◎ ◎王菲

房地产企业财务风险分析及防控建议

◎ ◎王菲

随着时代的进步，中国经济也随之迅速发展，社会的消费水平也在不断地提高，房地产业也随着潮流不断地高速发展，房地产业的高投资回报率吸引了很多投资者，房地产市场壮大了起来。房地产企业因为其投入的资金较大，特别是前期的资金需要不断地耗用，所以存在财务高风险。本文通过对房地产的财务风险的分析之后，提出了控制财务风险的建议。

房地产企业财务风险分析

决策失误时产生的投资风险。在企业高管对投资项目进行投资决策时，由于对这个项目的可行性没有一定的分析和研究，并且在决策时对照的信息不够全面和真实，决策者的水平有限等原因，在进行决策时出现了失误，促使投资项目没有达到预想的成效，甚至一些投资都没有办法收回。

房地产项目的成败和企业的经济效益是由投资决策的准确性来决定的。企业管理人员在进行决策时，如果因为产生失误而形成财务风险，一般是在企业项目开发的两个阶段形成的：一是可行性研究阶段。想要成功的投资一个项目，这个项目的整体规划就必须要具有科学性和可行性。假设一个企业没有做充足的市场调查和一定的技术研究，在分析企业效益时不认真，就会在投资决策时产生财务风险。二是投资估算阶段。在投资决策之后，财务部门就要估算开发项目所需要的总投资。假如财务部门在进行估算时出现重大失误，就会使企业在进行资金周转时出现财务危机，使项目资金流失，严重一点的会出现资金链断裂，导致投资失败。

宏观环境的变化而产生的财务风险

房地产企业所处的宏观环境主要有市场环境、资源环境、政策环境。

市场环境的变动所造成的风险。房地产商品在进入市场后可能会遇到市场环境风险，想要降低这个风险，就要对房地产商品进入市场时的整体状况有所把握。如果开发出来的房地产商品在进行项目定位和规划设计上没有超前性，对销售的策略没有创造性，就会出现产品卖不出去的可能。

资源环境的变动所造成的风险。房地产企业发展所需要的环境全部要来自土地。土地是房地产企业不能缺失的资源，国家的一些土地政策对房地产企业会有非常大的影响。房地产开发的成本要顾虑到土地的成本，土地的成本会占用很大一部分资金，这会对企业的资金运转和预期的回收率有很大的影响，如果企业在规定的时间内没有办法对所存储的土地进行开发，就有可能被征收20%的土地闲置费，甚至会收回土地使用权。

政策环境的变动所造成的风险。政策环境风险是政府机构为了协调经济的可持续发展，对房地产企业所采取的宏观调控政策，这样就会给企业带来一定的财务风险。这些政府机构是针对房地产业所下发的宏观调控政策，对房地产企业的利益有非常大的影响。

内部控制不完整造成的财务风险

内部控制制度不完整。完善的内部控制体系是保证内部控制有效性的基础，但是现如今很多房地产企业的内控体系组织结构存在不合理的情况，只是单独的针对几个环节，零散地制定了一些规定，这样无论是在决策方面，还是在资金的使用上都有可能与预想发生巨大的偏差，从而出现浪费资金，管理混乱的情况。此外，很多房地产企业没有考虑到企业的长期发展，没有对自身的组织结构进行改善，导致企业内部控制的建设主体与执行主体责任无法明确，企业就没有可操作性和实用性。

管理人员对内部控制的监督力度不强。内部控制制度的监督执行力度的强弱会影响企业内控风险。虽然一些企业制定了内部控制制度，但是没有完整的监督机制，这样就会使内部控制只是在表面上做做样子，没有起到该有的作用，就会造成财务风险甚至经济风险的发生。很多企业将审计部门和财务部门放在一起办公，这直接违背了审计独立性的原则，部门内部各种复杂的关系相互牵制，使审计人员在工作中面临着很大的困难，或者在工作中碍于上级的权威不得不做一些违背职业道德的事情，从而造成审计失效。

房地产企业财务风险防范控制措施

加强对财务风险的防范与控制意识。近年来，企业财务风险对于房地产企业的长期发展与持续经营都具有很重要的作用。但因为我国长期以来的经济发展都离不开房地产行业的推动，这也使得许多房地产企业的相关管理人员认为只要中国的经济能够持续稳定的发展，那么房地产行业也会不断的向前发展。

由于房地产企业大多是依靠银行借款来支撑房地产企业的发展，这也造成了大多数房地产企业对于财务风险的防范意识淡薄。因为房地产企业普遍认识国家经济的发展离不开房地产企业的快速稳定发展，再加上国家政策的支持，让许多房地产企业更加认为无论我国经济如何发展，房地产行业将不会陷入任何困境。由于这种观念的存在，对财务风险的漠视，定会使房地产企业陷入危机。所以不管国家是否支持房地产企业的发展，房地产企业都应该具有重视与防范财务风险的意识。

对资金链的控制加强。企业财务的风险主要是资金链出现问题。资金链风险控制不当就会出现企业财务风险。房地产企业的性质是资金密集型企业，假如没有持续资金的支持，房地产企业就缺少了可持续发展的基本，一些小型的房地产企业不理性的扩张就会使企业出现财务困境，如果出现较多的投资失误，就会促使资金链断裂，然后企业在短期之内倒闭。具有丰富经验的房地产商都知道，房地产企业是可以操作资金链的风险控制，在投融资环节资金来源和可持续发展上，要更加的看重资金链的风险管理。

及时应对市场和政策的变化。市场各政策的变化会影响到房地产企业的发展。随着房地产企业内部的风险慢慢的累积，市场和政策的突然变化会对企业造成很大的财务风险。例如2009年的龙头地产，因为政策的突然变化，企业的应对不快，资金链崩溃，导致整个公司陷入了财务困境，从此萎靡不振。房地产企业要精准把握市场和政策的变动，这样就会让企业遇到财务风险的危险大大降低，企业就能平稳发展。在应对市场和政策的变化时，企业要及时的分析市场和政策变化之后，对企业财务造成的风险有哪些，通过合理的、科学的方法来解决这些财务危机，是企业能够平稳高速的发展。

（工作单位: 名门地产（河南）有限公司）