房地产企业全面预算管理体系建设问题的几点思考

2018-04-09陈文

财会学习 2018年10期

陈文

摘要：全面预算管理包含了企业的发展战略和经营，是企业管理的重要内容，企业规模越大，管理的难度也随之上升，全面预算管理就显得尤为重要。本文主要分析了房地产企业目前全面预算管理存在的问题，并对如何有效建设房地产企业全面预算管理体系进行了探讨。

关键词：房地产；全面预算管理；预算指标

一、房地产企业的全面预算管理概述

全面预算管理包括房地产企业长期的发展战略和日常的经营活动。发展战略决定了企业的发展方向，企业的发展战略目标需要依据企业外部的经济状况和行业发展状况来制定。经营活动是发展战略的具体表现，企业进行经营活动首先要根据经营目标来制定经营计划，其次确定财务预算。房地产企业经营计划包括：土地拓展、项目开发、成本费用、建筑材料采购和销售计划；财务预算包含销售收入估算、成本估算现金流估算等。

全面预算管理要求企业将发展战略渗透到整个企业，上至高层管理者，下至一线员工，都必须清楚企业整体的发展战略，要求全员参与，各部门、各层级的员工要及时沟通、充分交流；企业内部各责任主体制定预算方案时要与企业整体的发展相结合，促进企业实现资源的优化配置，避免资源浪费。另外，要将发展战略目标细分为长期目标和短期目标，短期目标可以是年度目标或者季度目标，各部门要根据自身分管的方向来规划各个阶段的目标，如用地发展部门要提高拓展土地的积极性，积极开展相关工作，保证有足够的土地来实现企业的战略发展目标。

二、企业全面预算管理体系的施行

企业全面预算管理体系的实施主要有以下三点：一是将成本管控细化，分层进行监管，提高项目利润。二是通过信息化预算管理系统及时提醒预算执行不合格的环节，保证反馈的及时性，减少预算风险。三是要参照预算的真实的实施情况来对预算进行动态的调整，提高预算的准确性。因此，在编制预算方案时要从战略层面落实到具体的操作上，结合往年数据和经营过程中的数据，建立年、季、月的动态预测管理机制。

三、全面预算管理是数据量化平台

全面预算管理可以实现数据的管理、共享和经营模拟。全面预算管理平台包含计划进度、营销、财务管理等系统，可以方便调取各个系统的真实数据来与预测的数据比较差异，得出结论；各部门在权限范围内可以查看其他部门的数据，实现部门之间的数据的共享；此外，可以通过全面预算管理平台来模拟经营，预测单价、销量等对经营的影响，分析出更好的企业经营管理方式。

四、全面预算管理的关键指标

全面预算管理有四大重点指标：一是可持续发展，土地和在土地上建设的房地产项目是房地产企业赖以生存的生产资料；二是企业的经营收支，这是企业成长的基础；三是运营效率，运营的效率体现了一个企业的生产力以及管理是否高效；四是企业承担是社会责任。

五、房地产企业全面预算管理的实施过程

（一）房地产行业的特点

房地产行业有以下三大特点：一是开发周期长，一般2—3年左右，或者更长，因此企业要面对的风险时间也很长；二是基础投资额大；三是销售不稳定，房地产容易受国家政策和金融政策的影响，所以售价和销量很难把控。

（二）企业实施全面预算管理的基本思路

房地產行业的特点直接影响企业在全面预算管理方面的管控，其管理的基本思路为：首先，要将房地产项目开发的总预算放在首位，重点控制项目的开发速度；其次，在项目开发过程中，根据各环节的实际情况来对成本进行动态的调控；与此同时，要通过合同管理和现金流管理来辅助管理。

（三）房地产全面预算管理下的项目管理

项目是企业业务发展的基础，项目的开发分为项目的决策、启动和实施三个阶段。首先是决策阶段，房地产企业对项目进行投资决策主要是根据企业的总目标来对土地进行评估，只有符合企业发展目标的土地是符合投资的。然后是启动阶段，项目在启动时要召开启动大会，确定设计方案、成本预算和销售预算，计算出投资回收期，并整理形成项目预算总表。最后是实施阶段，投资决策和启动是实施的基础，而实施企业投资的具体落实，是项目开发最关键的阶段。要依据项目预算总额将施工图编制预算细分，对施工的每个环节进行科学的规划和管控，并指定负责人或负责部门。与此同时加强合同管理，降低因承包商要求索赔等预算超额的风险。

六、全面预算管理下的现金管理

房地产企业是大投资企业，现金管理是企业资金管理的总枢纽，影响着着企业的生存和发展。企业资金的周转依赖于现金的收入与支出，预算必须包含所有的现金收支，并且要保持预算的权威性，不得随意更改。更重要的一点是，要避免超预算开支，坚持无预算不开支，在具体的支出超过预算额时，要申报预算委员会审批。在期末进行预算执行考核时，对那些没有申报审批的超预算开支追究当事人责任。

七、结束语

房地产企业建设全面预算管理体系要将管理落到实处，实现企业资源优化配置，加强项目管理、现金管理、合同管理等，确定具体的清晰的预算指标，并设置考核机制；同时要加强企业发展战略的宣传并设置激励机制，使员工充分了解企业对未来的规划和自己努力所获得的回报，要让全体员工都参与到企业的全面预算管理中，实现全员参与，推进全面预算管理体系的建设。