（Langstaff Secondary School〈加拿大〉）

新常态下我国住房属性再认识及住房市场调控思路研究
——兼论我国住房金融功能的重构路径

陈玥岐

（Langstaff Secondary School〈加拿大〉）

当前，我国住房属性日益丰富，房地产市场过热的问题凸显，住房市场供求失衡问题突出，国家宏观调控的难度也逐步加大。如何正确认识当前住房属性，在促进住房市场效率提升的同时兼顾住房领域的分配问题，促进房价的合理回归,是当前国家宏观调控的重要目标，也是促进市场机制完善的重要手段。鉴于此，本文尝试对新常态下我国住房属性进行再认识，对国家的宏观调控思路进行再审视，并在此基础上讨论我国的限购政策，并对住房金融功能的重构路径进行分析，最后提出促进我国住房市场健康发展的政策思路。

住房属性；市场调控；住房金融功能；限购

一、住房属性再认识：基于住房市场现状的思考

1、当前住房市场现状

我国是社会主义国家，市场经济条件下，我国住房的基本性质与功能仍是为人民群众提供物质生活基础，溢价也是由全体居民共享。不过，我国目前的住房属性和房地产政策则与之有背离，住房在居住属性的基础上更多地被当作了一种投机工具。总体来看，目前的住房价格有待合理回归，住房市场也有待获得持续健康发展，主要表现在几个方面。首先，近十年来国内住房市场处于超高速增长期，资金流入及住房销售增长快速，政府一度过度激励住房投机炒作，导致住房市场短期内以投资炒作为热点，房地产泡沫普遍存在。其次，国家近年来不断加强了对住房市场的宏观调控，但住房投机的赚钱效应明显，加之住房政策目标与实际执行上存在差异性，目前的住房市场转型困难重重，尤其是一二线城市，大量中低收入者被挤出住房市场，使得金融体系积累了巨大潜在风险，如地方融资平台、银行信贷风险等，也在一定程度上阻碍了国内经济结构战略转型。再次，过高的房价也使得住房市场实际上形成一种社会财富掠夺与转移的机制，因此，当下乃至未来很长一段时间内，房价回归理性将是各类宏观调控的共识，但却面临投机资金顺利退出的问题，即住房销售量下跌与价格下跌相伴随，已经进入的投机炒作者无法退出，住房市场会出现量降价滞的问题，带来更大的问题。

2、现代住房市场的性质与功能再认识

住房是一种商品，但又是投资品、消费品，既是一般商品，又是公共产品，其多元化属性决定了现代住房市场的性质与功能与政府的住房政策紧密相关。首先，住房的第一要义是基本居住权，这也是现代文明的基本标志，因此，住房问题的本质是住房消费，即满足人们的基本居住需要，这是首要的。其次，中国住房市场以土地国有为基础，人民有权分享土地成果，也就是说我国政权存在的前提决定了人民有共同分享土地的增值与成果的权利。第三，住房市场还与民生问题紧密相关，党的宗旨是全心全意为人民服务，发展要符合绝多数人的利益，我国住房市场的发展不是为了少数人服务和谋利。可见，上述三点都决定了中国住房性质更多的是消费品，居住具有优先意义，而非投资。住房的基本功能是满足居民居住，即使存在投资性质，也应由全体居民来共享。这就是中国住房市场的基本性质与功能。

二、住房市场宏观调控及限购问题

首先，住房价格的合理水平应该是让住房市场回归到其基本功，即满足民众基本居住要求，而不是投机炒作。房价的合理回归，目标就是转变住房市场性质，恢复基本功能。因此，住房市场本质上应该发展成为消费市场，并杜绝过渡的投机炒作，必须要有绝大多数人可以购买，并以绝多数居民的实际消费水平为基础。同时，房价回归合理水平也是国内住房市场健康发展的基础，这会使国内居民住房消费需求得到释放，扩大内需，促进中国经济稳定持续发展。因此，目前住房市场发展关键是促进住房市场转型。

其次，国内住房政策的误区需要走出。由于对一些重大理论问题认识不明确，宏观调控存在犹豫不决和反复的情况，导致住房市场调整僵局一直存在，真正适应中国住房市场的政策还有待继续发掘。目前，中国住房的基本性质与功能是消费品，住房政策应该充分运用经济杠杆，如信贷及税收政策等，并逐步减少行政干预，加强制度安排，控制投机炒作，保证中低收入民众居住条件。还应建立相应的法律制度，保证国内住房市场的正确发展方向。

最后，就具体政策而言，限贷有其局限性。从调控实践来看,住房往往需要借助于信贷支持,因此，信贷限制政策可以抑制不合理的住房需求，且操作性强。不过，目前我国的住房信贷政策却被反复强化,尤其需要实行差别化信贷政策,即提高房贷首付比例或其他手段，降低贷款的杠杆效应并抑制投机行为。不过，投机者对银行信贷有选择余地,限贷往往导致居民合理的改善型住房需求受到抑制。因此,限贷对抑制投机性需求作用有限,还需其他配套措施。另外，限购这种行政手段会严重扭曲市场对资源的配置作用,因此应该逐步取消。

