李广吟

【摘要】本文采用文献分析法、实例分析法，详细分析了新时期高校经营性用房管理现状以及存在问题，并根据现状和问题提出相应的解决措施。详细分析了新时期高校经营性用房风险种类、风险的主要表现，并根据其风险实际情况提出一系列控制措施，旨在为新时期高校经营性用房管理及风险控制研究提供有效参考。

【关键词】用房管理;风险控制;高校资产经营

引言

我国高校大多有经营性资产，其中经营性用房是指产权属于学校，用于对外出租，或者用于对外从事经营活动的房屋，这些用房包括临时搭建的简易房、永久性建筑物等。以前高校大多将这些经营性房屋托付给学校后勤管理，但这种管理方式会增加高校后勤开支，且学校的后勤人员不擅长经营，容易亏损，容易出现各种风险。新时期到来后，高校开始将这些房屋的经营管理权托付给大学资产经营投资管理有限责任公司进行专门管理。在这种背景下，本文主要研究新时期大学资产经营投资管理企业对高校经营性用房的管理及风险控制。

一、新时期高校经营性用房管理

（一）新时期高校经营性用房管理现状

新时期的到来，给高校经营性用房管理的发展带来了优势，同时也带来了阻碍和困境。优势是新时期科技得到高速发展，人们进入数字、信息、网络时代，大学资产经营投资管理企业引进先进科技与社会接轨，可节省劳力，节约长期管理成本，提高管理质量，降低管理风险。比如：微信支付、支付宝支付出现后，管理企业与微信、阿里巴巴合作，在手机或者电脑上动动手指即可收租。引进可视化技术后，管理人员不需亲下现场视察，只需在监控一}.心进行监控即可。阻碍和困境是部分大学资产经营投资管理企业只重视宏观管理，忽视精细化管理。大学资产经营投资管理企业过分注重经济效益，忽视高校学生本体，致使高校与企业矛盾升级。有些企业为了满足学校要求，只在宏观上稍做调整，不关注细节管理。其主要原因是管理企业过于重视经营户与企业的关系，忽略经营户与大学生即消费者、学校的关系，导致近几年来高校大学生因产品质量问题投诉事件屡屡发生。另一现状是部分高校实行传统管理模式，受人情阻碍大，降低管理质量。大学资产经营投资管理企业过分重视经济效益，忽视经营户管理，导致高校经营性用房营业户整体服务水平低下。比如：很多管理企业为赚取高额利润故意抬高房租，经营户为更多的攫取利润，降低服务档次、以次充好，不注重员T整体素质培养等，给高校管理带来渚多隐藏风险，某种程度上也损害了高校声誉，进而激化高校、大学生与大学资产经营投资管理企业之间的矛盾，增加高校经营性用房管理难度。

（二）存在问题

新时期我国高校经营性管理企业存在的问题主要有四个：一是合同管理松懈;二是日常管理不精细到位;三是受人情关系限制;四是租赁管理规章制度不完善。新时期国家更加注重高校教育，我国大多高校一直在扩建，致使经营性用房数量增多，房屋占地面积广阔。暂且不论不同校区的经营性用房，只看同一校区商铺林立便可知其现状。高校经营件用房业务得到明显扩展，但是租赁合同管理模式大多沿用传统“即交即租”的模式，这种管理模式不能统一合同签订时间，如果企业相关管理人员不能及时整理、分类汇总，很容易出现合同到期却没有及时续签，租金延迟收缴，合同到期未能及时收取等现象。日常管理不精细到位主要原因是部分大学资产经营投资管理有限责任公司领导不重视管理，认为只要定期收齐房租不出安全事故便可，这种心态势必会影响管理质量。管理层领导不重视，下面的管理人员越发忽视。新时期到来了，收租不用到现场收，只需动动手指打个电话便可，相关管理工作人员几乎不去现场巡查、登记，导致高校经营性用房数据不能及时更新、完善，影响管理质量。学校是人口高度集中的地方，人员流动量非常大，新时期下大学生生活水平得到改善，消费逐年增高，导致高校商铺、超市、餐厅、书吧等经营性企业利润可观并逐年暴增。在利益驱动下，一旦学校经营性用房空出，各种人际关系纷至沓来，碍于人情关系，企业很难管理。尤其是学校后勤负责管理高校经营性房屋模式，受人情限制更大。新时期下，我国很多大学资产经营投资管理企业出现历史比较短，管理经验不足，导致相关租赁管理规章制度不完善，影响高校经营性用房管理质量。

（三）解决措施

针对以上管理现状及存在问题，本文给出的相关解决措施是加强合同管理力度，引进社会上先进的精细化管理模式，将高校经营性用房管理透明化，杜绝人情关系、走后门，完善经营性用房租赁管理规章制度，统一规划高校经营性用房建设，集中布局，兼顾经济与社会双重利益，以高校和大学生利益为出发点，对高校经营性用房管理进行改革，兼顾高校与大学生的利益。下设统一管理机构，对高校经营性用房进行统一管理，明确权责，统一政令。与高校加强合作，通过高校对经营管理进行宣传教育，将合同条文约束透明化，鼓励高校师生参与到企业精细化管理中来，弥补高校经营性用房日常管理不到位、不精细的缺陷。

