房地产业发展仍然是民生关注热点
——2017年全国“两会”房地产热点问题综述

春意盎然的三月，全国“两会”在北京隆重召开。“两会”代表和委员围绕政治、经济和社会等一系列热点问题展开热烈的讨论。涉及房地产业发展的热点话题是，如何稳定一二线城市房价，如何加快三四线城市去库存，如何加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

一、2017年房价走势判断

在全国政协委员经济界小组讨论会上，房价的话题被引爆。有委员认为，学区房每平方米14万元是超乎想象的，目前的房价令人难以接受。有委员认为，每平方米14万并不算是最高的，北京金融街的房价已达每平方米20万元。有委员表示，一线城市不仅房价上涨快，房租上涨也很快，因此部分租户觉得，“与其交高租金，还不如承担房贷进行购房”、“交房租不如交月供”，由求租转而寻求购房。曾任职于住建部的一位委员强调，北京、上海等一线城市的房价是由各地购房人的需求共同推高的，二线省会城市的购房需求也包含了周边很多地级市购房人的需求，此外，目前来自中国购房人群的强大购买能力甚至推高了澳大利亚等外国的房价，并触发“国外版”限购。也有经济界委员指出，房地产中介市场的一些不规范运作也推高了房价，中介机构大量工作人员扎堆于住宅小区门口，忽悠业主出售房屋，并抬高报价，目前中介机构推介的房屋价格与政府部门评估价格相差较大。不少政协委员认为，房价上涨和地价上涨的原因要进行多方面分析，其原因也包括我国的城镇化进程加快、基础设施改善快、房屋建筑达国际水平。

全国人大代表、住房和城乡建设部部长陈政高在谈到房地产市场调控问题时指出，当前已经出台了若干调控政策，还储备了若干调控政策，这些政策足够我们用于调控市场。陈政高称有关部门正在根据中央要求制定房地产市场平稳健康发展的基础性制度和长效机制，此基础性制度和长效机制出台以后，对房地产市场会起到保障作用。对此，国家统计局新闻发言人盛来运表示，自去年10月份以来，新一轮房地产市场调控措施是正确的，成效是明显的，既维护了房地产业的稳定发展，同时又使房地产去库存的进程没有受到影响，一二线城市的房价总体相对趋稳，回稳态势比较明显。房地产业投资继续保持稳定增长，支持经济的稳定发展。

针对记者“对2017年的房价走势有什么判断”的提问，全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵说：去年房价涨就是20多个热点城市涨，现在这20多个热点城市已经有了非常严厉的限购措施。这20多个热点城市的房价涨，是有基本面支撑的，所以限购措施只是缓解了价格上升，要把价格推下去则很难。这次限购政策或许无法改变基本面，价格还会维持稳定，但不可能像去年一样飙升。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示：2017年将是中国房地产市场平稳发展之年，但不同的城市表现会有差别，受信贷金融政策影响，部分三四线城市房价会出现波动甚至下滑。近年来，炒房现象凶猛，主要原因是这几年房价上涨过快，实体经济下滑，货币超发，加上较低的银行利率、居民投资渠道有限等诸多因素的作用，房屋的投资属性、金融属性逐渐高过了居住属性。要从政策引导、制度建设、保障供应、城市群协同发展等方面入手，从根本上抑制炒房的冲动，把房子的金融属性降至最低。目前大城市的限购、限贷、因城施策的举措，还会在较长时间内存在。改善性住房仍存在较大市场空间，许多人还是觉得住得不够大、不够舒适、不够方便、不够安静。今年房地产市场将是持续平稳，有所调控、调整的市场，不会出现大起大落，但资金会比去年紧张，企业或项目收并购的机会也随之增加。

全国政协委员、中国人民银行行长周小川针对去年部分城市房价快速上涨带动房地产贷款猛增的状况提出，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整，估计其会适当放慢。他表示：去年房贷增长较快的类型主要是个人购房贷款，这有助于居民买房，有助于三四线城市去库存，但反过来说，也容易使一二线城市房价上升。总体上来看，个人通过贷款购房后，资金就转给了开发商。房地产开发产业链很长，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，它实际上会传递给相对长的产业链。

