房地产企业资金管理内部控制问题之我见

2018-04-09张君芝

财会学习 2018年10期

张君芝

摘要：在日益发展的现代社会中，房地产作为社会基础建设行业，逐渐成为社会资金轮转的中坚力量。与此同时，在以往房地产企业中的粗放型管理所体现出的弊病也日益明显，人财物配置不合理，社会、环境、经济效益无法同步实现等问题亟待解决。而开发商不仅要关注国家政策等企业外部发展的必要条件，更要完善企业内部资金链，以提高企业发展的竞争力、促进资金良性循环。

关键词：房地产；资金管理内部控制；问题

一、房地产企业资金管理内部存在的问题

（一）运营资本风险性预测不足

运营资本是房地产企业的流动资金总额，是企业投资与发展的脉络。合理进行运营资金风险预测，可以使企业极大程度上规避流动资金不足带来的经济损失。然而，在许多中小型房地产企业中，运营资本通常是通过理财公司和公司财务处进行管理，并未建立专门机构或小组进行风险预测。这就易引发内部资金断档造成房地產开发困难甚至停滞的现象。经调查，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债警戒线，多数企业达到75.8%，少数企业超过80%。这些数据也表明了资金风险性预测不足或错误预测带来的财务风险。

（二）企业内对财务杠杆依赖性过强

由于房地产经营具有其特殊性：前期投入占比大，开发周期长，并且采取预售和分期付款等形式进行交易。前期企业负债率高，而在后期因其项目工程大，往往与外部公司进行合作或进行非标融资，企业负债率会一起记录在其合作伙伴的财务报表上，自身负债率减小，因此负债率往往不反应企业的真实情况。在负债率失真的情况下过度依赖贷款，不仅会增大企业财务风险，还会增加企业的财务压力。“高杠杆率”使得我国房地产偏离其民生属性，促使该产业向金融属性靠拢，打破了原有的从买到卖的商业结构，造成市场秩序混乱甚至加剧了企业间的无序竞争。

（三）内部资金管理存在问题

企业内部资金是企业发展的基础。如果没有有效的资金管理与监督，内部资金周转出现问题，也势必影响到企业外部运作。目前许多企业对于资金管理的重要性有较强的意识。但是，企业管理人员在从支出上加强资金的管理，有计划的将收入资金进行再分配等方面仍有许多不足。完善资金管理监督制度、强化房地产企业人员参与成本管理的积极性显得尤为重要。让企业人员明白资金管理活动不仅是高层领导人员的责任，更是每位成员的责任。另外，资金管理不足也会造成资源浪费、开发技术含量不高等问题，企业综合实力减弱，更别提走出去与人竞争了。

二、关于房地产企业资金管理内部控制问题的建议

（一）进行资本风险评估

企业资金风险的来源主要是分为两种。一种是市场上某些不可控因素，另一种是项目决策时决策人员的盲目性。前者具有偶然性，人们很难回避或消除，只能通过技术手段应对风险。而后者则可以通过不同方法进行防控。对于大型房地产企业，进行风险评估时可以成立专门的风险分析部门。由于客观环境条件和个人主观判断的局限，个人很难进行合理的风险预测，这也体现了房地产企业的不确定性。因此，在进行项目决策时，应通过风险评估部门对其进行专业分析，按照已有的基础数据、基本指标和项目经济效益帮助投资者做出正确的决策。当然，部门人员的能力与素质要求也应随之提高。对于中小型企业，或许没有足够的资金成立专业小组，但也应在年初做出本年内的企业事务计划表，将这一年内的融资、交易、借贷情况进行必要的财务风险分析，从而减轻负债，减小投资风险，提高决策的可靠性。

（二）平衡杠杆率

财务杠杆，即利用企业债务来提升企业价值。财务杠杆是一把双刃剑，高风险则有高收益。若完全不使用财务杠杆，则没有损失的风险。但是在当下竞争激烈的房地产市场中，没有财务杠杆增加资金流动、盘活资金存量则很容易被淘汰出局。合理利用财务杠杆能给企业带来额外的收益，然而过度依赖杠杆效应则会给企业带来不可估量的财务风险。现如今，许多房地产开发商为了减少房屋存量而过度依赖财务杠杆，致使企业陷入债务危机。因此，财务去杠杆的重要性毋庸置疑。房地产企业自身要做到不盲目开发不盲目建设，避免产能过剩，合理利用资源，在取得杠杆利益的甜头时保持清醒的头脑，让企业以最小的风险换取最大利益。

（三）合理进行资金管理

在资金管理中，一方面要健全资金管理内控制度，建立资金管理授权审批条例，做到每一笔资金去向都出现在财务报表中，公共资金做到透明化。某些企业为了扩大市场占有率，实行过于宽松的信用制度，收账跟不上借账的步伐，放出大量资金，一旦发生财务危机，企业运转的齿轮极易卡壳。因此，信用制度的制定也是十分必要的。缩短借款期限，定时收账，控制赊销额度，以保障企业的盈利能力。

另一方面，要从根本上减少资金浪费，必须严格把关资金开支，将所有公共银行账户列入报表，避免私人账户与公家账户混淆。在人员管理上要成立机构考核机制，将每一项资金管理任务进行量化，责任强调在每个人员身上。实施相关奖惩办法，奖优罚劣，并将每月或每个季度进行任务进度公开，确保每一笔资金流出都有负责人员，对于工作推进不力的相关人员进行追责，对于工作绩点较高，表现优秀的员工进行表彰，优先提拔重用。在发展新项目时，尽量做到早期投入，后面房产销售自给自足形成资金链。