徐闽

摘要：我国经济呈现快速稳定发展的态势，房地产业受益于良好的经济环境，也取得了不小的發展成果。同时，房地产业因牵涉的资金规模较大，在经营管理方面面临较为复杂的条件，这就对财务管理工作提出了更高的要求。本篇文章基于新发展态势下的房地产业，探讨其财务管理优化运作机制，首先分析当前房地产财务管理运作机制存在的问题，然后提出优化建议，希望本文的分析能够为读者提供有益参考。

关键词：房地产;财务管理;运作机制

房地产行业属于资金密集型的高风险行业，开发过程需要庞大的人力、物力和财力支持，开展开发建设和销售的行为都需要获得相关部门的批准后才能施行，其特征表现为投资周期长、资金回笼慢，对企业的财务管理工作提出较高的要求。房地产财务管理，主要体现为筹资活动、投资活动和营运活动三大部分的工作内容。房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力，必须提升财务管理水平。

一、房地产企业财务管理运作机制现状分析

首先是财务管理体制不完善的问题，在基层财务工作中由于员工没有形成统一的工作标准流程，对于相关财务活动没有明确的指导，容易造成财务管理混乱，工作目标不明确。例如，大部分房地产企业通过借贷获取项目开发资金，如果企业财务管理部门缺乏统一管理，没有使资金得到合理分配，就加大了财务风险。并且房产企业长期借贷，若是没有完善财务管理体制，那么财务风险将会逐步叠加，甚至会影响项目正常的开发建设进度。

其次是财务管理运行机制缺乏系统性管理，对于企业财务管理而言，单靠财务部门的操作难以达到预期的管理效果，财务部门需要与其他部门相互配合，获得充足的项目财务数据（包括前期立项和策划定位、中期的开发建设和销售、后期的竣工交付），才能保证财务管理运行机制的整体性。但是部分企业在制度建设方面，忽视了财务部门与其他部门的联结，呈现缺乏系统性管理的情况，甚至导致项目预算管理难以有效开展执行，影响财务管理效率[1]。

最后是营运管理不到位，房地产项目涉及庞大的人力、物力和财力资源，如果项目不注重营运管理，即使是轻微的数字差别也会带来巨大的支出差异。随着我国近几年对房地产行业的宏观调控，这促使房地产企业必须改进传统粗放式的财务营运管理，通过完善并优化细节的运作机制，通过有效控制开发、经营过程中的成本支出，进而提高企业的经营收益。

二、新发展态势下，房地产企业财务管理优化运作机制的建议

（一）筹资活动的财务管理

随着房地产行业高速发展，政府部门相继出台了一系列房地产相关政策，使得房地产企业可供选择的融资渠道减少，加之近年来房地产开发企业争相拿地，使得优质的住宅和商服土地资源越来越少，要求房产企业投入更多的资金参与土地竞拍，这增加了企业的开发资金成本，压缩了房产企业的利润空间。

做好房产企业筹资活动财务管理，首先要优化企业的筹资结构。以某中型房地产开发公司为例，该公司主要销售商品房和居民住房，因公司谋求规模扩张，近几年不断竞拍拿地，公司流动资金相对紧张。为了防范筹资活动的风险，考虑到公司规模不断扩大的发展情况，要合理优化筹资的来源。考虑到企业较弱的短期债务偿还能力，在筹资结构方面要尽可能选取利率相对合理、还款时间长的融资项目。同时根据当前的经济环境，适当调节融资策略。例如，在房产销售火爆的情况，资金回笼的速度较快，可以借助财务杠杆优势，适当提高资产的负债率，以此开发更多的房产项目，赚取更大利润。房产销售不景气，应尽可能降低负债规模，避免财务杠杆的风险[2]。

其次选取多元化筹资方式，大部分的房产企业以银行贷款的方式获得项目开发资金。但是对于中小型房产企业而言，由于其公司规模小、信誉度低，提出的贷款申请很难通过银行审批。此外，银行贷款的手续复杂、审核时间长，对于急需资金的企业而言，可能会延误了项目投资、开发的时机。基于以上问题，除了银行贷款的融资渠道，还可以通过开具汇票、资产证券化、上下游供应链等方式进行筹资，基于企业自身实际情况，以及各筹资渠道的成本考虑，从中选择最优的一种或多种融资方式相组合的外部筹资方式。

