梁坤

2017年2月10日，H市太阳花幼儿园为了扩大幼儿园的规模，遂与张某签订了购买其与幼儿园邻墙的一套房屋的合同，合同约定，该套房屋作价100万元，合同签订之日起10日内，幼儿园将70万元汇入张某的账户，余款30万元在办理房产过户之后全部付清。合同签订后，太阳花幼儿园履行了付款义务，但当要求张某过户时，张某却告知幼儿园已将房屋卖给了李某，李某已经提前入住。

【问题一】太阳花幼儿园起诉张某要求履行合同，承担违约责任，能否得到支持？

解答：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原則，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

本案中，张某没有按照约定将房屋交付给太阳花幼儿园，违背了合同约定。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张某已将涉案房屋卖给李某，李某已经入住，继续履行合同已无可能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同，太阳花幼儿园可以要求张某承担损失，损失数额包括履行合同带来的收益等。

【问题二】太阳花幼儿园要求李某搬离房屋，太阳花幼儿园的请求能否得到支持？

解答：出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，根据物权法及相关司法解释的精神，可以按照以下原则处理：一方买受人已经按照买卖合同的约定合法占有房屋的，人民法院依法应当支持其要求办理房屋登记手续的请求；如果各方买受人均未合法占有房屋的，人民法院依法应当支持买卖合同成立生效时间在先的买受人要求办理房屋登记手续的请求。

就本案而言，李某已经按照其与张某的约定合法占有了房屋，而太阳花幼儿园并未占有房屋。因此，太阳花幼儿园要求李某搬离房屋的诉讼请求将不能得到支持。

【问题三】法院判决张某返还太阳花幼儿园支付的房屋70万元，并赔偿损失60万元。但张某拒不执行判决。经查，张某的银行账户无存款，但名下有一处房产。太阳花幼儿园遂要求执行该房产，而张某称该房产系本人及所抚养家属维持生活必需的居住房产，不能执行。请问，法院能否执行该房产？

解答：金钱债权执行中，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。

本案中，申请执行人太阳花幼儿园同意从房屋拍卖价款中扣除五至八年租金或者提供被执行人张某及抚养的家属维持生活必须的居住房屋，法院可以强制执行该房产。

【问题四】执行法院依照太阳花幼儿园的申请，查封了登记在张某名下的房屋。但在查封该房产以前，孙某已与张某签订了买卖该房屋的合同，并付清了全部款项，他将如何救济？

解答：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，孙某可以向执行法院提出执行异议的书面申请，执行法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

根据该规定可知，钱某即使向执行法院提出了执行异议的书面申请，也难以获得法院的支持。因为，钱某虽在该房产被查封之前与张某签订了房屋买卖合同且已付清全部价款，但他并未合法占有该房产。所以，法院依然能够强制执行该房产。