张晓亮　彭正辉　张红梅

摘 要：随着经济的迅猛发展，我国中国城市化进程的速度达到同期世界城市化進程速度的两倍，近年来常州市涌现出多个“城市综合体”项目，在常州形成竞争的态势，其在规划布局与定位上也存在诸多问题。通过对常州城市综合体发展现状与存在的问题进行调查分析，探寻城市综合体在促进城市发展的带动机制，为政府在城市综合体的规划和治理提供可借鉴的思路。

关键词：城市综合体；发展；功能定位

城市综合体（HOPSCA） 是以商业销售、商务办公、住宿餐饮、公寓住宅及休闲娱乐功能为一体的综合体建筑。商务综合体（酒店和写字楼）、商业综合体（以购物中心为中心）、生活综合体、单一综合体、综合体集群（商圈）都源于城市综合体运行模式，广义上都属于城市综合体的范畴。城市综合体是多功能、高效率、多元化且综合统一的建筑群落，具体包括：载体功能，为城市商业、商务、金融、会展、休闲消费提供现实载体，改善城市生活的物质条件和环境；经济功能，经济功能是城市综合体的核心功能，通过商业、商务发展创造大量就业机会，提高居民收入水平，为区域贡献大量税收，从而推动区域的经济发展；社会功能，城市综合体往往也是一个城市的建筑地标，体现了城市文化的传承和提升，促进城市精神文明建设和社会文化发扬。城市综合体通过聚集人群拉动区域消费，提升城市区域竞争力，促进城市的现代化和国际化进程。

一、常州发展城市综合体的优势

随着常州城市化进程的加速，截止2017年底常州已建成的城市综合体达到了40个，其中大型综合体7个、中型综合体12个，城市综合体开发量接近千万平方米形成竞争之态。城市综合体的发展受地区经济、区位、交通、文化等因素的影响，常州在发展城市综合体过程中具有一定的先天优势。

1.经济优势

经济水平、人均消费水平、城市规模、产业结构等因素，是城市综合体规划时，所要考虑的重要因素。常州处于长三角城市群，长三角城市群也是中国经济最活跃的经济带，目前处于“功能互补—城市互融—发展互动”的发展时期。2017年常州地区GDP6620亿元，人均GDP14.1万元，按人均排名位列全国城市第八，产业结构不断优化，优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求，奠定了城市综合体发展的经济基础。

2.区位优势

常州在沪宁线上与沪、宁等距，有着优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，高速便捷的对外交通体系，1小时都市圈的“同城效应”日趋明显；常州城市基础建设力度大，发达的区内交通基础设施，加强了城市道路与对外交通干线的衔接，拉大了城市发展框架，扩大了城市发展空间范围。

3.文化旅游宜居优势

常州是具有江南特色的文化旅游名城及生态宜居城市，常州是吴文化的主要发源地，素有“三吴重镇、八邑名都”、“中吴要辅”之誉，常州老城区，故居旧馆遍布，人文古迹仰俯皆是，悠久的文化历史传统，为常州赋予了深厚的文化底蕴；常州有中华环球恐龙园、溧阳天目湖旅游区、春秋淹城国家5A级旅游景区，丰富的旅游资源带动旅游客流量的增加，产生人流量的集聚效应。文旅资源的整合发展及宜居的环境，发挥了对周边地区的福射效应，成为常州发展的软实力。

二、常州市城市综合体发展存在的问题

1.空间分布不合理

目前常州大型综合体主要沿城南—城中—城北呈现一字排列，其中城中为老商业中心，城南以新城吾悦广场、武进万达广场及花园街商业中心为代表的武进板块，城北以新北万达广场、迪诺水镇及月星环球港为代表的新北板块，具体参见图1。城南、城北城市综合体的发展对城中城市综合体起到功能缓解作用，解决城中板块由于商业过于密集带来的交通出行等一系列问题。相对于城南—城中—城北一线的城市综合体的发展，常州东、西方向的综合体发展相对零散，城东的戚墅堰区和城西的钟楼区鲜有大型综合体，商业商务配套相对薄弱，中小型综合体难以承担区块综合服务的功能需要。

