【摘要】房地产不仅是消费品，还是投资品。通货膨胀的变化，会影响房地产市场价格，从而影响我们的日常生活。消费者价格指数（ CPI） 和生产者价格指数（ PPI） 是测度通货膨胀或紧缩的两个重要指标，因而研究CPI、PPI与房地产之间的关系非常重要。本文以一线城市上海市为例，以房价指数、CPI、PPI为研究变量，通过单位根检验、格兰杰检验、建立脉冲响应函数以及一元线性回归函数最终得出结论：CPI、PPI之间不存着先后顺序的因果关系、CPI与房价指数不存在因果关系和PPI与房价指数存在相互引导关系。

【关键词】房价指数；CPI；PPI；线性回归

1、前言

自1998年房地产市场化改革以来，我国房地产市场进入突飞猛进的发展时期，房地产市场在人们生活中占据着越来越重要的地位，房价波动与宏观经济的关系越来越受到人们的关注。我国货币政策的目标之一是维持物价稳定，我国实际经济状况下，通货膨胀是否受房价波动的影响？房价波动又是否受通货膨胀变动的影响？这是个值得研究的问题。在房地产市场占据国民经济越来越重要地位的今天，房价波动与通货膨胀之间存在着复杂的联系，研究两者之间的关系及其相互影响机制具有理论和现实方面的双重意义。

消费者价格指数（ CPI） 和生产者价格指数（ PPI） 是测度通货膨胀或紧缩的两个重要指标。从我国CPI指数构成来看，中国CPI包括八个大类，每个大类在其中所占权重不同，根据日前我国公布的CPI权数情况来看，居住类权重为13%，而食品价格权重为34%。因此，中国的CPI更多的受到食品价格的影响，因此CPI反映的居民生活水平对房价贡献不大；但是房价的上涨通过13%的权重对CPI的上涨却有一定的拉动作用。对于我国PPI，指数生产价格指数是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，是反映某一时期生产领域价格变动情况的重要经济指标，也是制定有关经济政策和国民经济核算的重要依据。它与房地产开发的建造成本密切相关，存在着螺旋式的关系。首先房价上涨引起房地产投资的增加，从而导致建筑材料等需求的增加，從而使得PPI上升；反过来PPI上涨导致成本增加引发房价上涨。

虽然CPI对房价的上涨没有直接的推动作用，但是却与引起房价上涨的PPI有着推动作用。从供需角度来看，PPI代表供给，CPI 代表需求，供给和需求相互影响，相互推动。从先后顺序来看，房价变化领先与PPI，PPI又领先与CPI。而CPI、PPI本身所反映的通货膨胀被背后的资金供求又是影响房价的一个重要原因。

作为一线城市上海的房价一直位于我国前列，故本文以上海城市为例，选取了2011年1月至2017年10月 共82个样本数据，通过单位根检验、格兰杰因果检验以及脉冲响应函数，分析房价指数和CPI、PPI之间的关系，找出房价上涨的原因，最后提出建议保证上海房价健康发展。

2、实证检验

2.1数据来源

本文的被解释变量Y是房价指数，用来反应房地产市场的价格。解释变量X1和X2分别是CPI、PPI。所有数据均为月度数据，均来自WIND数据库。

2.2房价指数、CPI、PPI时间序列统计分析

从图形上看，CPI和PPI的图形在2014年之前发现趋势大体相同，在2015年之后趋势差异比较大。在2012年之前房价指数与CPI、PPI之间趋势同向，然而在2012年之后房价指数变化趋势与CPI、PPI的趋势差异较大。

从统计结果来看，CPI、PPI时间序列标准差较小，变化幅度不大；房价指数时间序列标准差较大，故变化幅度较大。

2.3单位根检验

对时间序列进行一元线性回归时，要保证时间序列是平稳的，否则就会出现为回归现象，导致结论失真，故有必须先进行平稳性检验。本文采用ADF单位根检验方法，判断房价指数、CPI、PPI时间序列是否存在单位根，从而得出是否平稳的结论。

2.4格兰杰因果检验

根据AIC准则确定最佳滞后阶数，然后再进行格兰杰检验

从格兰杰因果检验结果来看，CPI、CPP对房价指数的影响不大，而房价指数却对CPI、PPI有一定的影响。故房价指数和CPI、PPI只有单向的引导关系。同时CPI和PPI之间不存在格兰杰因果关系。

