车 峰

(太原理工大学，山西 太原 030024)

自20世纪90年代房地产开发产业新兴至今，始终伴随着我国社会经济的迅速发展。在其特有的时代背景下，房地产的开发与策划也具有着鲜明的时代特征。互联网使得信息传递更为迅捷，因此，作为建筑居住的主体，人们对居住环境的要求在纵向和横向上都有所拓展。一方面，在“住所”的基本需求之上，对建筑结构、材料有了高层次的要求；另一方面，社区环境，人文概念得到更多的重视。因此，技术的进步，信息的普及促使建筑策划成为房地产开发项目价值实现的必然要求。

1 建筑策划与房地产策划的辩证关系

房地产产业是从事房地产开发经营和管理的行业[1]。这一产业经历了从萌芽到成熟的演进，愈发的趋于规范化。建筑策划与房地产项目策划同样是与建筑紧密相连的筹划活动，从策划的维度看，房地产策划中，更加突出建筑的商品属性。住宅项目中的建筑，联系了商品性的建筑和作为建筑基础的土地。在这一基本要求下，房地产开发商从区位、人文概念、环境、户型设计等方面进行全面的分析整合，满足目标市场并实现资源配置的利益最大化。房地产策划的过程是“通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制,在深刻了解潜在消费者深层次及未来需要的基础上,为开发商规划出合理的建设趋向，并整合各种资源，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的程序化管理过程”[2]。

区别于房地产策划，建筑策划更加重视建筑活动本身，它特指在建筑学领域内建筑师根据总体规划的目标设定,从建筑学的学科角度出发,不仅依赖于经验和规范,更以实态调查为基础,通过运用计算机等现代科技手段，对研究目标客观地分析,最终定量地实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作[3]。

不论是建筑策划或是房地产策划，都是基于实际调查的基础上，运用科学的分析并得出最优化结论。建筑策划是在房地产项目开发过程中作为建筑设计的基础应运而生的，它为建筑的整体规划和细节设计做了更为详尽和客观的要求。开发商基于“商品开发与生产”的基本点，需求更偏重于节约成本；建筑师则侧重“作品”本身。因此，建筑策划与地产策划的整合，正是寻找这样一个满足最优性价比的“度”。

2 建筑策划与房地产策划整合的实例分析

以下以宝洁公司龙湾项目为例，分析建筑策划与房地产策划的整合应用起到的作用。龙湾系列项目位于山西省太原市，目前开发了龙湾国际、龙湾情怀、龙湾写意三个项目。三个项目开发时间跨度较大，整体走向越来越规范成熟，这一过程正是在总结经验的基础上，对建筑策划与房地产策划整合的有效应用。

为了更好体现时效性，以下重点分析开发中的龙湾写意项目。

2.1 区位前景及市场环境

龙湾写意位于太原主城区北部，该区域属于老城区，经历数年的发展，新楼盘的数量有限。

项目依托主干道快速路，与滨河东路、北中环紧密相连，区位前景明朗。该区域早期楼盘开发规模形式单一，虽品质尚可但户型设计普遍较大，根据目前的市场刚性需求，面积小，总价低的户型愈发成为销售主力。

周边项目的开发以及市政对快速路的修建，这一片区市场消费能力逐渐被开发出来。另一方面，伴随区域内后期商业开发、生活配套设施的日趋完善，龙湾写意楼盘的市场价值将得到进一步的提升。

2.2 总体方案构思

2.2.1产品功能定位

项目位于北中环桥东森林公园南侧，北涧河清流注入汾河，汇于龙湾写意之南；120万m2汾河湿地公园西面而养；3 400亩森林公园依北比邻，依托生态环境的巨大优势，突出新中式宅院的产品定位，打造太原首个文化生活住区。

2.2.2策划创意

龙湾写意项目具有一定的环境优势，因此，在产品定位“文化生活住区”的基础上，突出鲜明个性，确立开发主题观念。为让山水视野达到最大化，创新将古代帝王宫殿的“高台”形式，引入现代城市居住模式。将小区筑于高台之上，在增加居住私密性的同时，更能俯瞰汾河与城市景观。

