河南财经政法大学教授 李晓峰

中国房地产市场进入存量房时代

河南财经政法大学教授 李晓峰

从1998年城镇住房制度改革至今，我国房地产行业经历了近20年的发展，基本摆脱住房短缺时代。截止到2016年底，我国城市人均住房建筑面积达到33平方米以上，农村人均住房建筑面积达37平方米以上。同时，我国城镇户均住房套数超过1.1套。而在2012年，我国城镇户均住房套数首次超过1套，2012—2016年这四年来这一数据一直呈上升趋势，相信未来还会不断增加。通过这些数据表明，我国从1998年城市住房改革至今，经历了近20年的发展，人均面积超过30平方米时，户均套数超1套，计划经济时代留下的最严重的住房短缺问题已成为历史，基本摆脱了住房的短缺时代，我国住房市场正在转型，从以增量房为主的时代转向以存量房为主的时代。

2016年底，全国存量房市场二手房交易与新房交易比例为0.7∶1，全国前30名城市中二手房交易与新房交易比例为1.1∶1。北上深三城二手房交易与新房交易比例为2.7∶1，房地产起步越早、越发达的城市和排名靠前的地区，二手房交易比例远超新房。如，美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8∶1至10∶1之间。我国与美国、日本相比，这个比例还是很低的。可以说，中国刚刚步入到存量房时代。

随着存量房时代的到来，房地产市场也将发生变化：一是房地产市场价格将更多依靠市场机制来决定。新房市场由于开发商可以操纵、运作手中大量的房源，新房依赖市场性差一些，二手房则更多依靠市场来决定。二是存量房市场的到来，将改变政府对房地产的发展理念。增量房时代逐渐结束，二手房逐步取代新房占据市场交易的主导地位，政府将改变过去土地财政的思路，围绕存量房“做文章”。三是房地产业必将加快供给侧的改革。城市建设“大兴土木”“大拆大建”“摊大饼”式的粗放发展方式将发生根本变化，是将房屋的供应市场由过去的增量房一方独大逐渐过渡为增量房与存量房相互均衡，并且将来以存量房为主的供给模式。住宅市场会更反映出真实需求。

中国房地产市场以2015、2016年为转折点，进入到一个新的时代——存量房时代。在存量房里，租赁房市场是个什么概念？一个国家的房地产市场真正进入到以存量房为主的时代，三个市场应均衡发展。一是新房买卖；二是二手房买卖；三是租赁市场。一个国家进入到一个相对成熟的房地产市场是三个市场的均衡发展。过去是新房市场一房独大，现在二手房市场已迎头赶上。目前，在我国三大市场中最为薄弱的环节就是住房租赁市场。

2016年，我国新房与二手房交易的总额为17个亿，其中7个亿为二手房买卖，10个亿的新房买卖。与17个亿的房屋买卖市场相比，房屋租赁市场为1个亿，只占6%，远远落后于二手房市场。二手房市场发展极快，租赁房市场还有很长的路要走。去年，我国发39号文明确，关于加快培育和发展租赁市场的若干意见。存量房市场目前处于一个非常不完善、低层次的阶段，在今后一段时间，我国存量房市场不仅仅是二手房的买卖唱主角，租赁房市场更要迎头赶上。我国为什么这个时候要解决租赁房市场问题？主要有：一、租赁房市场跟销售市场、买卖市场、转让市场相比，能真正解决“房子是用来住，而不是用来炒”的问题。我国目前对房屋的定位越来越清晰、越来越明确。但房屋只要有买卖，就会有炒作，不管是新房买卖还是二手房买卖，在租赁房市场中，很少人会用租的房子来炒，我国目前重点发展租赁房市场与房地产的重新定位有密切的关系。二、在我国房地产发展的长效机制中，涉及到住房租赁问题，租赁市场正处于幼年阶段，发育时期，要解决住房租赁问题，必须要解决四个问题：一要解决租赁房的房源问题；二要解决权益问题；三要提高中介机构的市场渗透率；四要通过中介机构让租房者得到专业的服务和更好的体验。

我国建立存量房时代市场要靠两个方面发力。一是政府。需上升到法律层面，提供更多房。二是企业。打造自己专业的服务水准，提高市场渗透率。