徐佩佳 丁晓欣

（吉林建筑大学 经济与管理学院， 长春 130118）

0 引言

2015年11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。根据中国房地产信息网数据，截至 2016年底，中国的待售房地产面积达6.9亿m2，若加上施工面积，中国的房地产库存面积达 82.8亿m2，而2016年的销售面积仅为15.73万m2。因此，化解房地产库存是目前我国经济工作主要任务之一。

1 当前我国房地产企业面临的库存问题

1.1 房地产库存的内涵

房地产库存即指现在储存的房地产量[1]，分为狭义房地产库存和广义房地产库存。狭义房地产库存是指已完工的待售房地产面积；广义房地产库存包括已完工待售面积、房地产施工面积、已批未开工面积等。

1.2 房地产库存指标

去化率。亦称销售率，去化率=本年度去化量/本年度供应房屋数量，去化量指本年度内房屋销售数量；供应房屋数量包括批准预售套数和可售房屋套数。去化率的合理区间为0.5～0.7。

去化周期。指本年度待售面积与本年度月均销售面积的比值。合理的房地产库存范围尚无严格界定，相对认可的合理去化周期的上限是18个月。

库销比。库销比=库存面积/销售面积。库销比分为狭义库销比和广义库销比。广义库销比又被称为存销比，代表房地产存量的消化时间。广义库销比的合理区间为4～7年。

1.3 近年中国房地产库存总体状况

近几年，我国每年都会有大量的房地产库存。详见表1。

表1 我国近三年房地产库存指标

由上表数据计算得出，2014年～2016年的去化率分别为0.374、0.394、0.575，去化周期分别为6.18个月、6.71个月、5.30个月，广义库销比分别为11.21年、15.62年、12.31年。除2016年略有改善外，全国房地产去化率指标低于合理区间，广义库销比远超过合理区间，说明我国库存问题严重，需要进行去库存。

2 当前我国政府面临的保障性住房问题

随着我国城镇化进程日益加深，住房困难已成为困扰众多城市中低收入家庭的难题。保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房[2]。一般包括公共租赁房、经济适用房、廉租房、定向安置房[3]。

“十一五”期间，我国解决了约1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题。“十二五”期间，我国保障性住房建设数量超过 4000万套。据2016年最新统计数据显示，我国有4.3亿户家庭，其中中低收入家庭占55%，即约为 2.37亿户被保障对象。由此可见，我国保障性住房的建设量远远不足，未来关于保障房的建设任务十分繁重。详见表2。

表2 2011年-2016年我国保障性住房与商品房建设数量比较

从上表可以看出，我国近年来对保障性住房的建设数量逐年上升，覆盖面积不断扩大。但是，我国需要保障的中低收入群体数量庞大，截至2016年底，保障性住房的建设量仅占需求量的13.70%。因此，保障性住房建设将是政府在今后一定时期内的一个工作重点。

3 当前政府面临的问题

3.1 房地产高库存使政府面临的困境

一直以来，政府追求的都是社会稳定和谐，人民安居乐业。而近年来的房地产高库存却严重阻碍了政府的脚步。如果房地产一直维持着高库存不能消化的状态，将会导致一系列严重后果：第一，房地产业是中国经济的一大支撑，如果商品房不能及时销售，与房地产业息息相关的各个行业会受到不同程度的影响，将严重影响中国国民经济的发展；第二，如果商品房高库存得不到及时消化，企业就无法及时偿还银行的贷款；同时，商品房维持高库存状态，企业也就不会继续购地，不会继续向银行贷款，银行的收益将会受到很大影响，此时，拯救银行的最直接的方法就是疯狂印刷钞票，实行量化宽松政策，造成人民币严重贬值，人民生活更加艰难；第三，房地产行业和一些与其息息相关的行业受到影响，这会导致一部分人失业，老百姓失去生活来源。

