贾 志 强

(山西省城乡规划设计研究院，山西 太原 030001)

0 引言

容积率是反映城市中建设用地开发强度的重要指标，其取值高低与片区环境质量、城市空间风貌和开发利润息息相关，特别是在旧城地区，确定合理的容积率指标还关系到搬迁安置过程的顺利推进，城市更新的基本动力保障等因素，因此“容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[1]。”

容积率通常确定方式主要为经验值法、修规或城市设计方案反推两种方法。这两种方式多基于相似地区或空间形态布局确定地块指标，与地区经济发展水平，现状发展特点、旧区改造难易程度等因素缺乏必要的联系，难以反映不同经济、社会发展水平下对建筑规模指标控制的要求。特别是在旧城地区，涉及到拆迁安置、土地价格、房地产开发利润、居住环境质量等问题，规划编制过程中缺乏必要的经济分析，导致容积率指标缺乏指导性，受设计人员和主管部门影响较大，不合理的指标往往带来较大的外部负效应[2]，形成如安置过程困难、人口密度过大、交通拥挤，基础设施服务水平的下降、空间风貌不佳等问题，导致控制性详细规划不能有效的调控城市再开发，而使规划管理处于被动局面。

因此，在控制性详细规划容积率指标研究中，采用经济社会发展因素与传统的空间因素相结合的办法，综合确定容积率指标的合理范围是提高容积率设置指标有效性的有益尝试。笔者通过忻州市旧城地区控制性详细规划的实践，取得了较好的效果。

1 项目背景

忻州市位于山西省中北部，中心城区人口约40万人，经济水平为山西省中等偏下位置。其中心城区由南向北逐渐扩展，南部为旧城，多为20世纪90年代以前发展的区域，占城市建设用地面积的1/3。旧城地区为城市传统的政治、文化和居住核心地区，居住人口占中心城区规模1/2以上，拥有众多的城市文化和历史记忆，但由于用地空间拥挤，城市各项服务设施老旧，经济发展能力限制等多方面的因素，致使区域城市功能发展缓慢，居住和公共服务环境难以改善，制约了城市全面协调发展。

控规编制时如何确定合理的容积率指标基准，改善完全依赖规划方案的容积率确定方式，提高规划管理部门使用的可行性和科学性，便成为容积率研究的首要问题。

2 容积率的合理值区间

容积率指标不仅体现地块的空间环境布局特点，还反映了建设开发过程中的各类成本和收益等经济活动的结果。确定容积率和经济效益关系是除空间布局方案确定容积率的方法之外一条重要的思考途径。

众所周知，城市中旧城地区改造过程的主体仍是房地产企业，除地块所处区位特点而带来的外部效应，改造项目的利润水平与地区容积率具有较大的相关性，在符合必要的环境水平下，即建设密度一般要求条件下，容积率与利润呈类似倒v形曲线关系(见图1)。

提高容积率将导致建筑面积增加，房地产利润上升；而建筑层数增高超过一定限度后，增长的面积将导致土建单方造价成本、设施配置成本上升，带来区域人口密度过大、安全、交通条件变差，造成销售困难，导致房地产利润下降。

因此，做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的合理值区间。

3 合理容积率与利润

因每个项目地块面积不同，单纯的利润值高低难以表达容积率的经济效益，规划以利润率水平高低来确定旧城改造项目的经济效益特点。

利润率=(总产出-总投入)/总投入。总产出为开发者所售房屋价格之和；开发总投入(成本)主要包括土地出让基准地价、土地征用费、动迁安置成本(旧城改造时)、基础设施费、建安成本前期工程费、城市开发税费、物业管理费、开发费用及其他不可预见的费用等。特别是在旧城改造项目中，回迁安置成本对开发者来说是重要的参考指标。

通过忻州市中心城区当前城市地价水平、房屋价格等约束条件，计算单位面积上的投入、产出情况，从而得出单位面积上的不同拆建比条件下与容积率、利润率之间的分布关系，从而为旧城改造和城市开发中既定地块的容积率确定提供技术支撑。

