黄思婷　陈亮　张琼

摘要：现如今我国正处于飞速发展的时代，物业管理也随之越来越被我们所认可，但目前我国城市住宅小区在装修监管过程中仍存在不可忽视的问题，比如小区安全隐患问题、装修施工问题、环境问题和设施设备问题。据此，从我国住宅小区物业装修管理的现状入手，深刻探讨其问题存在的原因，并详细地提出相应的解决方案。

关键词：物业装修管理；监管；自主意识；公共社会秩序

中图分类号：TB文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.33.092

我国经济的快速发展，带动城市化进程的脚步随之加快，城市住宅小区数量急剧上升，房价也逐年增长，其中一个影响因素就是物业服务企业的优劣程度，由此可见物业管理的重要性。在物业服务企业管理的过程中，小区内业主装修问题越发突出，而物业装修是业主在入住之前必须要经历的环节，也是最重要的环节，直接影响到交房后的生活满意度，由于大多数业主缺乏装修专业知识和相关法律法规意识、施工方责任意识不强等，使得装修管理监管起来难度巨大。

1我国住宅小区装修管理存在的问题

以武汉市硚口区广电江湾新城小区为例，调研结果如表1所示。

根据以上调研结果综合分析我国住宅小区装修现状如下：

1.1小区安全隐患大

住宅小区本身属于半对外开放式管理，进出人员或车辆无法做到一一排查，在装修期间，出入小区的人员或车辆更多，且多为装修工人，更不能阻挡在外，此时小区的安全隐患更大。在此阶段，就有不法分子混入小区实施盗窃，威胁到小区财产安全，另外，大量装修施工人员进入小区，对小区装修规定不熟悉，导致私拉电线、不按规定强拆主体构件、破坏公共设施设备，影响到其他业主的安全。

1.2公共设施设备、小区公共秩序遭到破坏

装修团队没有经过合理的规划，施工时罩住天然气表面，私自拆改燃气、暖气管道，使得管道被埋于墙下，造成使用威胁，难以处理维修；损坏公共电梯设备、消防装置等公共设施设备管理遭到破坏的情况数不胜数，导致整个小区内公共设施设备出现问题无法使用或者引发火灾爆炸等严重事故，从而造成巨大的经济损失，居民居住不放心，物业人员不安心，开发商也跟着担心。

装修过程中的建筑垃圾难以被正常清理，于是部分装修人员抱着侥幸的心理将垃圾乱丢乱放，给小区垃圾清理人员带来极大地不便。另外，由于特殊原因，施工团队不得不在节假日期间施工，噪音巨大，影响到利用节假日休息的业主们。严重者可能引发物业管理费等难以收取等一系列遗留问题，给物业管理人员出了大难题。

1.3市场缺乏专业物业人员

我国物业管理发展将近30多年，市场相对来说不算稳定，业主对物业的选择意识不强，导致物业管理发展比较慢，专业人员不足，经调查研究，物业人员中多为初中学历及以下，服务意识和管理意识缺乏，导致处理问题不灵活等，直接影响相关工作的开展。

2住宅小区装修管理监管难的原因分析

2.1业主缺乏专业知识和管理意识

業主在装修过程中往往更多的考虑到住宅对自身的价值和美观程度，而忽略了建筑安全性和公共权益。社会不断发展，人们对住宅的美观程度和舒适程度等要求也随之提高，住宅装饰装修工程的设计、施工、材料选择等更加符合自我意识的标准，专业性越高。然而业主大部分不太了解装修建筑专业知识，对装修管理的相关法律法规同样缺乏了解，在自我意识强烈的现代社会，也就忽视了公共管理意识的培养，导致这一系列问题的产生。有的业主思想观念陈旧，迷信风水，不理会科学的设计方案和管理规约的内容，为达到自己的要求，私自拆改承重墙等主体构件，影响到建筑的安全使用，这是一种极其不负责任的行为。

2.2施工方不负责任、不够专业

由于城市物价水平高，部分业主缺乏责任意识，选择一些资历不高或不具资质的施工人员进行装修。他们专业水平不足、缺乏经验、不负责任、不了解该小区的装修规定，从而不做出具体且符合标准的设计施工方案直接开始施工，并按业主个人意愿私自更改建筑的结构导致事后出现质量安全事故和责任追究事故，将业主、施工方、物业方、开发商等牵连其中，矛盾连连，纠纷不断。

