林华

近来，随着各路资本涌入，长租公寓市场正在迅速发展，万科、龙湖、远洋等开发商开始涉水长租公寓，争抢住房租赁市场这块蛋糕。

分析人士认为，在全国各地楼市调控不断升级加码的大背景下，长租公寓的万亿前景被开发商看好；而另一方面，开发商面临增收不增利的困境，转型寻求新的利润增长点是大势所趋。

对此，有关专家提醒，尽管从长远来看长租公寓市场是一片蓝海，但除了回报周期长、盈利难等问题之外，开发商布局长租公寓最大的压力依然来自于政策层面，因此还需谨慎入场。

开发商布局长租公寓

近期土地市场最熱闹的，是不少地块都通过竞自持、竞自持年限来决定花落谁家。分析人士表示，自持可能会倒逼租赁市场规模化。目前，不少开发商已经进入长租公寓领域。

截止8月23日，北京已成交15宗开发商自持地块。其中，首开、龙湖地产两家开发商强强联手，与其他开发商联合拿下5宗自持地块，占据今年北京开发商自持土地榜首，其中3宗地块自持比例高达70%。万科、保利同样以联合体方式分别获得4宗和3宗自持地块。

对于今年在北京拿下的自持地块，龙湖地产将会用于长租公寓———龙湖冠寓。可见，龙湖地产对住房租赁市场已开始抢滩布局。

龙湖地产对于“租售并举”政策的响应非常积极，确定了冠寓是龙湖地产继住宅、商业、物业后，第四大战略主航道业务。龙湖地产从以售养租，逐步过渡到租售并举，这种业务的组合，就是“居住+租住”，这是龙湖地产的战略布局。

龙湖地产长租公寓拥有“冠寓”这一自有品牌。3月15日，龙湖召开冠寓品牌发布会，首次发布“冠寓”品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。

据称，除了已布局的重庆、成都外，冠寓还将聚焦北上广深四大一线城市及苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市，目标城市12个，至2017年底开业房量逾15000间，并力争用三年时间跻身中国长租公寓市场前列。可见，在目前房地产行业中，龙湖地产是比较重视房屋租赁市场的开发商。

据克而瑞研究中心的资料显示，近来开发商陆续进入长租公寓领域，特别是今年，多家标杆开发商已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。

万科是最早进入长租公寓市场的开发商之一，于2016年5月正式推出了长租公寓业务。目前落地了广州万科驿、厦门万科驿、上海万科驿、西安VV公寓、重庆万科寓等10余个长租公寓项目。

2017年，万科加快了在北上广深布局长租公寓的步伐。万科计划通过收购、趸租、建设等方式，使得长租公寓品牌“泊寓”的数量达到10万间。

2017年6月，佳兆业也宣布进军长租公寓，布局全国所有一线及主要二线城市，预计三年内打造长租公寓10万间；另外，中骏置业透过美国睿星资本，加速在长租公寓领域的拓展速度，未来三年计划推出5万间长租公寓。

碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地将长租公寓纳入发展战略。旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓，并进行IPO上市。

招商蛇口聚焦的是国内中高端租赁市场，其在深圳约布局50万平方米、1.3万套长租公寓产品，已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线，并全面形成产品与服务、运营管理、品牌等细分标准化体系。招商蛇口提出，将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标，计划以三年的时间实现品牌全国布局。

远洋、阳光城等多家开发商也开始介入长租公寓市场，抢先构筑起自己的房屋租赁服务市场。未来，将有更多的开发商打算入场。

相关数据显示，目前全国综合排名TOP30的开发商中，已经有1/3的开发商通过不同方式参与到长租公寓领域。目前开发商切入这一领域的方式主要有两种，一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌，如万科、龙湖地产。

而另一种方式是和专业的长租公寓运营公司合作。例如，阳光城选择和专业的长租公寓公司寓见公寓进行合作，阳光城负责为寓见公寓提供更多的房源，寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理，包括提供售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约以及售后的维修、保洁、换房等一站式服务。

开发商缘何瞄上租房

住房租赁市场正在获得国家部委、地方政府的双重支持。近日，国土资源部会同住房和城乡建设部制定《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（简称《方案》），确定了第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市，包括北京、上海、广州、成都等13个城市。

在此之前，发展住房租赁市场已有政策铺垫。2016年3月份财政部、国家税务总局下发的《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；2016年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径；2017年5月份，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见；7月份九部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

据不完全统计，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。在部委政策以及地方政府实施细则的推动下，住房租赁市场的培育与发展正式起步。

可以说，租赁市场正在从过去缺乏监管、相对混乱、“重售轻租”的局面，逐渐向加强监管、鼓励“购租并举”的方向发展，租赁市场迎来黄金发展期。

国家统计局数据显示，我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。

据链家研究院报告预计，2020年和2025年，中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。endprint

数据显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%至30%的比例，差距非常大，住房租赁将成为开发商的发力空间。

国土部、住建部日前决定，在北京、上海、广州、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了试点方案。

