何金英

中南财经政法大学法学院，湖北 武汉 430000

一、父母出资购买不动产的主要类型

首先，根据父母出资的主体不同可以分为由一方父母出资和双方父母均出资。其次，根据父母出资的时间，可以分为婚前出资与婚后出资。而根据父母出资多少，可分为父母全部出资与部分出资。同时根据产权登记情况，可以分为登记在一方子女名下、双方子女名下、子女配偶名下、子女与父母名下四种。从传统习俗与社会常理分析，基本上不存在双方父母出资但房产登记在子女以及父母名下的情形。由此组合可以形成多种不同父母出资购买不动产的类型，进而影响到不动产产权的认定。

二、父母出资购买不动产之产权归属的《婚姻法》依据

受传统血缘亲人、家产传承观念以及中国特色“反哺式”家庭观念的影响，大多情况下父母出资为子女购买不动产的行为均具有赠与的法律性质。本文也仅讨论赠与情形下的产权归属问题。在此情形下，《婚姻法》的原则与例外性规定主要体现在第十七条第(四)项——夫妻在婚姻关系存续期间赠与所得的财产归夫妻共同所有，以及第十八条第(三)项——赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产。由此可以总结出婚后赠与所得财产的一般原则为夫妻共同共有，除非在赠与合同中有明确例外约定。

《婚姻法解释二》第二十二条第二款对此原则做出肯定，即“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。《婚姻法解释三》第七条第一款则是对此原则的例外规定，即“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。

同时，《婚姻法》在原则之外，也对部分具体情形做出了规定。《婚姻法解释二》第二十二条第一款规定了“当事人结婚前，父母为双方购置房产出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”。《婚姻法解释三》第七条第二款则对双方父母出资做出了规定，即“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”。

三、相关条文具体适用中的问题

尽管《婚姻法》对父母出资购买不动产之产权归属问题做出了相关规定，但在具体适用中，仍存在许多模糊与矛盾的地方。

(一)“明确表示”之判断

《婚姻法解释二》第二十二条两款规定的除外情形都是“父母明确表示”，但又未对此做出具体说明。首先，笔者认为，若按照传统民法中的“明示”予以类推，这显然与我国传统文化中讲人情的处事方式不符，加之中国人往往更加内敛，很多人都不会直截了当地表达自己的内心感受，尤其是在公婆与媳妇，岳父母与女婿这种敏感关系之间，就显得更加客气小心，如此适用则往往会违背父母的真实意思。其次，在《婚姻法解释三》第七条的例外规定中，并不以口头或者书面表示为“明确表示”的要件，而是采取了“登记”的行为表达其真实意思。在同一部门法律中，对同一用语的解释最好同一标准，不可前后矛盾。因此，笔者认为，通过登记这一默示行为来做出意思表示，不失为一种父母表达真实意思的有效方法。因此，上海高院对《婚姻法解释二》的解答[1]——婚后父母出资并登记在子女一人名下视为对其子女一人的赠与以及父母出资登记在夫妻双方名下视为对双方的赠与，并无不妥。

(二)赠与标的是出资还是所购不动产

《解释二》第二十二条中的表述为“父母为购置房屋出资的”，而《解释三》第七条的规定却为“父母出资为子女购买的不动产”。前者明确赠与的客体是出资，而后者只是说明由父母出资而购买的不动产，并未明确指出赠与的客体是不动产。有观点认为购房行为可视为投资行为，无论夫妻何人为受赠人，夫妻双方均可享受共有房屋增值所带来的收益，符合婚姻法婚后财产共同共有的原则。确定父母出资购房赠与客体为出资更合理，也与《婚姻法解释二》保持一致，维护法律体系的完整性[2]。但笔者认为，若把父母赠与的标的认定为出资，则会得出父母的赠与行为是一种投资行为的结果。试想将父母子女之间的这种家庭伦理互动，更是类似于一种传统习俗，看作是一种经济投资，这样的解释与情理确实不符。因此，将《解释三》第七条中的赠与标的解释为不动产更加合乎常理，变更登记后不动产所有权转移，增值部分即孳息随主物一同转移。而《解释二》第二十二条中的赠与标的则为购房款，即属于金钱赠与。

(三)出资为全部出资还是部分出资

《解释二》第二十二条和《解释三》第七条都只是笼统地规定了父母为双方购置房屋出资的情形，至于是全部出资还是部分出资，并未做出说明。部分出资在实践中通常表现为一方父母支付首付款，夫妻共同还贷。全部出资则具体表现为由父母付全款，由父母或者子女自己与开发商订立买卖合同。基于前一部分的分析，在确定《解释三》第七条的标的为不动产时，问题就迎刃而解了。笔者认为，对于《解释三》第七条，由于赠与标的为不动产，父母出资则仅限于全部出资。而在《解释二》第二十二条中，父母出资既包括全部出资，也包括部分出资。在父母全部出资的情况下，就相当于父母赠与标的为不动产，此时也可以适用《解释三》第七条的规定。而在父母部分出资的情况下，则不适用《解释三》第七条的规定，其仅适用《解释二》第二十二条的一般规定。

