林辉

摘 要：经营管理非住宅是一项复杂的工作，非住宅自身品相的不同，决定了经营管理工作的前提是重视非住宅的个别化差异，决定了具体的工作方法必须突出因地制宜的特点。本文阐述了自己在多年实践中摸索出的一些方法。

关键词：非住宅 经营管理 思考

引言

我所在单位经营管理的非住宅有一个突出的特点：分布比较零散且良莠不齐。这决定了经营管理工作的难度较集中成片的非住宅的要高。我具体负责单位的非住宅经营管理工作近7年，处理过各种非常规情况，现主要从降低空置率和节约管理成本二个方面谈谈自己的一些体会。

1要善于“零敲碎打”

降低空置率，是非住宅经营管理工作一项重要的内容。与集中成片分布的非住宅不同，零散分布的非住宅在出租上是无法产生连带效应的，面向市场公开招租也不是能解决所有问题的“万应灵丹”。空置的非住宅大多是因为自身的品相不佳，这无疑加大了出租的难度。

大多数人有一种“瘦田无人耕，耕开有人争”的下意识的行为取向，但要诱导出这样的行为取向，必须是想方设法让空置的非住宅被用起来。为此，可以尝试二个办法：一是就近寻找承租人。做广告宣传，其效应难免给人一闪而过的感觉，而且空置非住宅所能产出的经济效益未必能与广告成本成正比。真正懂得空置非住宅是否具有使用价值、该如何使用的，常常是邻近的商户。这就需要到现场一家一家地询问，然后以有承租意向者能接受的价格出租，但租赁期不宜超过一年。二是采取临时出租的方式。就是利用销售旺季、清仓甩卖等客观条件，对空置的非住宅进行短期的低价出租，为其聚拢人气，造成一定的广告效应。

总之，就是要运用各种手段让空置非住宅被用起来。于经济收益而言，是聊胜于无；于广告宣传而言，这才是看得见的、最实在的广告效应。在短期出租届满，就可协商提高租賃价格或进行公开招租。通过这些办法，我把非住宅的整体空置率始终控制在2%以内。

2要善于“化整为零”

化整为零，就是将面积较大的非住宅分割出租，可为直接分割出租和间接分割出租，各有利弊。直接分割出租，即由出租人将非住宅分割后出租，这一做法产生的经济收益相对较高，但出租人的管理工作量会因直接面对较多的承租人而增大；间接分割出租，即由承租人将非住宅分割后出租，这一做法产生的经济收益相对较低，但出租人只需直接面对较少的承租人，管理工作量也就小得多。在实际操作中，我们应在充分衡量产出与投入的比值后决定选用哪一种方式。

曾有一间面积为200多平方米的非住宅，处于菜市场中且在二楼，加上楼道不够宽敞等原因，多次对其整体公开招租均未成功。为解决这一难题，我在菜市场中做了一些调查，并在估算这间非住宅所能产出的收益后，经过与菜市场的管理方商议，决定通过划线将这间非住宅划分成二十余个方格，作为一个个摊位出租，每个月每个摊位的租金为300-400元，另配置一些经营设备出租，由菜市场管理方负责日常的管理和收费，所得的收益由本单位与菜市场管理按一定的比例分成。做出这样的调整后，所有的摊位很快被经营户填满了。空置的非住宅被盘活了，减少了经济损失，也未增加管理成本。

3要善于“精耕细作”

3.1定价要科学

在非住宅招租前，必须先为其确定底价，这是一门细致活。参照周边非住宅的租赁价格来确定非住宅的底价，这是通常的、便捷的做法，但完全依照此法“一刀切”的话，就忽略了非住宅存在个别化差异的特点。在多年的招租工作中，我不时会遇到这样的情况：明明是相邻的两间面积大致相当的非住宅，招租的成交价却有明显差别。究其原因，或是门宽不同，或是径深不同，或是毗邻公厕的距离不同，或是是否位于路口的拐角处……不一而足。这就是非住宅之间的个别化差异，是一个必须正视的问题。因此，我们确定非住宅底价的基本方法，应是在参照周边非住宅价格的基础上，根据非住宅自身的特点包括瘕疵来做价格上的修正，这才是客观的、科学的。

3.2管理要舍得

管理非住宅，不能只是予取予求，有时要做出必要的舍弃。当收益与安全无法并立时，应毫不犹豫地把保障非住宅的安全放在第一位。曾有一个承租人私下销售超出经营范围的易燃化学制品，我们发现后，多次下发整改通知，他却阳奉阴违，还一再表示愿意提高租赁价格，但为了消除安全隐患，我们还是断然依据合同约定终止了租赁合同。

在现实中，有的出租人因舍不得高额的租金收益，就心存侥幸，默许承租人的一些可能危及非住宅安全的行为。有时默许等于放纵，潜藏的安全隐患一旦演变成安全事故，对非住宅自身的价值以及人身、财产造成的损害是不可以用租金收益来衡量的。因此，必须始终把保障非住宅的安全放在第一位，即便需要牺牲短期的利益，暂时的舍弃是为了长久的获得，没有舍哪有得！

4要善于“正面引导”

管理是为了维护经营的成果，必须不断提高管理效率。一般的措施是完善合同条款、加强日常监管、法律诉讼等，这些当然能产生效果，但也存在是静态的、是事后的等短板。按照管理应多管齐下的要求，有没有一项能防范于先的动态性措施呢？我认为，对承租人进行教育引导，就是这样的措施。

2011年，构建社会信用体系在许多人的脑子里还只是一个概念时，本着教育引导承租人、提高管理效率之根本目的，在上级的支持下，我组织开展了本单位有史以来的第一次非住宅客户租赁诚信等级评定工作，简称评定诚信客户。

为搞好这项工作，我以公平公正、客户自愿为原则，制订了《非住宅客户租赁诚信等级评定办法（试行）》，设定履约状况、经营项目等4个主要评分项，另设3个加分项，再根据不同分值设定5个等级，最高级为AAA级（诚信客户级），最低级为C级。对被评为不同诚信等级的承租人，相应在续签合同、履约担保金、租赁价格、公开招租等方面给予优惠或处罚。有204户自愿报名参加此次诚信等级评定，73户被评为诚信客户，比例为35.78%。

开展这项工作，决非赶时髦的心血来潮之举，是基于在经过多轮非住宅公开招租后，本单位提高管理效率、保持收益稳定的基本要求和承租人能得到一个稳定经营环境的基本诉求之上，希望藉此对承租人进行正面的教育和引导，向他们植入并强化诚信履约的意识，并让他们真正享受到诚信履约给自己带来的益处，或真切见识到不诚信履约给自己造成的损失，促使他们今后能自觉遵守承诺、诚信履约。在评定工作结束后，被评为诚信客户的承租人的基本诉求得到了满足，诚信履约的动力更足，对其他承租人也起到了一定的示范带动作用。在当年，非住宅的租金收缴率较上一年增加了3个百分点，其他管理工作实施起来较前容易了许多。评定诚信客户工作持续开展至今，绝大多数被评为诚信客户的承租人未出现违约行为。

开展这项工作，让租赁双方找到了共同的满意点，相得益彰，有利于维护和谐、实现共赢；是对本单位今后构建行业内的信用体系的一次有益尝试，获得了初步的经验；体现了人性化管理的内涵——重视客户合理诉求、积极创造条件满足，而这来源于管理者的换位思考。

“兵无常势，水无常形。”非住宅经营管理工作没有固定的模式和套路，必须审时度势、因地制宜、灵活处置，但所有手段的目的都是殊途同归：把非住宅租出去，获取持久、稳定的收益。