最后考虑引入战略合作企业资金投入，采用合作共同开发的投资方式，尝试与同行业品牌声誉好、经营管理模式先进的房产公司合作，能够实现共同开发、收益以及分担风险的目的。

（二）投资活动的财务管理

房地产开发项目由于需要巨大的资金支持，同时开发周期较长，房地产业投资活动的风险相比其他行业更大，因此房产企业需在投资某一项目之前，通过市场调研把握市场需求，以此为基础提出初步的开发方案，财务部门需要与开发部和设计部做好充分沟通，获取项目数据再评估其中的财务风险。

项目开发之前，首先调查当地居民的购买力水平，以及对于户型、居住环境和风俗文化等差异化需求，通过了解这些信息设计特色户型和人文居住环境的住宅商品，才能保证推出的房产更有市场竞争力。其次还要考虑政府城市规划以及政府给予的投资优惠政策和税收减免政策。例如开发项目周边是否要建立高铁站、地铁等交通设施，是否已有或将要配套教育和医疗设施。最后还要考虑投资活动的货币时间价值，若是货币回收时间过长，也会对企业造成一定的财务风险。

针对投资项目做好前期调查后，需采用稳健的投资策略，使用科学的组合投资来降低企业投资风险。通常而言，股权性投资比债权性投资财务风险更大，尽管后者的投资成本高，但是其风险更小，保证了企业获取较为稳定的投资收益。若是企业的风险承受能力强，那么可以考虑高收益、高风险的投资项目[3]。

（三）营运活动的财务管理

首先规范财务管理，提升依法治企水平。加强财务基础工作管理，将财务管理与前端业务紧密融合，努力做到财务事先参与决策，从源头抓好财务管理工作，加强日常监督，严把财务稽核关，提高财务精益化水平，确保各项业务依法合规。结合已完成的各项审计检查工作，制定完善相关操作手册，组织财务部及各部门相关人员学习新的规章制度，规范财务管理。

其次加强销售及回款管理，提高资金使用效益。一是建立完善销售回款机制，理顺销售回款流程，加强与营销部门业务协同，实现资金快速回笼。二是做好意向客户付款方式摸排引导，增加一次性付款客户数量，积极合理有效引导按揭客户提高首付款比例。三是前置办理银行按揭手续，建立周调度计划，按计划完成审批、放款，协调银行增加点对点支持。四是在满足建设资金需求基础上，统筹安排资金调度，通过提前归还银行贷款等方式，减少资本化利息支出，提高项目整体收益。

再次做好预算管理工作，通过强化预算管控，提高预算执行刚性，加强可控费用特别是特控费用审核，确保各项预算指标可控在控，并规范列支。按月做好资金计划、财务预算等相关工作，沟通各业务部门落实资金计划完成情况，控制预算执行偏差率。

然后加强税收政策研究，防范税收风险。一是结合营改增政策和增值税税率调整，加强财税法规学习，提前介入业务前端，加强各部门协作与工作协同，做好税收筹划，降低税费负担。二是抓好日常税费管理。认真、及时梳理各类经济业务、经济合同，做好各项合同涉税条款的审核。三是跟踪、理解和掌握最新财税政策，积极参加税务组织的各项培训，加强税企沟通，就业務中碰到的问题与税管员沟通探讨，降低纳税风险。

最后加强团队建设，提高财务人员水平。一是建立学习型团队，定期组织财务人员学制度、学流程，积极参加集团组织各项培训，提高规范意识。二是通过邀请中介机构、税务专家等方式举办主题讲座、专题培训，完善知识结构，提升人员素质。三是制定学习计划，鼓励员工主动学习，积极参加各类专业资格考试，以考代培，提高执业技能。建立导师制度，对新员工指派导师，发挥老员工传帮带作用。四是落实内部岗位轮训制度，开展岗位互学互助，形成比学赶忙超氛围。

三、结束语

综上所述，在新的发展态势下，房地产企业正处于改革创新和发展转型的关键期，应当在认真学习和充分贯彻房地产相关政策的基础上，以项目筹资活动、投资活动和营运活动为抓手，优化财务管理运作机制，进而使各项资源在企业内得到有效配置，以此促进我国房地产行业的持续健康发展。

参考文献：

[1]吴秀娟.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].纳税，2018，12（26）：75+78.

[2]姚泽霞，刘一蒙.新形势下房地产财务管理优化运作机制思考[J].今日财富， 2017（24）：67.

[3]王春雷.新形势下房地产财务管理优化运作机制思考[J].当代经济，2016（05）： 104-105.