王锦文

摘要：随着“营改增”税制改革的深入推进，各个行业都纷纷随之进行行业的深化转型，房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，在“营改增”后要采取积极措施，减少税制改革对自身的冲击。鉴于此，本文以“营改增”的概述为切入点，基于“营改增”对房地产企业税收影响的分析，提出了增强对“营改增”的适应性、加强对房地产开发成本的税费控制、对房地产企业原材料采购、对房地产销售、劳务支出进行纳税筹划等对策，旨在不断的提升“营改增”对房地产企业应对税收的影响的筹划质量献力。

关键词：“营改增”；房地产企业；税收；影响及筹划

引言

2015年政府就房地产企业的“营改增”试点工作进行调查，在调查中发现，“营改增”的实行对于改善房地产企业的管理环境、促进企业在房地产开发中工作的优化、解决房地产行业的乱象至关重要。但是，在研究中也发现了房地产企业对“营改增”的不适应性。因此，“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划成为现今较为热门的话题，如何对其进行应用，成为相关人员应深思的问题。

一、“营改增”的概述

“营改增”，全称就是营业税改征增值税。顾名思义，是指将企业以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。主要就是为了解决各个行业存在的重复纳税问题，因此，这也是“营改增”后企业税收管理中最重要的一个特征，从而能够促使社会形成更好的良性循环，降低企业的赋税压力。

在“营改增”全面实施后，各个行业都在这样的税制改革背景下，结合各自的经营特点进行适应和执行，房地产行业也就自身发展中出现的税制问题进行反思，发现固有的企业的工作方式在“营改增”的实施，不仅没有缓解房地产企业的税务压力，反而缴税金额更多，因此，房地产企业就要结合这自身的存在税制错位的环节，进行针对性的整改，以适应现行的税收制度，保障企业的经济效益得到提升，并使“营改增”的意义得以发挥。

二、“营改增”对房地产企业税收的影响

“营改增”实施前，房地产企业营业税税率为5%，实施后，增值税销项税率为11%，这就需要通过取得增值税专用发票来争取进项税额抵扣来降低自身税收负担，但在房地产企业进项税额抵扣方面还存在如下难度，加大税务压力。

（一）建筑成本方面

建筑成本的影响主要包含两方面的内容：一是对原材料采购的影响。对于房地产建筑来说，原材料采购成本占整个房地产成本的比重较高，随着“营改增”的全面实施，其成本的消耗也会有所变化。在采购原材料中，除了要采购大量的水泥、钢筋等主要材料，还需要采购一些零散的五金材料，这就导致一些小规模的个体商户或者五金商店无法提供增值税专用发票，导致房地产企业在缴税时，无法进行进项税额抵扣，无疑增加了税收成本。二是施工人员方面。支付施工人员的劳务报酬也是房地产企业成本中重要的一项，施工人员大多都是学历水平较低的农民工，一般没有固定的劳务公司，流动性也较大。因此，房地产企业不能提供相应的增值税发票抵扣进项税额，增加了企业的成本支出。

（二）土地出让金

在“营改增”实施之后，土地出让金能够影响房地产企业的税收水平。如果土地采购成本能够实现抵扣，就能将“营改增”后的进项税抵扣项目更加全面的处理完善。针对房地产企业的开发来说，土地成本也是房地产企业成本中比重较高的一部分。而当前的税务体系，无法实现土地成本的抵扣，这就使得在土地成本方面需要缴纳高额的税务，增加企业的稅务压力。

（三）现金流

房地产企业一般都以预售的形式来进行销售，预售就要预先支付相应的税务款项。这就要求企业在事先需要垫付一大笔增值税额，而这在企业成本的现金流中占有极大一部分比重，因此会对现金流的使用造成一定的压力，只有等待施工完成后收取工程款后，才能够对这部分税款进行抵消。

例如，以某一房地产企业的销售为例，销售收入为1600万元，成本费用为600万元，增值税销项税率按11%计，进项税按17%计，原先营业税率为5%，不考虑其他变动因素，那么：

营改增之前应交税=1600*5%=80

营改增之后应交税=1600/（1+11%）*11%-600/（1+17%）*17%=70.8

不难看出，对于规模较小的企业来说，实行“营改增”的“利大于弊”，其税收压力将会减少，但是对于一般纳税人企业来说，只有进项可抵扣金额占营业收入较大的比例时，“营改增”才能实现降低房地产税负的目的，为此，营改增对房地产企业的税负影响依旧较大。

三、“营改增”对房地产企业纳税的筹划对策

（一）增强对“营改增”的适应性

“营改增”已经在我国实行了一段时间，大部分房地产企业已经能够适应“营改增”的要求，陆续完成对自身税务制度的转化。要想进一步落实“营改增”，房地产企业要对整体员工进行“营改增”培训，这不仅与税务人员息息相关，与整个房地产开发的各个环节都有着重要的联系。培养员工的发票管理和税务意识，针对开支行为，要求对方开具相关的发票，并做好发票的管理工作。通过培训财务人员的“营改增”专业知识及税收制度，保障财务人员能够熟练的针对每一项税务进行处理。以此同时，制定相关的增值税内部控制体系和管理工作，有效应对“营改增”风险，通过细化管理制度，避免出现偷税、漏税等现象。

（二）加强对房地产开发成本的税费设计

房地产企业的开发周期较长，在开发中设计的各个成本环节进行分摊处理，能够有效的减少税务的开支。将开发环节中的土地使用、原材料采购、劳工成本等，进行分别处理，建立税务筹划岗位，分别由不同的财务人员针对性的进行管理，财务人员对所管理的税务项目内容负责，能够保障税务处理的相对专业性，提升工作效率。

1.对房地产原材料采购进行纳税的筹划

在原材料采购中，保障卖家能够开具增值税专用发票是税务筹划的前提，选择竞标的方式，在竞标的原材料的厂家中，在保障开具增值税专用发票的条件下，就各个厂家的材料质量、价格等方面进行综合权衡，以此来选择综合能力最强的，最能够保障企业利益的采购对象。这就要求采购人员在采购中，具有“营改增”意识，在采购中的每一项采购任务，都必须保障卖方能够提供相关发票，并在采购结束后，收集整理好发票，交由财务部门管理、审核。

2.对房地产销售进行纳税的筹划

房地产企业在销售成功后，需要就房产本身的出售情况，缴纳相关的增值税款。因此，房子的售价高，销售收入多，缴纳的税费也就越高，这是我国政府在一定程度上限制房价虚高的政策。房地产企业要想提高经济利益，可以将销售分为房屋的销售和房屋装修两个部分，企业只需要缴纳房屋销售中的增值税，能够有效的减少税收的支出。

3.房地产劳务支出进行纳税的筹划

房地产企业的劳务支出可以分为两个方面：建筑工人的劳务支出和房地产企业的员工的劳务支出。“营改增”的实施后，如果能够提供这部分支出的增值税发票，就能通过抵税，减少这部分开支。因此，在用工过程中，要保障与能够开具增值税发票的劳务输出企业合作，通过正常劳务合作的方式，取得增值税专用发票，从而减少企业的税务开支。

四、结语

“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策在加强对房地产企业税收的认识，减小“营改增”对房地产企业税收的不利影响上有着重要意义，对于我国房地产领域的发展也具有特殊意义。在这个过程中，增强对“营改增”的适应性、加强对房地产开发成本的税费设计、对房地产原材料采购进行纳税的筹划、对房地产销售进行纳税的筹划、对房地产劳务支出进行纳税的筹划等对策的提出，不断完善房地产企业对“营改增”的适应性。