罗志

摘要：民事法律中关于不动产的善意取得，因为不同国家对不动产的登记效力立法不同而存在区别。但从维护正常商业交易以及对善意第三人的合法利益保护角度出发，善意取得制度必然是其他法律制度无法代替的。因此，在我国民法典起草中，应以登记公示推定力与公信力为基础，构建不动产善意取得，从而完善我国的交易安全保护制度。

关键词：不动产；善意取得

所谓善意取得，是指财产的所有人虽然无权处分其目前占有的财产（动产和不动产），但是该财产占有人将把财产通过有偿的方式转让给其他第三人时，如果该第三人是善意的，那么该受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。不动产善意取得制度有其自身的构成要件，这样可以避免当事人的滥用。《物权法》中第一百零六条规定了财产的善意取得制度。突破了我国传统法律理论对善意取得仅适用于动产的限制，可以说是《物权法》的一大亮点。

一、不动产善意取得的概念

按取得方式来划分，所有权取得分为特别取得和一般取得。善意取得就是特别取得。传统民法上的善意取得是指是指财产的所有人虽然无权处分其目前占有的财产（动产和不动产），但是该财产占有人将把财产通过有偿的方式转让给其他第三人时，如果该第三人是善意的，那么该受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。那么，在这种情况下，该财产的原权利人就不能向第三人行使返还请求权，只能要求原财产占有人赔偿其损失。我国《物权法》中对不动产善意取得是这么理解的：所谓善意是指第三人取得财产所有权的目的是善意的，双方通过对价的方式来受让该财产，即使该财产的占有人无转移所有权的权利，但是第三人仍可以取得该财产的所有权。善意取得是基于无权处分这一前提，是法律对因无权处分行为而导致的原权利人和第三人利益冲突的合理协调。我认为这种权利冲突出现的原因主要有以下两个方面，第一登记制度自身的原因；第二是其他原因。不动产转让前必须是已经登记的不动产这种不动产也是合法的不动产：流转的过程也必须合法。国家禁止流通的财产都不能适用善意取得，而这些限制流通物只能在特定主体之间流动，否则不适用善意取得。

二、不同国家的法律规定

在二十世纪初的《德国民法典》中规定“为了维护权利取得人的利益，通过法律行为得到的土地权利，或者取得其他权利的不同情形，应以土地登记薄上为正确，但是对该登记内容有异议，或权利取得人知道其存在错误，不受该限制。”。《日本民法典》规定“对于不动产占有人，通过推定其以善意作为占有动产者，如果该善意没有存在過失，则可以马上得到该财产上的权利。”通过比较分析我们可以看出《日本民法典》与《法国民法典》，把善意取得和取得时效是位列在同一等级上的。那么根据这种立法规定，动产也适用于善意取得制度。我国台湾地区也存在相似规定，不动产物权的变更，如果没有登记则不生效或当事人不得进行处分。

三、我国不动产善意取得现状

我国《物权法》仅仅只是规定物权的变动，但是并没有涉及有关物权变动导致合同效力的相关问题。按目前实际情况来看，如果没有办理物权变更登记，但是并不会导致合同的效力保护，这只是能证明该合同具有效力，而不能证明不动产物权变更的这一行为已经具有相应的效力。也就是说，这个时候的物权变更仍不能对抗善意第三人。但是对于因此引起的纠纷而造成损失的一方当事人可以请求合同对方当事人弥补因此造成的损失。但是不可直接对善意第三人主张物权，除非能证明该善意第三人已经明知该物权变动。总的来看，物权变动的合同效力仅是合同本身的效力，与物权本身的效力是两回事。基于我国目前的不动产登记情况，不动产登记体系在全国范围内还未系统性建立。因而，即使我国《物权法》已经明确规定了不动产物权善意取得制度。我国有些学者任然反对我国建立不动产物权善意取得制度。善意第三人基于信赖登记的公信力而与无权处分人通过进行交易而从中获利。如果该不动产物权没有经过登记，第三人仍然与其交易则可以推定该第三人在该交易中存在过失那么该第三人则不能通过善意取得方式得到该财产。因此，为了保证不动产物权善意取得制度的正确适用，就必须加强不动产登记制度的改革，要尽快在全国范围内设立统一的不动产登记制度。

四、如何完善我国不动产善意取得制度

所谓善意取得，是指财产的所有人虽然无权处分其目前占有的财产（动产和不动产），但是该财产占有人将把财产通过有偿的方式转让给其他第三人时，如果该第三人是善意的，那么该受让人自取得动产的所有权或不动产登记之时起，即取得该物的所有权。善意取得制度是民法中的一项重要法律制度。善意取得制度对保护正常的商业交易具有保驾护航的重要意义。该制度有利于市场经济正常有序的进行也是维护交易中双方当事人乃至第三人合法权益的武器。传统的善意取的理论中，善意取得的财产仅限于动产物权。不动产物权而以登记作为公示的的取得，则不适用此制度。我国当前正处于向市场经济过渡的关键时刻，正常的不动产的登记制度还没有被广泛的建立起来，由于制度的缺失就可能导致在实践中出现诸多问题。例如：在商品房的预售中，现实就存在着“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，这些情况就会导致许多购房人的权利得不到保障。基于当前我国国情实际情况的限制，不动产登记体系在全国范围内还未系统性建立。因而，即使现行《物权法》中已经明确规定了不动产的善意取得制度，但是该制度任然不能完善解决不动产交易存在的问题。因此，为了保证不动产物权善意取得制度的正确适用，就必须加强不动产登记制度的改革，要尽快在全国范围内设立统一的不动产登记制度。