李平　朱道伟

长期以来，我国推行的是房屋交易与权属登记一体化管理，形成了交易与登记两项业务相互融合、密不可分的局面，房屋交易相关职责嵌入房屋登记流程。这种体制的好处在于行政效率高，可以有效地防范业务风险，不足之处在于房屋交易管理关口后移，重登记、轻交易的倾向明显，对交易安全的管理不到位，交易管理制度体制不健全，缺乏系统性的房屋交易流程规定。

不动产统一登记实施后，房屋及土地登记职责已经整合到不动产登记机构。根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，住房和城乡建设部承担着“负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；协同国土资源部指导房屋登记工作；负责建设个人住房信息系统”的职责。实践中，由于地方住建部门大多与国土部门分设，且住建部门长期负责房屋管理工作，在不动产职责整合前期对此重视不够，协调不到位。引起争权或推诿，让群众不知所措，甚至影响登记工作正常开展。不动产登记与房屋交易产权管理的衔接工作是业内同行讨论最多的问题之一。处于销售期的商品房因为权源清晰，出卖人为开发商，交易与登记的衔接相对顺畅。交易与登记衔接最容易出现“中梗阻”的是存量房产交易与登记的衔接。

一、存量房产交易与登记一体化的丽水实践

业务和流程规划：丽水市针对存量房产因交易引起的转移登记做了清晰的业务和流程规划。存量房办证业务按先交易后缴税再登记的程序办理。存量房交易及转移登记：按中介机构（个人）挂牌——房源核查——权籍调查——房地挂接——合同网签——交易备案——税费缴纳——登记受理等流程办理。房源核验不仅核验房地产的抵押、限制状态，土地交易部门同步介入审查是否存在土地出让金未缴或补缴的情形。如存在未缴或补缴的，告知申请人先缴清土地出让金，再予以通过房源核验，后进行权籍调查、房地挂接、合同网签等后续环节。此举不仅维护了土地市场的正常秩序，也极大地方便了办事群众。从机构挂牌到合同网签都在中介机构自己的营业场所网上办理，非常方便。彻底实现了交易登记窗口一站式、申请材料一次性，信息系统录入一次性、审核一次性。

政策及技术准备：为做好存量房产交易与登记一体化工作，丽水市人民政府颁布了《丽水市人民政府关于开展存量房产的网签（备案）管理工作的的通知》（丽政办发〔2016〕136号）文件，丽水市国土资源局与丽水市市场监督管理局联合编印了《丽水存量房转让合同示范文本（2016版）》，丽水市不动产登记中心精心组织进行了丽水市存量房网签（备案）系统平台的研发，系统上线前期向社会发布了《关于在丽水市中心城区开展存量房转让合同网签（备案）管理工作的公告》。

培训与考核工作：存量房网签（备案）系统的主要用户是中介机构。为做好中介机构业务知识培训和网上操作辅导工作，丽水市国土资源局先后两批次组织全市200余家房地产中介机构参与培训。主要培训不动产登记、房地产经纪人管理办法、示范合同文本及网签系统的具体操作。培训结束后中介机构需参加入网考核，考核合格方可以获得入网许可。

丽水市存量房网签（备案）系统已于2016年12月上线运行。考核合格的中介机构目前都能熟练使用该系统办理存量房交易与登记业务。

二、存量房交易与登记一体化的丽水创新

创新之一：人随事走与事随人走相结合，人事全整合

不动产登记职责整合主要有两种模式。一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土的直管，归并涉及不动产登记的其他机构。二是在国土局下设不动产登记中心，将各类不动产登记职责整合到不动产登记中心。 丽水市采用的方式不同于上述模式。丽水市在人员划转的同时，将登记与存量房交易的职能一并划转，登记与交易档案全划转。这是因为在房产交易登记一体化时期，难以分清谁是从事交易的谁是从事登记的。根据中编办“人随事走”的不动产职责整合原则。不动产交易作为一项连续性强、专业性高的工作，人走了，原住建系统的交易管理也很难有效开展。人随事走，某种程度上事亦应随人走。

为承接好存量房交易管理职责，丽水市不动产登记中心内设了交易鉴证科，专门从事交易与登记、中介管理、行业管理等工作，内设的审核科和综合科负责因存量二手房交易产生的信访、行政复议、行政诉讼、争议纠纷调处等工作。积极协调财税金融等部门，进一步简化办事程序和申请材料，方便办事群众。