4 合理容积率区间及影响因素

4.1 利润率区间的确定

根据利润率=(总产出-总投入)/总投入，可以构建理想条件下利润率与容积率的数学关系，去掉用地面积的变化，单位面积上地块的利润率水平估算方式如下：

采用公式：

其中，P1为土地基准地价,元/m2;P2为单位面积拆建比、拆除成本按照原面积的0.8倍计算；P3为建安费用(多层、高层建安费用不同)；P4为经营费用及其他各类费用；R为利润率；F为规划容积率；X为房屋销售价格。

因本次规划的忻州市旧城地区低、多层建筑混杂，改造过程中拆建比有较多的变化，为便于研究，则取用地内拆建比在整数条件下即为1∶1～1∶5条件下换算不同容积率取值区间(1.0～3.5)的利润率水平。其他相关指标结合山西省忻州地区城市中心区2017年度各类房地产销售价格和土地价格基础确定(见表1，表2)。

结合公式，即可确定在不同拆建比、容积率条件下，单位地块的利润率变化发展情况(见图1)。

表1 规划区域指标参数表

表2 忻州市城区土地价格区间表 元/m2

由图2可见，在现状忻州经济发展条件下，容积率与利润率呈波浪曲线形成变化，由1～2.5阶段呈同时上升的趋势，由2.5～3阶段容积率与利润呈相反方向发展，3.5以后又恢复同步上升的阶段。忻州市规定中心城区内居住用地容积率最大不超过3.5，则总体上可确定在拆建比一定的情况下，旧城改造时最大利润率集中在容积率2～2.5附近。

4.2 合理利润率区间

结合相关统计资料，国内制造业普遍利润率不超过10%，而房地产产业利润水平较高的如华润、世贸、恒大等约20%。旧城改造项目实施过程中可能受到各种因素影响使利润趋于平均水平，因此基于10%～20%利润率为本次研究的基准则较合理，低于10%则导致开发动力不足，项目难以实现有效的拆建经济平衡。

4.3 拆建比

拆建比指拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。通过图1可见，不同的拆建比在旧城改造过程中对利润率有较大幅度的影响，同时也对容积率取值产生影响。

在不考虑现状拆建比的情况下，容积率为2.5左右，开发利润率最高，新区可参考此指标；若考虑拆建比的因素，单纯拆建比值越小，利润越高。拆建比在1∶3以上时，建设多层住宅建筑即可实现改造目的。拆建比小于1∶3时，低层和高层(18层以上)均不能达到10%的利润水平，若在此条件下适当引入一定比例商业用房，则可缓解拆建比较小时，纯住宅建设无法实现必要的利益问题。测算在表2数据的基础上，地块内若引入30%的商业项目，由于商业项目单价高于住宅的2倍以上，利润率曲线有一定程度的上升(如图3所示)，形成商住混合发展的形态，为特殊区域的改造提供了更多的选择。

5 旧城改造的容积率配置

在综合考虑现状建筑规模和改造难易程度和其他建设限制条件的基础上，基于合理的利润率(10%～20%)，并建设30%的商业设施的情况下，对于本规划区域内各现状街区容积率合理值进行测算，并形成见表3。

表3 旧城改造最低容积率配置表

依表3，原则上现状容积率大于1.5的区域，或者拆建比大于1∶4且规划容积率小于1.5的区域，需要在规划区域外进行必要的用地补偿，并大幅度增加商业面积大于30%,方可完成改造。

而在规划区域内的忻州中心城区老城片区，现状建筑密度大、层数高、容积率普遍在0.4～1.0之间，由于历史文化资源丰富，按照老城保护规划的要求，改造后地区容积率在1.0～1.7之间，为低层或多层建筑，故拆建比仅在1∶1～1∶2之间，导致从经济分析不能实现有效的开发利益，故在控制性详细规划文本内对此类区域内应引入必要的村民自主建设改造模式，并建议为参与老城改造的企业减免成本或建立异地项目补偿机制，以便更好的推进历史文化资源丰富地区的改造和更新。

利用容积率设置时的经济分析方法，结合地区实际土地价值、房地产发展特点和现状拆建比分析，为控规中容积率设置合理性提供了新的研究角度。容积率是控制城市建设规模的基本依据，中小城市在发展过程中如何实现符合自身特色的城市空间形态，需要在经济合理和空间有序方面形成符合自身特点的规则，而控制性详细规划中的容积率指标则是实现这一目标的重要手段，经济分析方法为容积率设置提供了更为理性和科学的依据，也为规划管理坚守底线提供了有效的支撑。