2.5脉冲响应函数

从脉冲响应函数图形来看，在短期内房价指数对CPI、PPI均具有冲击力，但是只有PPI对房价指数具有冲击力，所以房价指数与PPI具有双向的引导关系，但是与CPI之间只具有单向的引导关系。且在脉冲函数图形中可以看到 CPI和PPI之间没有冲击能力，故不存在相互引导关系。

2.6回归分析

经过单位根检验和格兰杰因果关系检验以及脉冲响应函数后，对房价指数与CPI、PPI做多元线性回归分析。

从以上回归结果来看，PPI对房地产的回归结果非常显著，说明PPI对房价指数具有引导作用；CPI回归结果不显著，故接受原假设，说明两者之间没有明显的引导关系。

3、结论

（1）CPI、PPI之间不存着先后顺序的因果关系。

从理论上来说，PPI与CPI两者的波动方向和程度之间应该存在某种先后顺序和传导关系，但是从回归结果来看，PPI与CPI回归的结果不显著，说明两者之间没有相互影响的关系。这与理论背道而驰，出现 CPI 与 PPI 的“背离”或“倒挂”的现象。自 2000 年以来，国家宏观经济的价格领域就频繁出现这种“倒挂”现象，不仅反映基本经济面上供给与需求的结构性矛盾，扭曲价格信号的传递作用，给宏观调控和通胀治理带来某种困扰，货币政策效果的预判和评价大打折扣甚或失效。

（2）CPI与房价指数不存在因果关系。

通常来说，房价上升与通货膨胀存在必不可分的关系。现在的房价较十几年前大幅度上涨，最主要的原因之一就是物价上涨。但是在最近 1-2 年中，我国发生了与发达国家相似的房地产价格上涨而物价总水平低位运行的现象，从而导致检验分析得出两者之间不存在关系的结论。这种两年房价上涨和物价总水平低位运行现象发生原因是，币供应量过大且多余货币流入房地产市场。随着房地产市场的周期转向，现在房地产市场的资金可能被挤出并流入商品市场，商品价格上涨的可能性增加，引发物价总水平上升，货币供应量过大且多余货币流入房地产市场。

（3）PPI与房价指数存在相互引导关系。

PPI是工业品出厂价格指数，代表房屋建筑的成本，成本上升，必然引起房屋价格上涨，从而也必然引起PPI的螺旋式上升。

4、建议

针对房价指数与CPI以及其传中介CPI与PPI的传导中断的现象，提出以下四点建议，以保持房地产行业的健康发展。

（1）控制投资增长，控制生产资料价格上涨。由于高投资会拉动生产资料的需求使其价格上涨。所以为了抑制生产资料价格的上涨，须控制固定资产投资规模扩张。具体为：加大对已经过热的部分行业及各地过多的工业园、开发区投资的调控力度，低水平重复建设问题。纠正经济发展中片面追求高速度、过度消耗资源的倾向，提高经济增长质量和效益作为经济工作的重点，控制生产资料价格持续上涨，其对下游商品上涨的压力才得以降低。

（2）低消费在相当程度上延缓、减弱了居民消费价格回升的速度和力度。高投资导致的高生产资料价格与低消费导致的较低的居民消费价格形成巨大反差。这使得上游产品价格的上涨不能及时地传导给下游产品，延长了传导时滞。因此，必须扩大居民消费，进一步挖掘城乡居民消费需求潛力。具体措施有：一是完善不同地区最低工资标准，大收入再分配的调整力度和对贫困人口的扶持力度；二是要改善消费环境，加快农村基础设施建设，全商品流通网络；三是要培育新的消费热点，满足不同消费层次的需求。

（3）货币政策制定应加强关注房价等资产价格的波动。与发达国家相比，中国尚处于城市化与工业化的加速时期，央行在制定货币政策时，更具灵活性和前瞻性。出于维护金融稳定的需要，央行应加强对资产价格大幅波动的关注并做出反应，不只是当其影响到物价总水平时才做出反应。

（4）近期一段时间内，一些地方市政府已经出台放开限购、下调购房入户标准等措施，然而，对于房价较高的上海来说，不宜急着全面放松房产政策，以引导资金投入实体经济和其他行业以及创新研发，促进经济结构的调整和转型，实现经济健康发展。

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作者简介：

张友林（1992年），女，安徽蚌埠，中南财经政法大学金融学院投资学硕士，研究方向：投融资理论与实务。