□ 罗琳琳

不动产转移登记困境及解决路径
——以未经首次登记房屋转移登记为分析样本

□ 罗琳琳

一、问题提出

2006年10月25日，郑州广电信息网络有限公司（以下简称“郑广电”）与郑州市质量技术监督局（以下简称“郑州市质监局”）签订了《房屋转让协议书》，其后又签订了《房屋转让补充协议》，约定，郑州市质监局将位于郑州高新技术开发区瑞达路西、木兰里南的13层在建办公楼及一块住宅用地以3250万元的价格转让给“郑广电”。“郑广电”作为依法设立的国有企业法人，郑州市质监局作为依法设立的国家机关法人，双方均具有完全的民事权利能力和民事行为能力。协议涉及的郑国用（2002）字第0011号、郑国用（1996）字第1321号国有土地均为出让土地使用权。郑州市质监局作为涉案房屋及土地的合法权利主体，依法享有法定的转让处分权，其将在建房屋及出让土地使用权转让给“郑广电”，由“郑广电”向其支付价款，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定。协议内容是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方均应自觉履行。且事实上，上述合同标的物已于2007年交付，“郑广电”占有使用至今，“郑广电”也已按约支付相应价款，迄今没有及时过户的责任完全在郑州市质监局。2014年1月17日，郑州市质监局向“郑广电”发出的解除《房屋转让协议书》通知，无任何事实和法律依据。故提起诉讼，请求：1.确认郑州市质监局2014年1月17日作出的《解除合同通知函》无效；2.郑州市质监局继续履行双方签订的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》，并协助“郑广电”办理产权变更过户手续。并由郑州市质监局承担本案诉讼费用。经郑州市中级人民法院审理，判决如下：1.确认郑州市质量技术监督局于2014年1月17日作出的《解除合同通知函》无效。2.郑州市质量技术监督局继续履行其与郑州广电信息网络有限公司签订的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》，并于本判决生效之日起三个月内协助郑州广电信息网络有限公司办理上述协议约定的房产及土地过户手续。后二审维持一审判决内容。

由于郑州市质监局在出卖该房屋时，该房屋系在建房屋，后又未进行首次登记，法院作出生效判决后，若郑州市质监局不予配合，在强制执行程序中，怎样将房屋和土地一并办理登记至“郑广电”，将存在一定现实困境。

二、不动产登记原则的适用

（一）一体登记原则

《不动产登记暂行条例实施细则》第2条第2款之规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”该规定是一体登记原则的规定。该原则要求当事人在处分不动产申请登记时，其建设用地使用权、海域使用权的主体与其上的建筑物、构筑物的主体应保持一致。

（二）连续登记原则

连续登记原则包括两层含义：其一，不动产未办理所有权初始登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记；其二，因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记。《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”也是连续登记原则的体现，而本条中的“登记”具有两层意思，即宣示登记与处分登记。依非法律行为之法律事实取得物权之人，首先应当通过将此种尚未在登记簿上公示出来的物权变动加以展现出来，即先进行“宣示登记”。然后，才能于再行处分该不动产时，申请相应的“处分登记”（如转移登记、抵押首次登记等）。故没有宣示登记就不能处分登记。

（三）不动产登记的应然状态

依据不动产登记中连续登记原则和一体登记原则，首先郑州市质监局应依据不动产登记的要求，提供相关资料，办理房屋的初始登记或首次登记，即将房屋和土地均登记在自己名下，宣示登记完成。然后，依据双方签署的《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议》的约定以及相关资料，再将房屋和土地登记至“郑广电”名义，完成房屋和土地的处分登记。

三、未经首次登记房屋转移登记的现实困境

（一）法律依据

目前，未办理首次登记的强制执行规定，仅有《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）（以下简称《通知》），其中，第2条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”

（二）转移登记的困境

在该《通知》第2条所述的“具备初始登记条件”应该怎么理解和操作？由于诉争房屋未办理初始登记，在不动产登记机构将可能无详细档案可查，无法确认该房屋是否具备首次登记的条件，仅一纸《协助执行通知书》不动产登记机构将无法为其办理房屋的首次登记。同时，由于出卖人不协助办理，要求“待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记”的结果将不会顺利到来。终将，因“不具备初始登记条件而进行现状处置”。