分析人士认为，引入集体建设用地，不仅有利于增加试点城市租赁房源的供应，提高土地使用效率；也为一些布局长租公寓的开发商提供了低成本土地，提高了预期收益。

在一线城市，土地成本占开发总成本的50%左右、税收成本占20%左右，而集体建设用地在这两块的成本就低了很多。因此，对开发租赁房的企业，年化投资回报率应该可以超过5%。

因为集体建设用地成本相对较低，可极大地降低租赁房运营的前期成本，从事住房租赁业务将变得有利可图，开发商会积极切入，争抢这块蛋糕。

开发商之所以对住房租赁市场给予积极响应，除了认同相关政策，更主要的原因是中国楼市的黄金期已经结束，开发商需要调整策略！

在“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策要求下，一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，满足居民自住及农民工购房需求；另一方面，一线城市和热点二三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。

从市场来看，受政策调控影响，热点城市新房整体成交面积持续下行，价格趋于稳定。尤其是3、4月，热点城市调控手段不断升级创新，调控城市持续扩围，房地产信贷进一步收紧，开发商运营和销售面临巨大挑战。

万达甩卖资产引起市场对开发商债务、楼市前景的担忧，显然，开发商躺着赚钱的时代已经过去，一个新的房地产市场阶段正在来临。

就房地产行业而言，高杠杆、高负债是普遍现象，但在调控持续、房贷收紧的时下，销售速度放缓，开发商日子更加艰难。

分析人士认为，在全国各地楼市调控不断升级加码的大背景下，长租公寓的万亿前景被开发商看好；而另一方面，开发商面临增收不增利的困境，转型寻求利润增长点是大势所趋。

开发商做租赁遇瓶颈

随着多地房地产市场限购、限贷政策的加码，越来越多的开发商试图寻求更为长效、稳定的盈利模式，长租公寓正在成为开发商新的宠儿。

不过，从现有已开展经营的长租公寓看，盈利性、市场认可度并不乐观，管理层面涌现出的问题更是层出不穷。有关专家表示，预计未来两年内长租公寓市场会有爆发式增长。

在业内人士看来，虽然租赁市场前景广阔，但是目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差上，盈利模式亟待清晰化。

据称，长租公寓前期投入资金多，回报周期长，一般回报周期长达4-5年，在盈利模式尚未完善的情况下，一味追求规模化扩张将给开发商带来较大的资金压力。

例如，万科对长租公寓整个居住标准要求高，前期改造成本投入比较大，租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营3年后才能够覆盖。

有关专家表示，有些开发商在盈利方面遇到很多困惑，规模做大和盈利空间并不是呈现正比例关系，后续规模扩大，租赁房源就会增加，但也会带动经营成本上升，压缩盈利空间。

在业内人士看来，租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类，长租公寓行业需要经过5年左右的探索期，但目前供应链的管理和各种服务方面都具备了雏形。

分析人士表示，开发商现在涉足长租公寓主要还是一种尝试、布局和积累经验，目前就这个市场来看，还没有能够盈利的企业以及盈利的可能性，开发商持有的长租公寓租售比，即使是管理相对好的企业也只有2%-3%，远远不足以弥补资金成本。

除了回报周期长、盈利难等问题之外，开发商布局长租公寓目前最大的压力依然来自于政策层面，国家鼓励购租并举，但正式发文已过去一年多了，具体的落地政策，甚至是管理归口一直没有明确，这给开发商在拓展规模的过程中带来很大阻力。

有关专家指出，在发展长租公寓时什么样的土地属性和房产属性可以发展青年社区，其实目前是没有定论的，这样就让许多创新企业不仅背负投资风险，甚至有可能还面临法律风险。主管部门应尽快出台行业的定性和规范，让长租公寓能在阳光下发展。

据称，一些改造后的长租公寓项目难获消防验收，长租公寓消防验收应该参照什么标准？有的是参照酒店，有的参照住宅，目前验收标准不明晰。

上海公寓企业联盟发布的调研报告称，目前由于在国家层面可从事长租公寓行业的相关房产物业，属性没有明确，从而引发后续一系列公安消防问题。

消防验收的前提是规划与报审用途一致，如果项目规划为商业，报公寓经营用途，报验窗口根本不受理。由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长，经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和酒店类似。这就导致各地在长租公寓的消防验收中没有统一标准，给建设、运营增加了不确定性。

现在市场上存在的租住方式，无论是小区民宅还是老旧办公楼、厂房改造宿舍，利用自有闲置房源进行改造和自我管理，均存在安全隐患、管理混乱、品质没有保障等问题。

因此，尽快出台长租公寓消防验收标准，将消防验收与规划用途脱开，出台长租公寓的消防验收规范，从使用用途考虑，可以以住宅消防标准为基础制定，同时结合租房人员流动性相对住宅更大的实际经营特点，建议在住宅标准上强化消防自动报警系统、自动喷淋系统、消防主机控制室的要求，提升物业的防火能力。在长租公寓消防验收規范出台前，可暂时参照目前已有的酒店行业消防流程，给予报验、验收。

有关专家表示，目前围绕刺激、保护和支持租赁市场的制度要素、指导思想都是不完全匹配的，总体来说也很欠缺，在规范发展租赁市场上还需要不断努力，去树立和培育租赁市场的理念。（责编 余亚如）endprint