张 帅

（102200 中国政法大学 北京）

一、引言

从我国不动产登记的本质上看，这属于事实行为的一种，从表面上并不能赋予任何人以任何形式的权利，也就是其本身无法创设一定的物权。登记机关的主要职能就是对不动产的相关物权进行公示。这样才能够保证权利人权利的存在，并且对交易安全进行高效维护。对于同一登记行为来说，当事人和登记机关双方在意思上要表达一致。

二、落实不动产统一登记的意义

在我国实行不动产统一登记主要是为了完善社会主义经济迅速发展的相关法律基础，同时保护公民的财产，确保市场交易的安全。我国实行社会主义市场经济，主要是为了将市场在资源配置当中的作用充分发挥出来，所以需要加强对财产权属的认证，为构建全国统一的不动产交易市场打下产权基础。目前的不动产产权性质比较复杂，有商品房和房改房的有用地产权，还有宅基地与自留地、小产权房等农村集体用地以及产权等，相关的管理部门与登记制度也比较复杂。这给我国的不动产交易也带来了巨大的困难，同时也使市场交易的风险与成本变大，不利于市场经济的健康发展。

三、我国不动产统一登记中存在的问题

我国不动产登记制度受多方面的影响，各个部门以及行政管理之间关系比较密切，同时登记制度也多种多样，立法模式比较松散，没有相关统一事项，同时登记流程也不够科学合理，主要问题表现在以下几个方面：

1.不动产登记范围比较混乱

目前我国不动产登记的范围不仅包括土地和集体所有土地，同时也包括房屋的所有权。由此可见，我国的不动产登记范围比较混乱。因此在登记以及确定名称时都需要仔细的斟酌。对于形式不同的不动产要办理不一样的证书，这对于经济发展也具有良好的推动作用。

2.不动产登记规则与体系混乱

由于登记不动产的相关制度落实的不到位，本来对于形式不同的不动产应该根据不同的制度进行登记。但是，在这一方面我国还有很大的发展和完善空间，所以，在对不动产登记制度开展研究与具体落实的过程中，我们需要严格根据相关科学规则来进行。

3.不动产登记的机构比较分散

目前我国的不动产登记机构种类繁多，主管部门的责任和权利各不相同，工作的内容也存在区别，而且各个登记机构的登记流程与效力都存在区别，因此，我们需要对机构分散的情况加以完善，对登记制度与流程进行统一。

四、构建不动产统一登记制度

1.将土地登记作为登记的中心制度

物权制度在我国规定明确，而土地作为典型的不动产，必须要得到法律的承认与保护。此外，建筑在土地上的房屋形式多样，因此应该根据目前的工作形式和状态明确土地的使用权。不断完善土地登记制度，在指定机关按照有效的登记流程进行登记，同时完善相关的登记法律与制度。

2.统一不动产的登记机构，避免出现沟通障碍

目前不动产统一登记的机构需要进行有效改革，根据实际的工作情况来看，机构改革的模式主要是机构合并、机构单设以及集中办理三种模式。第一种模式，就是合并涉及不动产的各相关部门，将不动产登记的手续进行统一，并将其看作统一不动产登记。但是在施行该制度的实际过程中，多个方面会出现问题，而进行不动产设置的相关机构比较简单，所以要先将前期的工作做好，记录并整理相关的不动产登记数据和信息，此外，还应该整理与土地登记相关的内容与信息，将相关的具体内容进行核实。但是该情况会导致资源和资料的浪费，同时影响不动产的登记工作。而第三种模式是将各个工作进行集中处理的模式，该模式需要设置相关的管理部门和中心结构，在对不动产进行管理的过程中，严格根据科学有效的登记顺序对相关的申请进行审核与核实，之后再根据相关的工作要求与管理要求对不动产进行管理和登记，这样可以有效解决各类不动产在生活当中的矛盾，同时提升不动产管理部门的社会地位，提高在人们心中的形象。

3.改进并完善不动产的登记程序和登记办法

增进不动产登记程序的法制化趋势。具体的操作就是要在形成程序的过程中，规范程序的设置与主体，避免重复登记问题的出现。此外，还需要对登记步骤进行明确规定，参照并总结现行的法律制度，严格遵守以下几个步骤：申请、申请受理、上缴费用、审查及通过公告并进行核准登记、颁发相关的证书、立卷归档等。第二，优化并改进不动产的登记办法，根据我国目前《物权法》对不动产的范围和名称进行明确。同时优化并完善我国的不动产登记模式，防止出现一刀切的登记形式，做到登记制度上公正、公开，不可任由政府部门决定。

五、结束语

在长期发展的过程中，我国的不动产登记机构没有进行统一，这给我国的社会与经济发展都带来了极大的影响，同时也使得人们维护权利的过程困难重重。目前我国已经对不动产的登记制度进行了改进和优化，而且也已出台了相关的法律规范，根据今后国家的发展趋势，我国的不动产登记制度将会逐渐完善，会以文件或规章等形式明确下来。建立统一的不动产登记制度，为不动产登记工作提供可靠有效的依据和保障。因此，在未来的社会发展当中，不动产统一登记制度的立法研究是我国不动产的重要发展趋势。

[1]薛强.国人不动产统一登记制度认知及态度调查[J].金融博览(财富 ),2014(09)：26-28.

[2]葛晓君.立法视野下的不动产登记审查标准研究[J].中国房地产 ,2012(17)：36-38.

[3]赵磊.我国不动产登记制度的建立和完善[J].产业与科技论坛 ,2012,11(10)：68-70.