董少鹏

7月21日，住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。实施的措施包括搭建交易平台，推动国企转型为住房租赁企业，细化金融、土地等支持政策。以“租房住”为诉求的一系列组合拳，成为纠正“单向度住房改革”的对冲手段。

笔者认为，“购租并举”这个提法来的晚了一点，但是来了总比不来强。

住房需求的主体都冲向购房市场，必然导致房价扶摇直上，而房价上涨又迫使资金转换为房地产投资。一般而言，房地产投资是长线投资，不可能短期内收回。

如果房产购入全部使用自有资金，用购房资金总额除以每年度房屋租金额，即等于投资回收期。目前深圳市住房的投资回收期为62年，北京为52年，上海为51年。这样看，买房并不划算，但是人们依然趋之若鹜。显然，是住房制度出了问题，必须加以校正。

事实上，世界各国的住房体系都是租购并举的，一般来讲租房户占比在50%上下。如美国的旧金山、纽约和日本的东京，租房人群都超过40%。

目前我国城市房屋租赁占交易市场的比重仅有7%，提高的余地很大。不过，让“租房住”成为人们选择的渠道，还需要一系列配套措施。今年7月以來，广州市提出“租购同权”，上海宣布新建住宅“只租不售”，北京市宣布拟新推“共有产权住房”等，都是为了引导和鼓励人们“租房住”。

笔者认为，在上世纪80年代中期房改大规模推行之前，我国城市居民所住的房子基本都是属于机关、工厂、学校等单位的，大家并不享有产权，只拥有使用权，但是大家都很安心，没有现在这么大的焦虑感。后来推行住房制度改革，商品房、产权房逐步成为主流。特别是2003年以后，买房热不断升温，甚至出现了所谓的“丈母娘购房指数”。现在大力发展机构性、规模化的租房市场，一定意义上是恢复住房制度改革前的一些做法。这对于完善住房制度是非常重要的，是在补足住房制度的短板。

为了从根本上纠正住房制度的偏差，笔者认为，应当重新确立“房地产市场”的内涵，房地产市场应该主要指商品房买卖市场，把租赁房归入“住房服务市场”范畴。

为了解决好中国人的住房问题，就要让大家租房住也感到安心，能正常地上学，正常地就业，正常地就医等。把售房市场和租房市场同时完善起来，才是一个真正完善的住房制度体系。我们强调要建立稳定房地产市场的长效机制，“购租并举”就是长效机制的核心抓手。

那么，“租”和“买”两者的比例多少为宜呢？笔者认为，租的比重不要低于30%。如果租赁房的比例低于30%，就缺少了群体效应，租房者还是不安心。

当然，各地区各类城市情况不同，这个比例不需要整齐划一，但特大城市具有标志性、引领性，需要有所坚持，否则就不能制度化。endprint