郑展文

摘 要：土地整治和开发是工业用地储备前期的首要工作，是执行土地年度使用计划，确保土地储备顺畅和土地资源优化再利用的保证。土地储备工作是交易管理单位重点工作，是提升土地价值和出让利益、实现“净地”招拍挂出让、降低不必要的麻烦的关键性因素。本文主要结合实际状况，分析工业用地储备前期开发准备工作，以便更好发挥土地利用率。

关键词：工业用地；土地储备；前期开发工作

土地储备管理机构根据有关法律法规，利用市场制度，根据土地运用总体规划和城市规划要求，对经过回收、收购、置换和征收等形式获得的土地实施前期开发、整理工作，在通过招标方式，以供城市建设用地需要。因此，土地储备之前需要一系列前期开发工作，这也是执行土地年度供应方案，确保储备的土地重新利用的基础。

一、正确认识土地储备前期开发工作的重要性

在实际操作中，经常会发现由于忽视对工业用地储备前期开发工作，造成很多的土地资源无法及时供应，或者工程项目交期延后、土地闲置等现象，以至于矛盾纠纷不断，企业也无法准确控制成本支出、拍卖底价等问题。因此，需要正确认识到前期工作的重要性。第一，工业用地储备前期开发整理是提升土地价值、加强政府的土地出让经济效益的主要手段；第二，前期开发工作是完成“净地”（所谓的净地指的是已经相关建筑物拆除、平整、闲置的土地）招拍挂出让土地的重点工作；第三，前期开发工作可以降低不必要的矛盾，从而提高后期工作效率和土地使用率。

二、工业用地储备前期开发工作流程

第一，储备土地开发机构应该向市政规划单位办理规划手续、向市政国土资源办理机构办理用地手续、向市政发展和土地改革委员会办理批准手续等。倘若用地区域还涉及到交通机构、园林机构、文物保护单位、环保单位和市政相关单位，还需要根据相关规章机制办理有关手续；第二，储备土地开发可能会包含到征收的农业用地和集体土地，此时还需要根据有关法律办理相关手续；第三，储备土地开发可能会包含到行政企事业企业占有的国有土地资源，此时还需要开发企业向原单位签订补偿合同；第四，倘若需要储备的土地包含拆迁建筑，还需要开发企业办理相关拆迁手续，并安排有关人员进行拆迁工作；第五，储备土地可能包含市政基础设施，此时开发企业还需要办理有关手续，并重新建设新的设施。

三、工业用地储备前期开发资金准备工作

资金是限制和影响用地储备前期开发的关键性问题，因此，在实际操作中可以引入市场制度来扩增资金筹集渠道。第一，由政府有关部门从土地获得的收益中抽取部分资金作为启动成本；第二，土地抵押向银行申请借贷；第三，根据“谁投资、谁获利”的原则，通过招标形式积极吸收社会闲置资金，再通过开发企业和投资方进行用地储备的拆迁工作、安置工作、开发整理工作和相关设施的建设等前期开发；第四，注重信息宣传工作，有计划的将净地挂牌上市，尤其是对有条件的储备土地，可以举办相关展会、新闻发布会等招商引资；第五，加强对储备成本的回收工作，尽可能的减少储备土地使用期限，医生资金流动率。与此同时，土地储备单位还需要从用地性质、地域分配、战略部署等方面进行规划，以集中资金管理，降低前期开发的阻力。

四、工业用地储备前期开发工作

1.先规划后实施

土地储备单位在收储之前就需要整合有关部门建议，并协同有关机构做好规划工作。对于老城区土地，在储备前期要做好房屋拆迁、电力线路拆除、地下光缆移除、下水道改线、土地平整等工作。规划是土地建设的前提，从长远发展来说，严格按照规划需求建设，是城镇部署、产业发展、土地使用、道路建设等工作健康实施的保证。

2.注重“三通一平”的规定

所谓的“三通”主要指的是水路通、电力通、路陆通。换句话说，业主需要提供施工单位水、电和施工场地道路；“一平”主要是确保红线范围之内的土地的平整性。其实施方式通常是业主到供水单位、电力单位办理开户手续，并确保施工场地有一条简易、顺畅的道路。满足“三通一平”和有关要求之后，还需要和乙方（也就是开发方）进行验收工作，并上报国土管理机构，做好备案工作，以便成功获得施工许可证。

3.遵从“三通一平”的技术需求

第一，土地储备开发总体需求：确保施工现场道路顺畅，并将水、电供应在红线范围之内。对于施工所需要的电力和水力，则需要施工企业临时安置管网，以便满足施工所需要的用电和用水；第二，土地储备开发总规划原则是科学运算、合理规划；第三，对于通水的技术需求：要结合土地储备的用途、建筑物建设高速和跨度，全方面、综合性的考虑生产、生活、消防和施工所用水状况，从而明确供水管道尺寸。还需要尽量保证临时管网和正式管网之间的合理设计，并根据施工现场要求拟定最佳方案。在安装临时管网时，尽可能的发挥红线范围之内的正式管网价值，其操作步骤是先铺设红线外再接通临时管网；第三，对于通电的技术要求：全方面的考虑施工期限、建筑物高度和跨度、建筑所需配件、施工所需要仪器装备、施工人员数量等要素，合理安排慢速实际要求的变压器、电闸、电缆电线等；第四，对于通路的技术要求：需要设计可供汽车直接通行的道路，以保证施工车辆、施工材料、装备的运输和施工人员进出。倘若施工道路出现超载问题，那么就需要使用加固技术，最大程度的确保道路的顺畅；第五，对于“一平”的技术要求：确保施工场地内所有的障碍物已经清理，符合施工单位在表后设计的生产区域、生活区域的平面布置要求。此外，还需要测量工业建筑的坐标、标高和施工现场抄平放线的要求。

五、结语

做好工业用地招拍挂出让的重点工作，就是确保市、县政府手里的土地储备量充足。政府倘若缺少足够的储备土地或者工业用地，将很难发展地域经济。虽然，工业用地储备还遇到一些问题，但是只要做好工业用地招拍挂出让、农用地转让、土地征收和批准、资金筹集等前期开发，就可以创造良好条件，使得工业用地、管理和其他用地类似。总的来说，需要做好收购、储备、整理和供應工作，才能确保工业用地储备的良好发展。

参考文献：

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