大学资产经营投资管理企业应兼顾高校经营项目档次，积极引进高质量、高档次经营项目，提高高校整体经营水平，进而降低高校经营性用房管理难度，提高其管理质量。加强与高校合作的同时，应杜绝各种人情关系，避免因人情关系造成的管理风险和管理問题，建立健全人情关系处罚制度，建立健全高校全体师生监督制度，解决高校经营性用房管理出现的问题。此外，管理企业还应引进先进的管理技术，引进社会上先进的管理设备，比如：引进可视化管理技术，将可视化功能与管理人员智能手机终端、电脑终端相连接，方便管理人员实时临控。

二、新时期高校经营性用房风险控制

（一）风险主要表现

风险管理的主体不同其风险管理目标也不尽相同，高校经营性用房风险管理的主体是高校经营性用房资产的增值和保值。在增值和保值期问，会存在各种风险。风险识别是风险控制的第一步，如果不能识别风险，风险控制无从谈起。因此高校经营性用房管理人员只有正确认识风险识别，并在此基础上进行高校经营性用房管理，才能构建出全面、正确、合适的风险控制措施。我国高校经营性用房风险主要表现在三个方面：一是管理机制存在的风险;二是运行机制存在的风险;三是履行方面存在的风险。

1.管理风险

新时期到来后，国家开始重视高校经营性用房管理，教育部对诸多高校进行专项检查。据2015年教育部检查结果显示，我国高校经营性用房管理机制存在很多缺陷，其主要便在产权关系不清晰，相关管理企业改制迟缓和没有完善的退出机制上。受历史影响，有些高校有学校、后勤、附属校区、二级法人等共同投资，这导致高校经营性用房投资方混乱，高校经营性用房产权不清晰，给高校经营性用房管理带来困难，增加用房管理风险。

新时期到来后，国家对高校进行了经营性用房改制，改制的目的是引进先进管理制度，完善高校经营性用房法人治理结构，规避相關管理风险，为高校经营性用房构建一面防火墙。但是很多高校未改制或者改制不彻底，导致防火墙无法建立，不能如愿规避经营管理带来的各种风险。很多高校仍沿用传统管理模式，没有退出经济管理市场，导致高校经营性用房保值、增值任务难以完成。此外，很多经营户滋生在高校土壤上，容易受利益驱使违规占用高校用房资源，这是国有用房资源的流失，也是高校经营性用房管理存在的一种管理风险。

2.运行机制风险

运行机制存在的风险主要表现在两个方面：一是法人治理结构不完善致使管理不能完全行使职能;二是决策机制不完善影响高校经营性用房管理人员的管理质量。前者主要原因是高校经营企业没有进行改制或者改制不彻底，导致无法建立、健全“三会”制度，给高校经营性用房管理增加难度，降低其管理质量。后者主要表现在三会形同虚设，很多决策是由最高管理层决策者一人决定，或者南高校独断。这种模式严重阻碍高校经营性用房管理，使其存在各种各样的管理风险。

3.履行风险

履行方面存在的风险主要表现在三个方面：一是道德风险;二是履行职责风险;三是业务支出风险。道德风险是指少数大学资产经营投资管理人员自身职业素质低下，传统管理模式使管理信息不对称，少数管理人员借机作出损害高校经营性用房增值、保值的行为。履职风险是管理企业未将管理质量与员工薪酬挂钩，打击管理人员的管理积极性，无法有效、及时规避管理过程中，存在的管理风险。业务支出风险是指相关管理人员利用职务之便，用公款吃喝或者用于个人消费，或者拿人情送好处，致使管理存在各种风险和风险隐患。

（二）风险控制措施

1.加强管理力度

针对管理风险要明确高校经营性用房产权，建立健全退出机制，引进新时期先进的管理模式，统一高校经营性用房管理。历史造就的产权不清晰，管理人员没有权利改制，但是管理人员可以加强产权管理，整理好高校经营性用房的产权，并做好相关登记汇总T作。建立健全退出机制需要管理企业与高校加深交流，建议高校及时进行改制，及时退出经营管理市场由管理企业全权管理。引进先进的管理模式，比如精细化、透明化管理等。

2.完善运行机制

针对运行机制存在的风险应完善高校经营性房屋法人治理结构体系，完善决策机制。具体办法是对高校经营企业进行改制，建立健全“三会”机制，加强经营监督管理力度。根据高校实际情况完善决策机制，规避因独断专行带来的管理风险。充分发挥政府的主导作用，促进高校构建全面、科学、正确的经营性用房管理清理规范，帮助高校及时退出经济市场，规范高校经营性用房管理改制行为。

3.加强监督力度，健全激励机制

进入新时期后，我国高校经营性用房数量激增，占地广阔，但是管理企业由于成立时间比较短，管理经验不足，导致高校经营性用房监督力度不完善，缺乏激励机制。针对这种情况应健全完善的监督体系，加强与高校合作，让高校全体师生参与进来对经营性用房进行管理。健全激励机制，将管理质量、风险管理质量与管理人员的薪酬挂钩，建立健全薪资评估考核机制，充分运用考核评估结果，激励管理人员的管理兴趣和责任心。

结束语

新时期，我国高校开始逐渐退出经营市场，国家也对其进行一系列改制帮助高校退出经营市场。大学资产经营投资管理企业在这种背景下应运而生，但是由于成立时间比较短，在管理方面存在各种问题和各种风险。高校管理存在的问题有四个，分别是合同管理松懈、日常管理不精细到位、受人情关系限制、租赁管理规章制度不完善，为解决这些问题应加强合同管理，引进精细化管理模式，完善相应制度。高校管理风险主要有管理风险、运行机制风险和履职风险，为规避这些风险，应加强管理力度、监督力度，引进先进管理设备，提高管理人员职业素养等。

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