张有山

摘要：为避免损害各利益相关方的合法权益，需要合理准确的运用现代测量技术对不动产进行测量。本文论述了不动产测量的简要情况及存在的一些问题，着重阐述了现代测量技术在不动产测量中的应用及技术研究。

关键词：不动产；测量技术；应用

现代土地管理和房地产开发活动离不开对不动产的测量，测量结果直接影响着其工作能否顺利进行。作为现行土地管理活动与房地产开发活动的关键内容，在实际工作中，由于各方面的主观原因和客观原因，不动产测量工作仍存在诸多弊端，进而严重影响了测量的精准性，导致测量结果不能很好被地籍测绘和房产测量利用。而通过大量的实践活动和不断的研究分析发现，诸如GPS现代测量技术的运用，能够给不动产测量带来显著的效果。

1.不动产测量简述

现代地籍测量、房产测量是不动产测量的两个主要内容。其测量结果是土地管理和房地产管理非常重要的凭证。不动产测量中以地籍测量居多，而地籍变更测量、地籍图测绘、地籍控制测量是地籍测量的主要工作内容。地籍测量活动有以下四方面的特点：第一，以政府为测绘主体，工作具有政府性质；第二，精准详细的测量信息为土地管理所用；第三，测量工作以地籍调查为基础；第四，测量技术丰富。地籍图、界址点和宗地也是在实际测量中需要综合考虑的因素。而房产测量主要是为了确定房地产的数量、权属及利用状况等信息而对房屋及与之相关的建筑物进行调查测量，测量的信息结果对目前我国城镇发展规划具有及其重要的参考价值，同时也是房地产开发利用、房产产权清晰、产籍管理的主要凭证。

2.不动产测量中存在的问题

随着市场经济的迅猛发展，经济活动中越来越多的需要进行不动产的测量，其测量结果通过专业有效的分类整理，能够衍生许多具有重要价值的数据，这些数据可以为城市规划建设、住房制度改革、市政工程等提供基础资料和信息。而在当前不动产登记、发证新形势下，

不动产测量是确认不动产权的重要依据，同时也是解决房产纠纷，保护产权人合法利益的重要依据。任何测量上的差错都可能给产权人造成利益上的损害，引起不必要的利益纠纷。因此，不动产测量结果的准确性至关重要。但在实际的不动产测量工作中，仍存在着许多问题，从而导致测量结果的有效性和准确性大大降低，也不利于测绘行业的长远发展。从不动产测量现状看，主要存在以下几方面的问题：

2.1层高和净高划分不清

在不动产测量中，层高和净高是一般都会涉及的测量内容，但很多时候，测试者对两者的概念模糊不清，相互混淆，甚至以层高代替净高或以净高代替层高。事实上，许多不动产测量标准中，都对层高的定义有清晰的表述，即地面与楼面间的垂直距离、楼面与屋顶间的距离和上下两层楼面距离等，但在实际的测量过程中，这些层高距离往往本身存在一定的误差，而测量规范中一般对误差范围没有具体的规定。而净高则是指地面和上层楼板下表面的垂直距离。在实际测量活动中，一定要分清二者的概念，如果存在层高，就要以层高为基准进行计算，而在没有层高的情况下，则就以净高数据进行计算。

2.2边长度的测量存在误差

在实际测量工作中，误差的存在是普遍性问题，因房屋建造缺陷或年代久远而墙体变形等，造成前后墙体不相等或左右墙体不相等，这就使得在边长的测量中经常存在误差，就需要对数据进行合理的处理，可经过多次测量或多角度测量，并结合实际情况情况来计算房屋面积及绘图工作。

2.3面积的分摊问题

在不动产测量中，居民住宅楼面积分摊的复杂性是工作中普遍面临的问题。通过测量，计算出房屋总面积和建筑面积，然后推算出分摊总面积，如果面积分摊系数比较合理，则可直接就此计算出各户的分摊面积。但现在的建筑物具有各种各样的功能，这就需要依据各户具体的受益情况进行二级分摊或多级分摊。所以说，面积分摊问题在当前的不动产测量中比较突出，为确保不动产测量结果的准确性，做好分摊面积的合理有效推算必不可少。

3.不动产测量中测量技术的运用

3.1数字化测图技术的应用

数字化测图系统即以计算机及其软件为核心在外接输入输出设备的支持下，对地形空间数据进行采集、输入、成图、绘图、输出、管理的测绘系统。作为现代新型测量技术，数字化测图技术已成为当前房地产测量领域最重要的技术之一，其在地籍测量中的作用也很显著。数字化测图技术的优势在于不仅有着高质量的成图效果，而且在较少的人力资源投入下能够迅速的收集信息资料。然后通过计算机系统来分析处理收集到的信息数据并完成图像的编辑工作。其结果用于不动产测量分析具有较高的准確性。

3.2坐标解析法的应用

不动产测量工作中，其测量过程十分复杂，牵涉到的内容十分广泛，比如房屋整体面积、实际使用面积、公摊面积、用地类型和房屋产权等。拿用地面积的测量来说，封闭地块的面积是其测算重点，但实际上由于商品房界址的选择及房产面积等问题，在实际测量时，依然会存在纠纷。此时，坐标解析法在边长度的丈量中也有很好的精确度，即以界址点坐标为依据，完成边长的测算。同时，利用估算的形式控制误差可有效解决有关标准中关于面积误差限差缺失的问题。

3.3GPS技术的应用

GPS卫星定位测绘技术主要是依赖于GPS先进的导航功能，具有检测周期短、功能全面及稳定性好的优势。随着GPS技术的不断应用和发展，在此基础上又发展出了RTK技术，RTK技术在不需要设置控制点的的情况下就能通过使用现代测量软件进行测量工作，大大提高了工作效率。GPS技术通常是以数字化测图为标准来选择GIS信息源，推动了数据的实时更新。目前我国北斗导航系统正在不断完善，这将使得GPS技术在现代测量中越来越发挥巨大的作用。

结语：现代测量技术被广泛地应用在不动产测量领域中，它是提高不动产测量水平的重要手段。为确保不动产测量数据的有效性和精确性，在具体测量工作中，要准确理解不动产测量的基本精神，正视不动产测量中现存的问题，发挥现代测量技术在不动产测量领域中重大作用。endprint