综上所述，如果房地产高库存得不到有效解决，将会产生很多问题，造成社会动荡不安，人民生活困苦不堪，这与政府一直追求的目标相去甚远。

3.2 政府面临的其他困境

在我国，有这样一个群体：他们可能是刚毕业的大学生，也可能是在工作地工作很久的外来务工人员，他们的收入、财产低于当地规定标准，他们在工作地没有住房，或者住房面积低于规定标准。他们买不起房，而传统的廉租住房只面向最低收入群体，经济适用房虽然将中等收入群体纳为保障对象，价格却还是偏高。因此，由于廉租住房、经济适用房之间的价格差异，出现了一部分无力购买经济适用房的人群。此时，大多数人会选择公共租赁房和个人出租房，可是个人出租房却拥有着严重的数量短缺和运营不规范的问题，没有这些问题的公共租赁房就能很好地保障这些人的住房利益，让他们以最合理的价格入住数量充足、租期稳定、价格合理的房屋。可是，政府的公共租赁房却数量短缺，不能很好地保障中低收入无房群体的住房利益。

4 PPP模式实施的必要性及可行性

4.1 PPP模式实施的必要性

PPP模式将政府部分职责以特许经营权的方式移交给社会主体，使政府与社会主体建立合作关系，从而减轻政府的财政负担，也一定程度上减小了企业的投资风险。PPP模式可以实现优势互补，同时减轻政府和社会资本的压力，因此在很多方面都有着极强的适用性。

房地产高库存对企业及政府各自追求目标的达成都有着非常严重的阻碍作用。如果房地产一直维持着高库存状态，企业将满足不了个人利益最大化的目标，政府也将离社会安定、人民安居乐业的目标越来越远。因此，政府和企业都迫切希望能以最有效的方式将库存问题解决。

4.2 PPP模式实施的可行性

房地产高库存会造成非常多的风险，如法律风险、政治风险、社会风险、融资风险、建设风险，以及运营风险[5]。将PPP模式运用于解决商品房高库存的问题上，可以有效运用企业和政府双方各自的优势，实现最有效的风险分担。

三四线省市，由于其发展模式，人口增长缓慢，商品房需求量相对较小，因此库存问题严重。对于这些城市，政府可以采用PPP模式向房地产开发商进行闲置住房的收储，然后将这些住房转为公租房，转租给低收入家庭。这样，不仅可以缓解政府对公租房的建设要求，满足城市低收入群体的住房要求，同时也可以一定程度上缓解房地产高库存的问题，有效规避商品房高库存的风险，满足政府以及企业的不同需求。

5 PPP模式介入解决房地产库存问题的方法建议

PPP模式分为外包类、回租回购类、特许经营类、资产剥离类四类[6]。其显著特征为：公私合作；提供公共产品或服务；风险共担，利益共享[7]。适用于公益性较强的公共服务项目，因此需要合理选择合作项目，并充分考虑政府部门参与的形式、程序、渠道、范围与程度。

5.1 PPP模式介入房地产去库存的方法建议

（1）由于政府保障性住房的供给并不是很充足，而商业房地产库存量庞大，所以政府可以与房地产企业合作，由中央借助地方政府债务发行和置换，低价收购楼市库存，将库存房转为保障性住房，超低价出售或无偿出租给农民工。这一做法是政府偿还为农民工提供住房保障的历史欠账，也是农民工市民化的必然选择。具体实施方法有以下几种：

①对于已建待售商品房，可以采用政府租赁购买模式。政府租赁购买模式是指将已建待售房地产的经营权交由政府，所有权仍归企业所有。在经营期满后，政府回购其房屋所有权，所有权归政府所有；

