（五邑大学 土木与建筑学院，广东 江门 529030）

价值工程在住宅项目投资决策中的应用

周燃，周利

（五邑大学 土木与建筑学院，广东 江门 529030）

现如今房地产市场持续低迷，在如此竞争激烈的环境下，随着消费者对房地产的需求变化，将价值工程应用于住宅项目的投资决策阶段，能够帮助开发商精准地决策出吸引消费者的住宅功能，为保证销售率和投资成功提供一定的保障。

住宅项目；价值工程；应用思路

随着经济水平的不断提升，人们的购买力也不断提高，消费者对房地产的需求也发生了较大的变化，消费者不再一味地追求其最基本的起居功能，而开始转向给人以安全、舒适、美观、娱乐等精神和物质上的享受，更加看重住宅的环境、配套设施、户型结构等方面的品质和性能。从住宅性能的角度，将价值工程应用于住宅项目的投资决策，具有很大的必要性。

一、住宅项目的发展历程[1]

住宅在美国的发展大致可以概括为以下四个阶段：住宅数量短缺阶段；刺激住宅建设发展，增加住宅面积阶段；注重住宅质量和性能提升阶段；住宅及其设备、设施配置水平进一步提高阶段；在此发展的过程中，美国颁布有效的住宅政策，鼓励个人自行解决住宅问题，这样一来，住宅的质量和基础的配套设施建设也得到很好的改善，是世界上居住水平较高的国家。

住宅在日本发展的演变大致可以归纳为六个阶段：战后复兴和制度创设时期；住宅数量飞速增长时期；住宅要求向高质量、高性价比和高舒适度方向发展；地价、住宅价格暴涨，泡沫逐步产生；泡沫破灭后，住宅需求长期不足，住宅政策因之调整；整改后的房地产业，在住宅的性能方面有很大的改变。还要应对由社会人口结构变化、智能化、生存环境变化等问题带来的新的住宅需求变化。现阶段，日本已基本实现住宅的智能化，智能化住宅适应了信息时代居民对信息获得的需求，同时也适应居民对安全和舒适的需求。

住宅在德国的发展大致分以下几个阶段：第二次世界大战后，德国像其他欧洲国家一样，也要面临大量的房屋重建工作，主要是为了增加房屋数量，修复战时被毁的房屋；20世纪70年代是房屋建造兴起的时代，这一次是为了满足人们对住房质量的要求；20世纪90年代德国开始推行适应生态环境的住宅政策，提倡节约物质和能源的精神，鼓励太阳能利用、节能、节水、绿化以及材料绿色化、技术集成化等新技术。供给和排放设施的建设与自然环境相结合，可以节约资源甚至循环利用，达到改善生态环境、修复自然生态环境的目的，在对基础设施进行维修和设备的更新时，要始终坚持可持续发展战略，让生态与经济协同发展。

目前国内房地产投资的很多项目，都开始注重住宅的环境、配套设施、户型结构等方面的品质和性能，可见住宅的性能越来越成为消费者投资关注的焦点，也成为住宅产业发展的必然趋势。

二、价值工程应用于住宅建设中的作用

1、价值工程的定义

价值工程，也称价值分析，是指以产品或作业的功能分析为核心，以提高产品或作业的价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现产品或作业使用所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动，部分学者也称其为功能成本分析。价值工程涉及到价值、功能和寿命周期成本等三个基本要素。价值工程是一门工程技术理论，其基本思想是以最少的费用换取所需要的功能。这门学科以提高工业企业的经济效益为主要目标，以促进老产品的改进和新产品的开发为核心内容。

2、价值工程的特点

价值工程作为分析产品或作业的主要手段，在功能方面有其几方面重要的特征，这也是价值工程能在投资住房建设中发挥重大作用的原因。

价值工程的目标，就是以最低的寿命周期成本，使产品具备其所不具备的功能，要想使产品的寿命周期成本降低，就要有技术支持，增强产品的耐用性同时延长产品寿命。

价值工程的核心，是对产品进行功能分析。分析产品的性能，功能，在原产品的基础上研发新的功能，改进设计，使产品更加科学合理，符合使用标准。通过分析改进施工方法，减少操作失误节省施工成本。功能与成本两者兼顾，达到质量与效益的双重标准。功能分析是价值工程最重要的部分。

价值工程是一种以集体的智慧而开展的有计划、有组织、有领导的管理活动，这就需要有大量的技术人才、管理人才、有经验的工作人员作为依托。通过工作人员进行管理，企业各部门各职工之间要紧密联系，相互配合，各尽其能投入到研究开发的项目中去。通过集体的力量解决项目的难题，只有依靠集体的智慧才能更好地完成任务。

价值工程强调不断改革和创新。员工充分发挥积极性，实现能力的突破、产品的创新，质量上精益求精。对原设计方案抽丝剥茧，摆脱原设计方案的约束。在分析的基础上，把用户要求放在第一位，不断创新方案。突破、创新是价值工程能否成功的关键，是实现高效益，低污染的重要途径。

