产的主要业务包含万达商业、文化传媒、网络集团、金融集团等方面，从整体上来看，万达集体一直保持着良好的发展速度。万达地产的这次“轻资产”转型，是为了使地产和金融能够发挥更大的作用，致力于打造“金融地产”的发展模式。这样对于万达房地产而言，可以有效的降低其融资成本。

万达地产打造的这种经营模式充分发挥了自身的优势：其一，万达金融可以实现万达地产的雄厚资金支持，减小万达地产的资金压力和风险，使其能够将精力全部放在房产经营上；其二，万达金融所要收取的管理费，不会因为市场的行情波动进而受到收益打击，特别是当商业地产库存相关问题产生时，在万达金融的支持下能够及时有效的将风险进行规避和转移，从而保证企业不受损失。

2.建立房地产+互联网+金融的平台操作模式

“稳赚盈利1号”商业房地产项目，正式启动于2015年，是万达和FAST货币的合资企业。这是中国第一个商业房地产项目。这是在万达购并快钱之后，共同推动的互联网+金融项目，同时是万达地产实现轻资产转型的必经之路。此众筹项目在万达地产的互联网金融模式的实施方面有着积极的促进效果。利用金融策略完成轻资产转型。加快完成万达地产2025年开1000家万达广场宏图壮志。

万达广场的众筹项目实现对资金和实体行业的整合不仅创建了万达的新型金融地产商业模式，而且还有推进了万达地产的轻资产转型。该项目是现阶段上海自贸区和整个我国房地产行业的首个创新金融项目，其战略思想完全符合国家推行的“互联网+”模式，都对产融结合进行了勇敢尝试，是“互联网+”战略之中的典型案例。

3.降低了企業的财务风险

作为一个与宏观经济和国民生活紧密相关的行业，房地产行业的特征也是鲜明可见，其建设周期较长、资金使用量庞大，高利润的同时伴随着巨大的风险。所以房地产行业的首要任务是自我筹划，即融资。只有对企业的融资规模、渠道以及方式方法进行扩张，才能够保证企业的风险降低。

万达地产“轻资产”转型之后，经营范围也是扩展到了金融行业，融资渠道不单单局限于银行、债券、基金、保险、互联网等方面，还能够利用融资租赁、房地产资产证券化、P2P以及公共融资的方式来进行和公共融资。与此同时，万达地产的融资结构也在逐年发生变化，股权融资比例也在逐年上升。

（二）现阶段融资策略的隐患

1.内源融资压力较大

企业融资首先是对自身资金的考量，而内部融资渠道也占融资的很大比重。内源融资的优势在于它具有较好的自主权，融资的成本相对较低。如果对内源性的融资不给予重视的话，企业的市场生存力也会受到影响，这在发达国家中可以很找到很好的实证。万达地产的轻资产转型主要是应用于房地产行业之上，将企业运营模式从销售型转化为持有型，但是万达地产的转型周期可能会远远长于预期的转型时间。

2.从香港退市股权融资难度加大

与债券融资相比，企业不倾向于股权融资。万达地产在香港上市，这也有助于减少股权融资中的债务，它不仅可以增加万达地产的流量，还减小了万达地产的融资压力，并能解决万达地产快速发展时融资问题。但是万达地产在上市后股价却一直走低，在一年后，万达地产便从香港退市。而要想顺利完成这一操作，万达地产需要付出人民币300亿。万达地产将股权进行质押，相当于利用股权质押借了一笔年利率不低于12%的融资，很明显看出，万达地产在市场中的融资成本、融资难度都较高，这说明了万达的资金链较为紧张。

3.转型升级风险降低但限制现金流

万达地产的融资规模是按照企业的实际的产能总额来决定的，另外通过现金流量表也可以计算得出。在克而瑞地产发布的2016年中国房地产企业销售TOP200中，恒大拔得头筹，以3731.5亿元的销售额力压群雄，万科3622亿元紧随其后，万达地产仅仅排在了第十位，从此次的排名不难看出万达地产正在逐步进行商业转型。而万达地产的销售金额下降，也受到降低出售物业的影响，而对于万达地产来讲，其物业方面的经营效益就会有着很大程度上的缩减，虽然使得经营风险发生的可能性大大降低，但是现金流却受到了限制，这对于万达地产的未来发展可能存在风险，要知道伴随着企业的发展对资金的需求只会越来越大。