通过上述分析，笔者认为，《婚姻法解释三》第七条是对《婚姻法解释二》第二十二条的特别规定，即在父母全部出资购买不动产并将其赠与子女的情况下，房屋产权的归属。

除了规定的模糊与矛盾，《婚姻法》及其解释中也缺少对双方父母出资情况下，房屋产权归属的相关规定，只在《解释三》第七条第二款做了部分说明。

四、父母出资购买不动产的类型化分析及其产权归属的司法建议

根据上述分析，在父母部分出资购买房产的情况下，只能适用《婚姻法解释二》第二十二条的规定。而在父母全部出资购买房产的情况下，既可以适用《婚姻法解释二》第二十二条的规定，又可以适用《婚姻法解释三》第七条的规定。其中《解释二》的规定为原则，《解释三》的规定为例外。父母的真实意思以房产登记为准。

(一)结婚后父母出资购买不动产

1.一方父母部分出资且房产登记在自己子女、夫妻双方、子女配偶名下

若父母部分出资，其处分权及于的范围为其出资，该出资为对己子女的赠与。购房款由父母出资和夫妻贷款共同组成，父母的意思表示不得及于全部房款。夫妻共有的法理基础是认可夫妻之间存在“协力”关系[3]。夫妻共同还贷正是婚姻关系中“协力”的体现，房屋应是共同共有。受赠人获得的是出资而非不动产的所有权。由于父母此时的部分出资为婚后赠与行为，根据《婚姻法解释二》第二十二条，该部分购房款也为夫妻共有。

2.一方父母全部出资且房产登记在自己子女名下

此时则明确适用《婚姻法解释三》第七条“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

3.一方父母全部出资且房产登记在夫妻双方、子女配偶名下

一方父母全部出资且房产登记在夫妻双方、子女配偶名下，则根据婚后父母出资购房的原则性规定，该出资认定为对夫妻双方的赠与，适用《婚姻法解释二》第二十二条第二款。

4.一方父母出资且房产登记在夫妻双方及父母名下

如果父母不仅出资，还将房产登记在三方名下，也就是夫妻当事人双方加上出资父母一方该房屋产权又该如何认定？首先，产权登记在夫妻双方名下，而非仅仅是出资人子女名下，根据《婚姻法解释(二)》第二十二条，父母的出资应当认定为对夫妻双方的赠与；其次由于出资一方父母也作为共有人登记，那么根据《物权法》的规定，出资一方父母也享有房产所有权，由于具备家庭关系，如果没有约定为按份共有，则视为三方共同共有。

5.双方父母部分出资且房产登记在一方子女或夫妻双方名下

在双方父母部分出资的情况下，对于不动产产权的分析完全等同于第一种情况，即由夫妻共同还贷，则由夫妻共同共有，而双方父母出资的部分房款，则为对夫妻双方的赠与。

6.双方父母全部出资且房产登记在一方子女名下

根据《婚姻法解释三》第七条第二款的规定，在此情况下，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

7.双方父母全部出资且房产登记在夫妻双方名下

因为《婚姻法解释二》第二十二条规定的是一方父母出资的情形，所以在此无法适应该条款。同时《婚姻法解释三》第七条也只规定双方父母出资且房产登记在一方子女名下的情形。由此，对此只能适用《物权法》中的相关规定，即采用登记主义，在不动产登记证上未确定比例的，房产归夫妻共同共有。

(二)结婚前父母出资购买不动产

1.一方父母部分出资且房产登记在自己子女名下

还未结婚时，一方父母部分出资的，该部分房款根据《解释二》第二十二条的规定应当认定为对自己子女的赠与。至于不动产产权的归属，则要根据房屋还贷的具体情况做具体分析。如果是由子女用自己的财产还贷，则该不动产就是一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。但如果在结婚后，房屋贷款仍未清偿，而是继续用夫妻共同财产还贷，此时则适用《婚姻法解释三》第十条[4]，离婚时该不动产由双方协议处理，协议不成的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。

2.一方父母全部出资且房产登记在自己子女名下

此时，该不动产就完全为一方婚前财产，房屋产权为夫妻一方的财产。

3.一方父母出资且房产登记在双方子女、另一方子女名下

此时应该根据《解释二》第二十二条第一款中的例外规定——“但父母明确表示赠与双方的除外”，同时结合社会常理——即父母很少会选择将房屋完全赠与给另一方子女，不动产产权应该归双方共同共有。

4.一方父母出资且房产登记在双方子女及父母名下

不动产产权归属的分析结果与结婚后已发父母出资且房产登记在双方子女及父母名下的产权归属结果相同，即由三方共有。

5.双方父母部分出资且房产登记在一方子女或双方子女名下

首先，对双方父母的部分出资，均为对各自子女的赠与。至于不动产产权的归属，笔者认为应当则根据公平原则予以确定。若用一方财产还贷，不动产产权应当为还贷一方所有，在离婚时，可以对另一方的部分出资进行补偿。但如果在婚后房屋贷款仍未清偿，继续以夫妻共同财产还贷，则不动产产权在没有约定明确份额的情况下由双方共同共有。

6.双方父母全部出资且房产登记在一方子女名下

此时应同样适用《婚姻法解释三》第七条第二款的规定，将不动产认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，与结婚后的处理结果相同。

7.双方父母全部出资且房产登记在双方子女名下

不动产产权归属应当适用《物权法》的规定，即由双方共同共有。

五、总结

由于现实情况的复杂性，法律对父母出资购买不动产志产权归属的相关规定难免会存在缺陷，不可能面面俱到。在实践中，为了更好地定纷止争，就要加强对法律的解读，从立法目的出发，遵守公平原则，在不违背人情常理的情况下对法律进行灵活的解释。