“现状处置”带来房屋及附属土地不能进行登记。这种状况既不利于保护不动产权利人的财产权利，同时也增加了买受人的负担，损害了国家的税收，不符合市场经济的需要，更不符合《物权法》及《不动产登记条例》等确立的立法精神。众所周知，市场经济是由无数的交易组成的，作为交易前提的产权必须清晰明确，同时交易的过程也要求既有效率又安全。惟其如此，交易才能繁荣，市场经济才能发展。若由于被执行人的不配合行为致使房屋不具备首次登记的条件，最终按照“现状处置”，将极大损害生效判决的法律权威，更损害买受人的合法权益，因此，转移登记将因被执行人的不配合而陷入困境。

四、不动产登记适用程序的解决路径

（一）首次登记的程序及要求

依据《不动产登记暂行条例》及实施细则的规定，并结合实践中不动产登记的具体情况，办理房屋首次登记的程序是申请—受理—实地查看—审核—登簿—缴费—发不动产权证书。申请主体为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。提交的资料包括：不动产登记申请书；申请人身份证明材料（境内法人或其他组织是营业执照或者组织机构代码证或者其他身份登记证明）；不动产权属证书或者土地权属来源材料；建设工程符合规划的材料；房屋竣工验收备案证明；房地产调查或者测绘报告（含经确认的楼幢、房屋测绘信息表）；相关税费完税凭证；派出所出具的坐落证明和分层分户定位表；物业维修基金缴费凭证；房地产分栋、分户汇总表；法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

（二）强制执行中不动产登记材料的完善

依据强制执行理论，当事人向人民法院申请强制执行，须有给付内容（包括物和行为）。从强制执行方法角度观之，直接强制、间接强制、代替行为、行为之强制均在被执行人不配合登记时均有适用之余地。

结合不动产首次登记程序和资料要求，在强制执行中每一项均可以通过代替行为予以完成。执行申请人作为申请人（被执行申请人）的代替人实施代替行为，即以自己名义提供不动产登记申请书及申请人身份证明材料；通过法院执行局出具的《调查令》，向不动产登记中心调取房屋坐落的土地权属来源材料，向所属规划部门调取建设工程符合规划的材料。由于被执行人不提交房屋竣工验收备案证明，甚至没有房屋竣工验收备案证明，申请人依据现行法律法规的规定，申请具有房屋质量检测资质的第三方机构申请房屋质量鉴定，以达到房屋竣工验收备案证明的作用。根据不动产登记中心的安排会进行房地产调查、测绘并出具报告，后由申请人缴纳相关税费，提交完税凭证，并申请向派出所出具的房屋坐落证明和门牌号。从而通过代替行为完成房屋首次登记所需材料。

（三）宣示登记和处分登记两步并一步

依据不动产连续登记原则，首次登记是办理移转登记的前提条件，也就是须有宣示登记方可处分登记。但在强制执行案件中，由于被执行人的不予配合，首次登记均是由申请执行人的名义完成的，因此，首次登记的名义人不能再是被执行人，而应该依据《通知》的规定，待材料具备后，不动产登记机构应将诉争不动产视为“具备初始登记条件”直接登记至申请执行人的名下，完成首次登记。此首次登记视为被申请执行人的处分登记，实现两步并一步，完成登记，核发一个不动产登记证书。

五、结语

由于目前规章制度的不完善性，导致未经首次登记的不动产，因不动产登记机构担心存在“违章建筑合法化”的情形，致使很多房屋最后变成了无法解决的“现状处置”，为了改变这种状态，建议不动产登记机构联合有关部门出台相应的规章制度，便于现实存在的、未经首次登记的房屋能够完成首次登记，以实现房屋的交换价值，促进市场经济的繁荣。

河南中建地产有限公司

责任编辑：宋英俊