■ 王一鸣　绍兴支队嵊州公安消防大队

所谓的高层多业主建筑，即为多产权建筑。主要指的是对于相同的高层建筑而言，其存在两个或者两个以上的产权人。实际上，主要是由多家产权单位、租赁单位共同管理及使用同一高层建筑。此类建筑的功能非常齐全，其中包括娱乐、居住休闲与办公等。其同时能够容纳数千人乃至于上万人。此类建筑的人员比较密集、功能比较齐全、建筑结构比较复杂、存在许多的可燃物易燃物，因此也就会导致消防安全隐患较多。另外，对于此类建筑的消防设施而言，在其维护与保养方面必须要耗用大量的人力、物力、财力，而且业主的素质水平也不尽相同，于是就会增加建筑的消防安全隐患。

一、高层多业主建筑消防安全问题分析

（一）专项维修基金申请程序较为复杂

在我国出台的相关法律法规中明确规定，专项维修基金的申请过程需要满足两个2/3。一是表决同意的业主拥有的面积要超过小区总面积的2/3。二是要超过总人数的2/3。实际上，能够同时满足这两个要求是面临着较大困难的。因为一些业主不会对房屋进行直接使用，因此其会认为对于小区中的公共设施维修与保养与个人的关系不大，所以无需动用维修基金，如此一来，也就会造成消防设施发生损坏以后不能够得到及时有效的维修，进而在发生火灾事故后不能真正发挥其作用。

（二）缺乏对消防安全设施的维护与保养

首先，一些单位没有全面地认识到火灾自动报警系统以及灭火系统等的重要性，没有对这些系统给予及时、有效的管理与维护。于是就会导致一些火灾自动报警调控器调试处于失常状态，系统出现故障以后没有得到及时的维修。导致一些建筑内的消防栓出现阀门渗漏以及旋塞脱落等现象。除此以外，也没有充分认识到建筑消防安全疏散功能的重要性。通过检查发现，在一些高层多业主建筑中，还有一些防火分区隔断门以及防烟楼梯间等处于开启的状态。另外，一些防火门闭门器发生损坏，没有得到及时的维修。第三，没有充分重视对防烟、排烟系统的日常维修与管理，导致一些系统无法正常的使用和运行。

（三）缺乏科学有效的消防安全管理

通常状况下，高层多业主建筑的物业管理单位往往并非是建筑的产权单位。因此，其消防安全意识高，另外，在经济、人力资源与物力等方面的投入也不够充足。所以，导致消防安全管理工作不到位。首先，尚未充分贯彻落实消防监控房以及消防泵房的值班人员制度。尚未积极做好对消防系统操作技能的培训。当前，高层多业主建筑的消防系统监控操作人员往往还存在较大的流动性，并且编制不充足，值班人员也尚未完全了解建筑消防的设施与具体功能。无法熟练地完成对消防联动控制系统的操作，而且大部分的人员都没有经过专业的培训，因此其专业素养相对较低。其次，缺乏专业的建筑消防业务管理人员。通过对一些高层多业主建筑的物业单位进行调查分析发现，许多消防管理人员都是兼职的，另外，其岗位还存在频繁的变动性，所以就没有投入过多的精力与时间积极地做好消防管理工作。第三，一些建筑缺乏完善的火灾事故应急疏散预案。许多现有的预案缺乏针对性与操作性，所以，一旦发生火灾事故，那么就会导致疏散效果不理想，进而可能会造成人员伤亡事故的发生，另外也很少组织人员开展应急疏散演练。

二、高层多业主建筑的防火对策

（一）优化专项维修基金审批制度

当前，在高层多业主建筑中的消防设施发生损坏以后，必须要动用公共维修基金。然而，目前我国作出明确规定，在动用此部分基金时需要同时满足以下几个条件：首先，必须要设置业委会；其次，必须要满足两个2/3的要求；第三，要经过非常繁琐的流程，并且还会用到很多专业知识。但是，通过对我国目前的小区发展现状进行分析发现，拥有业委会的小区仅仅占据总数量的20%。另外，对于高层多业主建筑而言，一些投资性的业主并不会真正地使用建筑，因此其也不会重视公共消防设施的维护与保养。如此一来，就会造成一些多业主建筑存在主机瘫痪，并且消防设施发生损坏后无人问津，没有足够的资金进行维修等。所以，为了确保高层多业主建筑的消防安全，那么就必须要对公共维修基金的审批使用制度进行进一步的优化与完善。在前期物业管理阶段，可以委任政府主管部门负责履行业主大会的职责。相关部门要结合前期物业管理期间的专项维修资金的使用范围、基本程序、具体的使用方法等作出暂时性的规定。在作出规定以后，再由物业管理公司根据相关的规章与制度对其维修责任进行履行。这样就可以确保发生损坏后的消防设施能够得到及时的维修与保养，另外也可以确保建筑的主机处于正常的运行状态。

（二）构建科学完善的建筑防火安全工作网络

首先，有关的管理单位要在其安全管理体系中加入对高层多业主建筑消防安全管理工作，要使得各个部门能够充分地明确自己所担任的职责，可以积极地建立安全组织，从而在实际工作中做到更加规范、有序。其次，要以物业管理单位为主，充分重视对保安队伍与消防安全值班人员队伍的建设工作。各个业主单位需要设置专门的负责人来完成防火安全工作。另外，也要安排一些专职以及兼职的管理人员，要确保其能够充分贯彻落实个人所担负的防火安全职责，可以尽职尽责地完成本职工作。

（三）加强防火安全监督与管理

首先，从高层多业主建筑正式开工建设，直到最后的竣工验收阶段都必须要接受相关部门的安全生产监管工作。在建筑真正的竣工以后，要由公安消防部门对其进行验收审核。其次，要定期检测建筑内的电梯运行情况。要在消防控制中心安排专门人员全天候的值班监视。要确保建筑内消防疏散通道的畅通无阻，不能够存在堵塞现象。要确保应急照明灯的完好无损。要定期检测建筑内的火灾报自动报警系统与自动喷水灭火系统等，确保其能够处于正常、稳定、安全的运行状态。第三，要充分认识到加强对消防岗位人员的培训与教育的重要性，积极做好培训教育工作，使其能够掌握更加科学先进的消防知识，能够灵活、熟练地使用各种消防设施设备，提高其操练水平。

总而言之，随着我国城市建设步伐的不断加快，我国也涌现了越来越多的高层多业主建筑。由于受到人为、建筑本身与其他多种因素的影响，导致高层多业主建筑中存在许多的消防安全问题。这就会对人们的居住安全、财产安全、人身安全构成极大的危害，所以，就要高度重视高层多业主建筑的消防安全，并且采取有效的防火措施，进而从根本上消除其中存在的消防安全隐患，确保建筑的正常、安全使用，为人们提供安全、舒适的居住与办公环境。

参考文献：

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