吴玄玄

房地产企业 财务风险 解决对策

前言

2011年11月16日，财政部和国家税务总局发布了《营业税改征增值税试点方案》，明确提出从2012年1月1日起，上海交通运输业和现代服务业开展试点增值税改革，正式开启税改之路。2016年5月1日，“营改增”在房地产行业内推广。

“营改增”对房地产业财务风险的影响

（1）偿债风险变化

考虑到流动资产和流动负债在账务处理上都存在很大的可操作性，本文主要采用资产负债率和产权比率考虑企业的偿债风险变化。在对营业税和增值税的研究和分析后，清楚地明白改革后，企业购买固定资产的增值税进项额可以抵扣，企业在购买固定资产时，相比改革前的财务处理，资产的入账金额会呈现一定程度的减少。在所有者权益不变的情况下，改革会导致资产负债率和产权比率呈上升趋势。

资产负债率和产权比率都是表现企业偿还长期债务的财务指标，并且它们都有一个相同的特性，比率的高低与偿还债务的能力呈反向变动的关系，企业资产负债率和产权比率的上升趋势都表明一个现象，即“营改增”降低了企业的偿债能力，换句话说，改革增加了企业的偿债风险。

（2）投资风险变化

“营改增”对投资没有明显的影响，但值得注意的是，企业不能为了享受“营改增”带来的抵扣实惠，固定资产由于具有占用资金多、使用时间长的特点，在不考虑企业目前的固定资产需求量，盲目购买，虽然扩大了公司的资产规模，但同时也增加了经营风险。

（3）筹资风险变化

“营改增”可以帮助企业扩大资产规模，但资产规模的扩大必然引起资金需求量的增加，融资的扩大也必然引起筹资风险的增加。首先，对房地产企业而言，其融资方式主要是借款，市场上的借款资金毕竟是有限的，如果企业在某一时刻突然存在大量的现金流出，很有可能出现资金补给不足的状况，其实市场上存在多种融资方式，企业可以拓展新的筹资渠道，引进资金；再次，如果仅仅依靠一种筹资方式，企业很有可能借人不良资金，增大企业的筹资风险；最后，融资的增长也代表更多的利息支出，而且大部分的利息逾期都会导致更多的逾期金的预计负债，这都加大了企业原有的财务风险。

（4）其他风险

首先，改革后房地产企业在会计的核算方面存在较大的变化，这种变化集中表现在会计科目的增多，对于以前只需把增值税金额计入相应资产的购置成本的房地产行业来说，出现财务处理不当也不会成为罕见之事；其次，在购买原材料是缴纳的增值税必须等到销售产品之后才能得到补偿，这一部分占据了企业的资金，企业如果继续保持改革前的应收账款周转率，极容易出现后续现金流量跟不上的情况。这些都加大企业的财务风险。

（5）总结

综上所诉，“营改增”必将不同程度地加大房地产企业的财务风险。

應对之策

通过前面的讨论已经知道，“营改增”会导致房地产企业的财务风险的增加。因此企业可以通过改善财务管理制度来降低其带来的财务风险。本文有如下建议：

（1）合理调配资金，防止资金链断裂

“营改增”后，企业在购买原材料、固定资产等方面存在更多的现金流出，然而这部分的资金流出必须要等到收到货款之后才能得到补偿，极易出现后续资金不足、资金链断裂的情况。为了防止这种情况出现，企业必须加强自身资金、现金流的管理，当然提高现金的使用效率也是至关重要的。总之，在“营改增”政策实施阶段，合理调配、调度企业资金，对于房地产企业的发展尤为重要。

（2）优化投资体制

在“营改增”的大背景下，我们既要关注到改革给企业带来众多挑战时，也得重视改革给企业的各项投资带来了机遇。由于税收体制的改革，房地产企业在购置机器设备等固定资产时，在会计处理上，进项税额不能作为资产的成本入账，一方面，这不仅帮助房地产企业减轻了税负；另一方面，还帮助企业调整了自身的资产结构。企业在购买资产后，更新了营运机器设备，改善了营运环境，促使企业提升自身的硬件竞争力，帮助企业获得更多的经济利益。

（3）拓展融资渠道

我国房地产开发企业属于特殊行业中的企业，房地产项目的特殊性也会造成得房地产开发企业往往有着较大的资金需求量。房地产企业的产品开发周期长导致其对资金的占用时间相应增长，另外，当前我国房地产市场低迷，根据增值税税收机理，企业在销售商品时必须缴纳的增值税，进一步的加重了这一情况，导致了传统的融资渠道在很大程度上已经不能满足当前房地产企业融资的需求，企业积极拓展融资渠道势必更加至关重要。

（4）加强对相关人员的培训

房地产业全面实行“营改增”的时间为2016年5月1日，实施时间过短，在实际操作中难免遇到问题，因此，企业可以通过各种方式和渠道，积极联系税务等相关专业人士，制定合理计划，积极帮助管理人员、采购人员、财务人员等相关员工学习、理解改革文件以及新出相关政策，强化公司人员对改革各种相关知识的理解认知，帮助企业更好的度过改革期。