刘少才

匈牙利是欧洲中部一个中等发达的内陆国家，布达佩斯是该国的首都，人口174万。布达佩斯在欧洲有“东欧巴黎”和“多瑙河明珠”的美誉，因为布达佩斯最重要的名胜都位于多瑙河畔，也是外国游人到中欧旅游必去的城市之一。

布达佩斯的民居

到布达佩斯看民居，不难看出多数建筑及民居无疑都是典型的欧洲建筑风格，整个城市欧洲气息浓重，这个城市特点就是环境美，绿化好，绿化面积广阔，到处都绿色。导游说，细分布达佩斯房产类型，可分为四类：一是19世纪左右建成的老砖房；二是80年左右建造的板楼；三是2000年左右的新建房屋；四是别墅式高级住宅。

老砖房是19世纪左右修建而成，大概都有100多年的历史了。墙体非常厚实，有如我国东北的墙体，这样的墙体冬天保暖性能好，隔音性能也很好，是布达佩斯中心区主要建筑群，虽然建筑年代久远，但本土居民坚信这种房屋再住个200年、300年主体都不会损坏。这种房屋一般采用循环供暖机（Cirko）可提供暖气和热水及独立供暖（GAS）。这种老砖房墙体虽然年代已经过百年了，但内部几乎都经过多次装修，没有一点沧桑之感。老砖房非常有历史感，是联合国教科文组织名下的世界文化遗产。房子的外表非常漂亮，有很精美的雕塑，壁画。室内房间的高度有4—5米，外墙厚实，冬暖夏凉。

板楼是1980年代建成的。板楼不是我们想像的木板楼，而是水泥加钢筋结构的。楼里集体供暖气，供热水。但墙体较老砖房偏薄，所以隔热隔音性能比不上老砖房。有的翻新过的板楼，外墙加了6-10厘米保暖层，楼里暖气大小可自控，这样能达到更好的节能效果。

新建房是2000年以后建成。结构是水泥钢筋和砖（多为空心砖），加上落地式玻璃窗门。整体外观新颖，现代化。每家每户提供可自控的中心供暖，供热水。隔热隔音效果要比板楼好。很多小区配有保安，地下停车库，有的楼盘还配有前台，游泳池，健身房，桑拿房等。不过配备越多，物业管理费就越贵。

别墅，各个年份建成的都有，可分为独栋别墅，双拼别墅，和联排别墅。近代建的墙体一般为30-38厘米的空心砖，外墙加上保暖层，地基用水泥。别墅多数为2-3层。负一层大多规划为车库。（没有负一层的将车停在花园里）。正一层为客厅，厨房，餐厅，客房。第二层以上为卧室。房子外面则是花园绿地或建有游泳池。供暖系统有传统的壁炉，地暖和循环。

总体看，布达佩斯没有高楼林立挤瘦天空楼群， 没有隆重的商业风味，更不会有钢筋水泥的压迫感， 而有的 是19世纪欧洲建筑风貌透出的浓浓的文艺气息。

布达佩斯的房价

布达佩斯中心地带的房价约为2500-7000欧元/平方米；次中心位置房价约为1600-2500欧元/平方米；离市中心远一些的地方房价在1000-1600欧元/平方米。1欧元约等于7.5元人民币，这样换算下来，你一定觉得布达佩斯的房价太高，殊不知，整个匈牙利的房价相比欧洲其他国家是最低的，就连购房所交税费也比一般的欧洲国家要低很多。

且布达佩斯的房产均没有国内所谓的分摊面积，通常阳台按面积的一半计算或面积为赠送，不记入房屋整体面积。国内的很多新建房房屋的分摊面积就要达到20%至24%。因此，在布达佩斯比如购入的房屋面积为100平方米，通常相当于国内的房屋面积为120平方米。还有就是房子享有永久产权。房子的出租回报率较高，买房实际上比租房划算。

布达佩斯物业管理与费用收缴

布达佩斯物业费的收徼是有法可依的，这法就是《公寓住宅法》，該法规定，住户超过两户以上的公寓住宅必须成立业主大会，设立公共代表及办事委员会，住户超过50户以上的公寓住宅必须成立审计委员会。该法对提高匈牙利物业管理的规范化，促使物业服务专业化，发挥了重要作用。

根据该法，业主大会每年至少召开一次，主要职责包括制定或修改物业管理公约及大会议事程序，通过上一年度决算及制定下一年度预算，选举公共代表和办事委员会成员并确定其报酬，决定共用设施维修与养护事项等。业主拥有物业的使用面积决定其所拥有的票数。业主大会通过决议方式采取“简单多数”原则，决议文本向每位业主公开。该法还规定，如果业主大会决议损害了部分业主的利益，每位业主60天内有权向法院提出民事诉讼。

公共代表及办事委员会的主要职责是起草业主大会文件、执行业主大会决议、确定每平方米的“公共事务费”等。匈牙利允许以每栋公寓住宅的名义在银行开立账户及在税务部门设立税号，再加上围绕公寓住宅供水、供电、供气、供暖系统的维修及公共设施的养护，公共空间的清洁等方面的服务早已专业化、商品化，在公寓住宅住户较少的情况下，公共代表及办事委员会往往直接担任“物业管理者”，并将维修、养护及保洁等具体工作以竞标的方式外包给专业公司。在公寓住宅住户较多的情况下，则往往由业主大会确定一家中标“物业公司”来执行大会的决议，而公共代表及办事委员会的职责则主要是及时提出好的意见和建议，协助“物业公司”履行好服务合同。匈牙利的“物业公司”一般人数不多，主要是赚取合理的服务费，专门的物业服务也是外包给其他声誉较好的公司。

审计委员会的主要职责是每月检查财务收支情况。“收入”主要是业主上交的“公共事务费”。布达佩斯新、旧公寓住宅的“公共事务费”差距明显，“公共事务费”的使用情况，年底向每一位业主公开。此外，匈牙利物业管理领域的每笔交易表面上是到发达的邮局服务网点交“现金”，但实际上邮局则按照交费通知单上的账号将代收“现金”汇入指定银行，在资金流动的源头上做到了“物业收费”的有据可查，从而降低了在物业管理领域发生经济纠纷。