2.同质化严重，业态形式缺乏特色

常州市各个城市综合体竞争发展的过程中，综合体规模、地理位置成为重心，都是提高地域消费水平并促进综合体快速发展的核心，但长此以往，一个又一个大型城市综合体的复制品便应运而生，千篇一律的业态形式，如城中商业圈内密布着新世纪、泰富、常州百货等商业形式的综合体，同质化严重、竞争激烈；万达和吾悦等大型城市综合体采用的快速复制化开发，由于商业模式及定位雷同，导致招商困难，商铺空置率高，品牌和商品同质化严重。城市综合体如果缺乏准确的商业定位及业态吸引，很难形成消费黏性，二次或重复消费的可能性会比较低甚至为零。

3.租售模式不合理，经营难度

目前常州的大型城市综合体一般采用自持商业模式，不分零出售，由开发商统一规划、整体招商，保证高端品牌进驻综合体，自持模式在保证市场高效运行的前提下，降低了商户的前期投入，提高了资金的使用效率，规避了产权销售后难以统筹规划和经营管理等诸多风险；常州的小型城市综合体多采用销售模式，虽然销售模式能够快速回笼资金，减少开发商的投资风险，但物产销售后由于缺少统一规划和经营管理，出现商铺难以出租、散户商铺经营惨淡的局面。

三、常州城市综合体发展的政策建议

1.加强科学引导，制定城市综合体发展规划

城市综合体的发展离不开管理部门的宏观调控，明确常州城市综合体的发展目标，确定其发展原则，规范建设要求等，提升建设门槛，避免盲目投资；针对常州城市综合体数量庞大的现实，在科学论证的基础上采用总量控制，根据常州人口状况和经济发展合理确定城市综合体的数量，使之符合城市整体发展需要；考虑区域市场发展、城市化发展、人口状况、区域地理环境及文化历史民俗民情对各城市综合体进行的功能定位，满足特色鲜明、体现地段价值、符合市场要求、实现整体开发与经营目标的定位原则；加快对整个城市综合体进行的业态调整，优化综合体结构、保持综合体的稳定发展，推进城市化的进程。

2.东西两翼发展，优化城市空间结构

《常州市空间发展战略规划（2015-2030）》提出：优化空间资源配置，形成“一心四片双轴”的市区空间结构的任务。鉴于常州城中、北部片区、南部片区城市综合体发展较为成熟，东西片区相对发展相对滞后的现实，建议以轨道2号的建设为契机在城市东西两翼发展城市综合体。西翼重点对青枫版块的宝龙城市广场、雨润城和龙湖龙城天街综合体进行规划开发，形成以购物、游乐、餐饮、娱乐、运动、休闲、文化、办公、居住、商务等功能为一体的城市商业综合体群；东翼以万都、美吉特城市综合体为中心发展成东部综合体群。从而改变原有城市综合体的条线空间布局模式，形成“十”字结构，达到对区域辐射效应的最大化，扭转各区域间分布不平衡现状。

3.坚持个性化特色发展

城市综合体代表着一个城市的城市形象，体现一个城市的特色和个性，在功能定位上应避免一味的复制模式。在充分进行市场调研分析的基础上，将常州地域特色、历史文化、产业特点融入城市综合体建设中，形成特色鲜明、个性化的城市综合体。通过业态聚合、功能聚合和资源聚合发展主题类城市综合体，建设文化主题类城市综合体，将文化与商业、商务、金融与结合发展；依托常州周边花木产业和种植业建设以休闲为业态的休闲城市综合体；以常州城市区域内的旅游景区和设施建设旅游类城市综合体；在行政机构周边區域规划建设以政务商务主题类综合体；在企业聚集区和产业园区建设以企业为中心的融合产业、商务、交流、生活于一体的产业主题类城市综合体，形成企业圈和生活圈，实现与城市经济生活的无缝对接；在居民聚集区发展生活类主题城市综合体。

4.创新风险共担的股东合作模式

城市综合体的物业的自持和销售其实是一个伪命题，自持和销售只是两种不同的营销手段，采用何种方式没有定式。从长远目光来看，开发企业的资金实力强、有专业的商业运营管理团队和管理水平，自持物业是较好的经营模式，可以获得持续性收益，考虑中国的市场环境及金融环境，造成综合体地产自持所有物业的困难现实情况，采用销售与自持并进的方式是必然选择。具体操作中可采用“风险共担股东合作商业模式”，确定黄金持租售比例，经营难度大的项目坚持自持经营，便于统筹管理和经营，利于城市综合体的良性发展。

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作者简介：

张晓亮（1973--）男，常州工学院经济与管理学院任教，研究方向为经济管理。