创新之二：交易与登记真正一体化

据各地不动产交易与登记一体化的公开报道，在研究各地交易与登记一体化的先进做法，认真探索一体化的内涵和外延的基础上，我们梳理出了交易与登记一体化的几个特征。结合当前实际提出采用办事窗口一站式、申请材料一次性，审核的一致性、管理机构的同一性、信息系统的融合性五个特征来评价不动产交易与登记的一体化较为合适。根据媒体报道和不完全的统计，相关情况如表1所示。

从表1可以看出，只有浙江丽水不动产交易与登记可以算是真正的一体化，其他地方并不完全具备交易登记一体化的基本特征。

创新之三：夯实数据基础，高效构建市县一体的不动产交易登记管理体系

丽水市在完成土地登记数据标准化建设的基础上，对房产、土地数据进行标准化分析并入库，对大批量的查封、抵押等限制信息逐份核对，确保数据关联准确、状态无误。丽水市不动产统一登记工作始终着眼于全市，不让一个县市掉队的基本要求，在全市范围内高效构建了市县一体化的权籍调查体系、不动产档案管理体系、不动产登记工作规则与操作规程、信息系统管理与应急体系、疑难案件联合会商会审工作体系、存量房网签（备案）管理信息平台。在县市一体化不动产登记的體系上，积极推动存量房交易与登记管理市县一体化的信息平台建设。根据丽水市国土资源局的安排，丽水市下辖八县市已在2017年3月底之前完成存量房网签（备案）系统上线工作。坚实的数据基础和市县一体化的工作体系使得丽水不动产登记与交易管理一体工作更接地气，更有生命力。endprint

三、几点启示

1.机构统一是基础

2015年12月23日，丽水市编委印发《关于整合不动产登记职责的通知》，就整合不动产登记职责、有关职责边界划分、完善不动产登记机构设置和做好相关工作四个方面做了明确规定。通知决定除了把原本各部门分散承担的土地、房屋、林地等不动产登记职责统一交由市国土资源局承担之外，还创造性地将存量二手房交易管理职责划归市国土资源局，为存量房交易与登记的一体化创新奠定了制度基础。

2.领导重视是关键

丽水市委市政府主要领导始终高度重视不动产统一登记工作，不动产登记职责整合必须按照“有利于工作衔接，有利于方便群众”的原则。部、省、市相关领导也多次亲临现场指导丽水不动产登记工作，丽水市国土资源局领导集体更是十分关心不动产统一登记的各项工作。丽水不动产登记工作取得的成绩离不开各级领导的关怀和重视。

3.人员队伍是支撑

做好不动产登记需要一大批懂管理、测绘、法律、信息技术的现代化高素质专门人才。培养与引进并重，着力造就一批政治素质高、专业能力强、爱岗敬业的人才队伍是不动产登记取得成功的关键。丽水市不动产登记中心不仅尽数保留了原土地登记、房屋登记的业务骨干，还适时引进招聘了一批高素质人才，系统内调剂了一批年富力强的专业技术人员，为丽水不动产登记的顺利开展发挥了支撑作用。

4.系统建设是重点

从某种程度上来说，不动产交易与登记管理成功与否，信息系统在其中扮演决定性的角色。丽水市国土资源局始终注重信息系统建设工作。丽水在以全省排名靠前的速度完成全辖不动产统一登记落地的同时，又开展了大规模的数据整合、流程再造等信息化工作，为优化办事程序、提升服务能力及后续工作做好准备。丽水始终坚持以信息系统建设为重点，下一步将按照“信息发布”“房源挂牌”“交易备案”“不动产登记”四个一体化的目标继续推进不动产交易登记一体化的信息平台建设工作，为释放不动产登记改革制度红利不断探索。

丽水市以存量房网签（备案）系统为抓手，实施交易登记一体化的不动产管理体系，有效地规范了房地产中介市场，保护买卖双方交易安全，为政府提供决策提供实时便捷的数据参考。丽水市中心城区自2016年12月30起，办理存量房产转移4800余件，存量房交易与转移登记3个工作日内办结。业务办理的效率高于原土地登记+房屋登记的效率，实现了不动产改革的初步目标。丽水市衔接顺畅、运转高效的不動产交易登记一体化工作也得到了各级领导部门表扬及广大办事群众的好评。

陈品禄/责任编辑endprint