2.2.3建筑设计策划

1)住区建筑仿效紫禁城的格局，营造中轴衡平的形制。更将建筑与园林融为一体，构建都城中轴样式的布置与景观，以主景观大道为中轴线，建筑分布两侧，组群布局。

在建筑形制上，采用经典三段式造型，具有浑然一体的美感。在整体色彩搭配上，选用米黄、朱红、棕红等色系，在彰显魅力的同时能适应本地气候，常年保持优雅的外观，达到美观和实用性的统一。创新选用故宫保和殿同品级的九脊重檐顶，重视曲线、飞檐、精雕的构造，突出厚实庄重且不失优雅，显现建筑设计美学的巨大优势。

2)在园林景观上，呼应建筑设计新中式风格。打造三进庭院格局，院落逐层递进，一进雍和府，二进天和湾，三进熙和园，布局广场、篮球场、羽毛球场，并设置大型童乐设施，配合3 600 m2人工湖为中央水景突出人文环境。

2.2.4建筑优化设计

在建筑打造上，竭力创造开朗的尺度。设计6.3 m挑高入户大堂，进一步考究的空间尺度，把建筑层高定在3.15 m，不仅增加室内空气流量，更有效扩充采光面，令空间通透开阔，虽然提高了近5%的总造价，但品质有了实质的提升。

小区内部采用全封闭式设计，实现人车分流，实现效率的同时确保区内行人安全。

室内环境的营造上，采用领先的地暖技术，在良好取暖的基础上，还能增加使用面积约3%，有效节能20%～40%。

目前该项目一期二期已经交付使用，三期以及商业体正在开发设计阶段。每期的交付使用都是对建筑设计成果的肯定，在不断的更新和调整中，设计过程也是对建筑策划和房地产策划的反馈，二者的有机整合，才能使得效率和品质实现最优配置。

3 建筑策划与房地产策划整合的意义

建设项目开发和投资的影响因素是复杂的，从参与项目启动和运营的角度来说，不同主体的影响程度是不同的。包括业主方的要求和建筑设计公司工程师的经验和能力在内的因素，即使会伴随项目的开发，影响程度下降，但宏观而言，早期的科学策划对地产项目的成本和效果的影响都是巨大的。

3.1 科学的策划是房地产项目的建筑设计依据

一般而言，房地产策划以营销策划为中心，建筑策划则更重视对产品本身的研究。建筑工程师与地产开发商要想实现良性沟通，就需要建筑策划这一客观的桥梁。文中龙湾写意项目，既满足消费者户型和功能性需求，又达到开发者打造文化住区的目标，正是建筑策划与地产策划整合的体现。

3.2 二者的有机整合为区域发展创造新的可能

龙湾写意项目参考中式建筑设计，又与客观环境相结合，从琴棋书画、诗酒花茶八种经典的中国艺术中，汲取灵感，使得美学与庭苑完美结合，营建八艺园林。因而，策划结论的不同，设计作品的空间内容可以完全不同，更有导致项目完成之后，引发区域内建筑，环境中人类使用方式价值观念经济模式的变更以及新文化的创造的可能[4]。

3.3 二者的整合成为现状和未来开发的纽带

建立在策划基础上的建筑设计，突出方法过程的客观和合理性，对项目规模、性质，甚至具体的空间和功能要求具备客观分析的能力；策划为建筑开发设计提供了实用和科学性的依据。在客观现状的基础上，有了科学的策划分析，从而增加了市场未来走向的可预见性。

4 结语

房地产行业伴随社会经济的发展，短短三十年间经历了几个阶段的跳跃，正是这样的大背景下，使得房地产有了更为宽广的发展空间。打破了传统的开发和建造规则的同时，也对开发者和建筑工程师提出了更高的要求。在建筑师的参与下，建筑策划将对产品设计要素的把握更加准确，使之上升到更高的层次。同样的，建筑策划和房地产策划的整合也为开发方与设计单位实现有效沟通与利益平衡。一方面，符合市场定位的户型设计使营销更为顺畅，满足了开发商对于投资回报的要求；另一方面，也使建筑设计单位减少了因设计方案反复修改造成的时间浪费。

相信在不久的将来，策划手段和方法的不断完善和发展，建筑思维和创意与实际需求的相契合，更多饱满并有特色的房地产项目将应运而生，建筑相关行业也将从中获益，共同促进取得长足发展。