②对于在建和已批未开发的商品房，可以采用BOT模式。由企业负责项目的建设和运营，在运营期结束后将项目的所有权和经营权转交给政府。企业收益为项目运营期所得收益。

（2）政府和企业可以采用“BOT+房产代销”方式，即政府选择合适的 PPP项目，交由社会资本进行建设运营管理，同时政府和企业达成协议，企业制定最低价和最长期限，由政府以不低于最低价的价格，在约定期限内帮忙出售房地产企业的闲置商品房。如企业所完成工作不达标，可由政府制定相应的惩戒措施；如政府逾期未能完成其销售任务，则由政府补全差价。

5.2 实施注意事项

自上世界80年代PPP模式在中国得以应用，截至2016年年底，已有入库项目11260项，投资达13.5万亿元。可是，在已完成项目中，半数以上均以失败告终，究其原因，一是政府有关立法未考虑项目实际需求；二是政府部门缺少预测评估项目风险的经验；三是政府不能对项目进行有效监管；四是私人企业不能有效管理。

PPP模式介入房地产库存问题的解决，将部分库存房转为保障性住房，既要保证转化过程双方满意，也要保证转化为保障性住房后的贯彻执行令大家满意。实施过程中应注意如下问题：

5.2.1 政府要制定完备的项目监管和考核评价体系

政府需对此类房地产项目进行运作、服务质量和资金使用效率等方面的全过程监管和综合考核评价，加强成本管理、考核评估、价格调整审核，引入第三方进行社会评价等。企业合伙人面对此类PPP项目，必定心中有诸多顾忌，政府需要作出多方面的努力来缓解企业合伙人心中顾忌，对项目进行运作、服务质量和资金使用效率等多方面的监管和考核评估，可以让政府实时了解项目的可行性，还可以让企业合伙人更加信任政府，坚定与政府的合作信念。

5.2.2 企业应充分表示诚意

政府制定相关政策法规，并以实际行动保护企业合伙人的权益，企业也需要拿出合作诚意。在现代社会，为了在激烈的竞争环境中保持蓬勃的生机，也为了企业更好地适应现代环境，企业都有着非常强大的信息系统和非常明显的管理优势。在有意向与政府达成协议去除库存之后，合伙人企业应尽快在其剩余房产中寻找合适政府保障性住房意愿的房产，与政府达成协议后，与政府有关部门进行协商，将那些房产改造成政府要求的装修风格。

5.2.3 企业要考虑自身的承受能力

PPP项目前期，虽然政府部门会给予一定的财政补助，可仍需要由私人资本承受项目大部分的财政支出，这就需要私人资本有一定的财政承受能力，事先做好财政承受能力评价，确保在项目开展前期可以承担项目的财政支出。此外，在项目开展之前，还需要做好项目的物有所值评价，确定项目经过本企业的经营之后可以获得较之前未经营此项目更多的收益。

6 结语

目前，国家房地产库存量巨大，房地产商想尽办法去库存，获取最大收益；政府也要去楼市库存，保障更多人的利益。这就可以采用PPP模式，政府和企业合作，将部分库存房转为保障性住房，化解房地产库存危机，同时解决房地产商和政府的问题。这个过程中间有很多问题，需要双方合力解决。只有双方全力合作，才能以最高的效率实现房地产去库存。

[1] 刘永凤.浅谈企业库存管理[J].科技与生活，2011(1):199-199.

[2] 陈 阳.我国保障性住房的发展现状、趋势与对策[J].财经问题研究，2014(11)：42-46.

[3] Ohls J C. Public policy toward low-income housing and filtering in housings markets[J]. Journal of Urban Economics，197，(2):157-178.

[4] 杨卫华，王秀山，张凤海.公共项目 PPP模式选择途经研究——基于交易合作三维框架[J].华东经济管理，2014（2）：121-126.

[5] 晁岱壮.基于 PPP的公共基础设施项目融资风险管理[D].湖南：中南大学.2011.

[6] 侯 莉.我国公共租赁住房社会资本融资模式研究[D].湖北：华中师范大学.2011.

[7] 马 威.我国基础设施采用 PPP模式的研究与分析[D].北京：财政部财政科学研究所.2014.