三、对万达地产融资策略建议

（一）组建万达财务公司

万达地产是万达地产重要的组成部分，其选择的融资模式可以利用万达地产下属的电子商务公司对快钱支付进行并购同时在它们的共同作用下推出新的融资模式来得以完成。不仅如此，万达地产还选择利用大众化的方式以获得资金支持促进整个企业的转型与升级。万达地产的各个商业板块铁锁链舟，在企业的融资成本和压力上都有着很好的调节作用。万达财务公司的组建能够实现万达企业内部的高效管理，促进管理能力的提高，保证万达地产的融资能力和效率达到要求，为企业的快速发展提供了坚实的保障，对于企业的核心竞争力也是有这不小的提升。同时，万达地产的经营效益如果能够更进一步，那么万达地产的融资效率也会大大提升。

（二）收购特色经营品牌

万达地产可以尝试租金收入运营模式，从而能够最大限度的提升万达广场的租金收入。万达地产的第三代产品复制式的快速扩张，使得万达广场千篇一律、模式单一，不具备当地特色，致使出现租金收入偏低的现象。因此，要改变这一现象就要保证万达广场拥有一定的地方特色，并要提高万达广场的授权程度。万达广场应该从当地寻找具有潜在价值和发展前景的特色品牌，通过收购和包装转化为自身万达品牌，利用万达广场的品牌效应进行大力宣传，实现特色品牌的增加和扩大。另外，要对竞争者实施一定压力，保证自身企业的活力和价值。

（三）定期推出互联网金融产品

企业对银行贷款的依赖过重，可能会导致企业在当今竞争激烈的市场中面临财务风险。虽然近年来万达地产的银行贷款率有所下降，但该公司在融资过程中对银行贷款的依赖程度仍然较高。据相关报道表明，香港银行在2016年拒绝贷款给万达地产，其重要原因就是万达地产的负债规模较大，且在未来时间内可能会出现债务危机。另外，国际评级机构惠誉对万达地产当前的发展趋势同样保持不乐观的态度，因此对万达地产的评级下降至负面，同时对“BBB”级的债务评级再度重申。在此背景下，万达地产在经营过程中开始积极拓宽融资渠道和途径。在2015年时，2015年万达购并快钱并推出了名为“稳赚1号”的互联网金融产品，受到了市场的一致好评，一举为万达争取到了50亿的巨额资金。由此可见，万达地产的发展空间还是相当巨大的。万达地产应该按照此方向定期的推出一些互联网金融产品，实现投资者权益和融资渠道开辟的共同发展，最大程度上保证万达地产的战略实施。

（四）申请IPO上市

万达地产在香港的成功上市，使得企业负债率有着大幅度的下降，提高了企业净资产，为万达地产创造了巨大的融资资本。但是万达地产在香港上市后持续走低，再加上香港市场的信任度较低，使得万达地产最终选择退市。假如万达地产能够在大陆市场中顺利上市，能够大幅度增加企业转型的安全和便利以及扎实的资金基础，从而使的企业融资结构、资本结构以及风险抗性都得到实质的改善和提升，并且万达地产能够按照企业本身的经营情况进行融资结构的实时规划。

四、结论

综上所述，我们可以看出上市公司的融资方式在市场经济下，都会选择与企业本身最为有力的方式。我们是以万达地产为例，深入分析了其融资策略，并对其优势和隐患进行了阐述，并针对其融资策略提出了一些建议，希望本文的一些言论能够为我国上市公司的融资策略起到一定的参考作用。这是中国上市公司能够提供更便捷的融资渠道，从而对我国乃至世界经济做出积极贡献。

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