价值工程以系统观点为指导方针。方法上，价值工程注重运用系统的思维和分析方法。其中包含：用系统的方法分析研究对象，然后将价值工程活动的全过程当成一个系统，用系统的方法对整个项目进行分析。

新产品的开发设计是系统工程的重要部分。一般在开发阶段产品研究的成本大于70%，在新产品开发设计时对其进行价值工程评估，可以使产品在生产时更加合理，更加适应市场需求，充分发挥产品的价值，实现资源有效利用[2]。

3、价值工程的原理

价值工程的基本原理表现了价值工程在运用时的普遍规律。价值工程的基本原理有三条，即：价值准则性原理、功能本质性原理和功能与费用动态相关原理[3]。这三条基本原理相互联系，相互依托，构成对价值工程活动内在规律的本质反映。

价值准则性原理是指价值工程以提高价值为目的，以获取更大价值为一切活动的准则原理。这一原理贯穿于价值工程的目标、观念、特征、程序和方法之中，是价值工程中具有普遍意义的原理。价值工程的全部活动，包括对象选择、功能价值评价和方案评价无不以价值高低为依据，价值工程中的信息收集、方案创新也无不围绕提高价值的目标来进行。价值中的方案对比和优选都不局限于单纯追求功能的高低或成本的升降，而是以功能与费用的合理结合（即价值大小）为依据。

功能本质性原理是指功能作为事物满足人们需求的一种属性，与实现功能的载体、途径、手段、方式、方法相比，是本质的东西。而实现功能的手段则是非本质的，是可以替代的。例如，对于产品来说，用户需要它是为了获得该产品所具有的功能属性。所以与其说用户需要某种产品，不如说用户需要某种功能。如果有其他品种、规格、型号、品牌的产品能更好地满足用户功能的需要，那么用户就情愿接受其他产品，以便更好地满足自身的需求。

功能与费用动态相关原理是指价值工程对象功能的实现与费用支出是同一过程相互关联的两个侧面，功能与费用在自然资源、生产技术、经营管理和社会经济条件大致相同或相对稳定的情况下，存在一定的数量相关关系，在这些条件变动的情况下，则会打破原有数量关系，形成新的数量关系。由此构成了功能与费用的动态相关关系。

4、价值工程应用的方式与思路

首先，结合价值准则性原理和价值工程方法的特点进行功能定义，就是把价值工程对象及其组成部分的功用以及它与别的事物的区别，明确地表达出来。住宅项目是功能复杂的系统，要充分发挥各种功能，就要切实有效地用系统分析方法分析各分功能之间的逻辑联系，制作系统功能图，明白客户的具体要求，准确把握用户的产品意图，才能使设计充分反映用户的功能要求，制造出符合用户功能要求的产品。例如住宅的主要功能是提供居住空间，除此之外，还有一些功能水平要求，诸如：居住舒适、维修方便、造型大方、色泽柔和等。即使是组成住宅整体的构配件，用户除基本要求外，也还会提出具体的功能水平要求。其次是利用价值工程基本原理进行分析，通常住宅的作用分为基本作用、次要功能、过剩功能和不足功能[4]。在这些功用的基础上分析，哪些功用是必不可少的，哪些作用是主要的，如果它的作用发生了变化，住宅的结构和构配件是否也会发生根本变化？以住户的需求为出发点，找寻功能和成本的平衡点，例如：屋盖的基本功能是遮盖空间，而涂刷防护漆以保护防水层就是次要功能，在屋盖上涂刷防护漆或铺设碎石是为了保护沥青防水层，而如果用橡胶防水层则不需要这样做[5]。智能门锁对于老年住户而言，功能超出了他们对门锁的要求，也就是说有些功能是无用的，可能只是营销的一种噱头，在进行投资决策的过程中，可将这部分过剩功能剔除掉，保证成本的不必要浪费，同时也使消费者免于支付不必要的费用，即剔除不必要功能和过剩功能，填补不足功能。在此过程中贯穿功能与费用的相关原理，也应开阔创新思路，某一种功能是可以通过多种途径和方法来实现的，而且从发展的观点看，现有的功能实现手段也一定是可以进一步改进的，为了更好地实现用户的功能要求，我们必须冲破现有的住宅性能的束缚，大胆创新方案，进行多方案的比较，从中选择最优的方案。通过计算各项指标是否合理，用深层分析法最终确定各指标的权重，计算其功能系数F，由工程经济学原理来计算其成本系数C，根据价值工程的原理V=F/C选择性价比最好的设计方案。

总之，价值工程是一种系统的、有组织的研究方法，有效地将其应用到住宅项目的投资决策中，可以降低决策的失误率，开发出吸引消费者的产品，提高经济效益。

[1]童悦仲．中外住宅产业对比[M]．中国建筑工业出版社,2005．

[2]马琳．价值工程在住宅性能认定中的应用[J]．营销企划，2015．

[3]徐友全，成存朋．关于建设项目设计阶段投资控制的探讨[J]．建筑经济，2011．

[4]刘宁．房地产投资分析[M]．大连：大连理工大学出版社,2009,2: 42-50．

[5]孙继德．建设项目的价值工程[M]．北京，中国建筑工业出版社，2011．

（责任编辑：孙茜茜）