2.3小区物业人员宣传、监管不到位

小区物业对装修管理宣传力度不够，很多业主在装修过程中对小区的装修规定模糊不清或者置之不理致使他们随心所欲。同时监管力度不够，有制度不执行，或执行时不彻底，不果断，让业主意识到问题不够严重，就不用理会，只管自己的自私心理，结果就是后续问题不断产生，难以应对，从而监管起来难度相当大。

2.4物业管理未引起社会的重视

社会进展太快，以至于忽略服务业的建设，相关高校只是培养房地产、建筑等方面的人才，认为服务业难以就业等因素，未开通相关专业接收学生进行培养。据了解，我国开放此专业的学校有12所，基本为专科招生。另外，相关证书考试有物业管理员、助理物业管理师、物业管理师、注册物业管理师，这些证书考试实际难度不算太大。所以物业管理目前社会重视程度不算太高。

3应对住宅小区装修监管难的对策

3.1增强业主学习自觉性

部分业主缺乏法律意识。他们认为房屋装修自己决定，与他人无关，概不考虑对未来造成的影响，导致邻里矛盾越积越深，物业和开发商也难以处理。对此，业主应当在业主委员会的督促下增强自觉性，学习法律知识，维护自己的合法权益，及时避免违规装修的情况发生，若规避不及时，也能明确事件责任，公平公正地处理问题。

3.2加强小区物业管理公司对住宅装修的监管

3.2.1加大宣传力度正确引导业主

业主委员会和物业公司可以邀请专业人士开展物业装修管理方面的讲座，鼓励业主参与，提出问题集中讨论得出最合适的解决方案。此举既向业主宣传了相关专业知识和法律法规常识，又能让他们对小区装修管理规定更加熟悉，在往后装修过程中依据法律法规和小区规定制定相应方案。endprint

3.2.2提升物业管理人员的整体水平

物业管理公司定期对物业管理人员进行培训，提升总体服务水平，强化专业技能知识，熟悉装修管理的流程，最终进行考核。其中，培训具体内容如模拟装修管理流程的步骤，对于模拟过程中产生的问题进行总结，集体思考交流并找到最佳解决办法。

另外，配备专业的装修监管人员，分区域不定时进行巡查并到现场监督指导。凡发现装修违规现象、较大安全隐患、非装修施工人员进入小区等情況严格处理，保障小区公共秩序和安全，营造良好的居住氛围。

3.2.3管理条理化

对小区整个管理过程奖罚分明，制度明确，制定的规定清晰明了、内容详细，让业主和业主委员会一致认可，条理化管理。对于装修过程中，物业公司必须同业主签订详细合同，确认管理规约，用合同条款来规范业主的行为。

3.2.4严格把控装修管理流程

装修管理流程繁杂，每个步骤严格把控和审核，避免业主因私人原因钻空子，不按流程办事，导致事故发生而追究其责任。例如资料提供不齐全、设计方案不符合标准、不按流程顺序来、装修人员身份不明等一律不批准。装修在审核过程中既要做到对装修公司资历的严格把控，又要对进出小区的人、车辆或建筑材料等严格监管。装修完工后，依据竣工图纸，再由物业方、业主和施工方共同检查验收，确认合格。

3.3业主、业主委员会应同物业管理人员共同监管

业主属于小区服务对象，一切有损公共利益的事情应当主动检举揭发，共同保障小区良好的秩序。业主和业主委员会不仅要监督自身以及外来人员，还要经常与物业管理公司交流，将遇到的问题说明清楚，共同商量。业主和业主委员会在享受服务的同时，还应监督其管理质量和服务质量，对于做得好的地方得提倡，有问题的地方及时提出意见并调整，促进小区整体生活环境的和谐。

3.4加大对违法装修行为的行政执法力度

针对我国住宅小区装饰装修管理的明文条例有建设部颁布并经过修改的《住宅室内装饰装修管理办法》，其中详细地里；列举出各种装修规定。为了更有效的监管，相关行政主管部门应当更加有效地调整并完善行政执法工作程序。对违法装修问题应当及时收集证据，核实现场情况并严肃处理，根据相关明文规定，责令其限期改正，并处以相应罚款。

3.5媒体加强对房屋装修的正面宣传和引导

媒体具有公开性和引导性，能直面社会根源问题，用正确的思想引导业主的人生观、价值观和社会观。利用媒体，将住宅小区装修违法乱纪现象上升到社会层面，增加其社会曝光度，真实的呈现给大众，让公民作为社会秩序维护者对这种事件进行公证客观的判断，同时也警醒自己不可做出同类行为。

参考文献

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