三、住房金融功能重构问题再审视

金融是住房市场的有机部分,是调控的重要渠道。目前，住房金融体系相对完善，推动了住房市场的快速发展，但住房市场非理性繁荣、金融风险积累问题却需要再思考。

第一，住房金融体系的真正作用需要思考。住房金融是房地产金融的一个部分，是为住房提供金融服务的部分。住房的双重属性决定了住房金融的特殊性。首先是消费金融，即源于住房需求,又决定于购房家庭的数量、收入等因素。但住房金融又有不同，家庭购买住房是进行一次性集中支付,资金需求量大、占用时间长，因此就需要住房金融，以满足自身的跨期资金安排，但跨期配置面临风险。因此，住房金融跨期配置资金的功能，必须要与风险管理的功能结合并同时作用。

第二,住房金融的对象是家庭，而其对家庭收入、消费的影响的识别难度大。住房金融风险管理是要实现风险的“纵向管理”,同时运行家庭调整投资组合,实现风险的“横向管理”，即提供相应的“退出”机制，促使经济主体改善风险配置状态。要制定控制风险的方法,降低风险可能性。由于信息不对称,住房金融必须强化风险自控能力，其核心功能应该是风险管理,重点则是要进行微观的风险自控。

第三,住房投资风险较低,有利于降低资产组合风险。住房资产是实物资产,需要储蓄才能实现投资。住房金融实际上是家庭将自我积累转化为投资的机制,是实现财富积累的外力。家庭积累和稳健的还款计划都是住房金融动员储蓄、将储蓄向投资转化的表现。住房金融是社会的财富管理中心部分,通过市场化配置机制促进经济持续增长。资本的目的是逐利,但金融是通过承担风险而获得风险收益。金融管理风险的功能是现代金融最核心的机制,对源头进行控制。

五、新时期加强住房市场调控的政策和建议

目前，我国已经建立并逐步完善住房保障制度,但覆盖面较窄,居民住房需求仍需要住房市场来解决。但现阶段房价已经超出住房支付能力,社会矛盾愈来愈显著，政府下一步必须继续加大宏观调控力度，促进住房市场健康发展。

一是对于住房市场的供给方而言，主要的调控手段应该是价格规制。从我国住房市场实际来看,住房价格限价规制主要有几种形式，分别为限价房、上涨规制和行政限价。商品住房的开发周期较长,短期供给缺乏弹性,限购和限价短时间影响有限。但从需求端看，限购会削减市场有效需求,限价则会刺激市场需求。采用限价政策能够在短期控制房价,又能防止市场低迷,因而优于限购政策。实际上，限价仅仅是“权宜之计”。房地产业一旦预期到限价期限不长,就可以规避,比如封盘或先认购,或者采用其他变相的抵制或规避行为，导致地方政府限价手段明显削弱。

二是对于需求方的调控，主要采取限贷和限购等方式。目前，住房属性既包含了消费又有投资功能,居民对住房的需求是多层次的,包含首次置业型需求、改善型需求和享受型求三种情况。其中,首次置业型和改善型需求的主体主要来自城市中低收入阶层,主要以小户型为主,这部分需求是住房市场上的刚性需求，对于刚性需求应该合理满足。同时对于投资性的需求，应该在注重总体供求平衡的前提下综合权衡，但在供给侧改革背景下，应该采取限贷或限购等措施抑制投机需求，促进住房市场的健康发展。

三是积极发展保障房供给，这是对市场失灵的弥补性调控措施。市场失灵导致资源配置低效率，需要政府直接干预,而市场效率与公平的矛盾问题也需要社会保障制度克服。下一步，政府应该继续加大保障性住房的供给，一方面要持续弥补住房市场的失灵，促进公平，即以经济适用房建设或者保障性住房建设为手段，促进城市中低收入住房困难群体住房问题的解决。另一方面要加强保障性制度建设，促进各地区在实际操作中的准入标准的制定，比如对于个人收入等真实信息需要进行统一界定和统计,着力解决保障房与其供应对象之间的配置错位,杜绝保障性住房建设成为寻租工具。

四是从住房功能视角看，下一步要大力创新强化风险管理功能。商业银行传统业务模式正走向衰落，要大力创新,强化风险管理功能。首先是加大住房金融产品开发力度,细分住房金融服务对象,开发差别化金融产品。其次,重视服务创新，要从为借款人提供服务的角度将产品引入到家庭金融中，并帮助借款人调整财务规划。再次,要健全内控机制，进一步完善住房金融的产品设计和管理，设计各产品的转换的机制。最后开展贷后访查，提出调整其财务风险的建议，引导经济主体转变住房信贷产品定价方式,按抵押物的风价值确定抵押价值，寻找相应的替代机制。

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（责任编辑：周瑞华）