二、坚持住房的居住属性，持续“一城一策”调控

李克强总理作的政府工作报告，对于2017年房地产业方面的工作部署，共近三百字，主要包括四个方面：因城施策去库存、坚持住房居住属性、加强房地产市场分类调控、棚户区改造再完成600万套。工作报告指出，要坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。对于房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。许多代表委员在审议政府工作报告时，联系2016年12月召开的中央经济工作会议精神，认为房地产市场调控，要充分考虑到房地产市场特点，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定，要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

不少代表委员表示：从政府工作报告来看，2017年房地产市场去库存依然是最重要的任务，未来一年，全国三四线城市房地产市场政策依然会以宽松去库存为主。而对房地产市场分类调控的加强，意味着房地产市场将持续“一城一策”的调控。针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码。全国政协委员、民建中央常委、中华思源工程扶贫基金会副理事长兼秘书长李晓林建议改变思路破解三四线城镇楼市去库存这一难题：着力将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散，由购房人、银行与开发商分担，将几近停滞的现金流激活，从而取得三赢的好结果。具体措施是：银行积极配合，与政府配套政策有机互动连动，加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度，让买房者能以低于10%的首付款进入市场，再以同期居民存款利率作为房贷利率基准并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金，通过加快开发商的解困步伐使银行和政府的风险得以减缓乃至规避。为保证这一举措不会走样、异化，李晓林在提案中强调了以下几点：第一，执行时限，因城因层施策。去化难度大的地方时限可以长一些，如一至二年；去化难度小的地方时限可以短一些，如半年至一年；房价高一点的地方时限可长一些，低的可短一些。第二，对开发商，要规定其在此优惠时限内不得涨价，同时鼓励其适度加大优惠力度。第三，对政府和银行，要提倡其改善服务、简化不必要的繁琐手续，但不能放松应有的审核和监管。要制定完善一套以所购房产本身为主、以政策配套优惠条件为辅的抵押质押风控机制。

银监会副主席王兆星表示：要采取差别化的房地产信贷政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上也要给予考虑；对城镇化过程中的刚性住房需求，应该给予信贷支持。这样既能促进房地产市场健康稳定发展，也能使银行信贷资产更加安全。

不少代表委员认为，住房保障将是2017年房地产业发展重点。政府工作报告提出，目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

全国“两会”期间，多名全国人大代表建议尽快出台住宅用地使用权到期后续期政策。李克强总理表示，中国有句古话，“有恒产者有恒心”，网民们实际上也是群众，对70年住宅土地所有权到期续期问题比较普遍的关心可以理解，国务院要求有关部门作了回应，就是可以续期，不须申请，没有前置条件，也不影响交易。国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究，提出议案。在此之前，国土资源部部长姜大明在全国两会“部长通道”中回应：“请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护。有恒产者有恒心，对70年住宅土地使用权到期后的续期问题，正在深入研究调查，并将积极提出相关法律安排建议。”

三、建立房地产市场调控长效机制

全国人大代表、国土资源部部长姜大明表示：此前房地产业过度投资、投机，导致房地产和实体经济失衡，房地产市场泡沫扩大，金融风险增加，成为当前经济面临的突出问题。必须明确住宅用地是保障住有所居的，不能用来炒作投机的。要针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，抑制房地产泡沫;更要从长远出发，构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。全国政协委员、国土资源部财务司司长廖永林表示：通过短期的行政手段可以抑制楼市短时间的过热投机，但难以长期有效。这也意味着，房地产市场调控将从短期和长期相结合的长效机制和基础性制度两方面着手。

（一）房地产投资必须防止脱实向虚

全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印认为：房地产市场调控最核心的是限价，应建立长期的限价机制。建立房地产市场长效调控机制，首先应建立一个长期限价机制。现阶段在地方调控限价、限购、限贷措施中，控制房企最行之有效的就是限价，但限价期限需延长。因为在短期限价的背景下，房企会认为限价将很快被取消，因而仍大量拿地，进而推高拿地价格，随后推涨房价。如果限价期限为十年或二十年，房企对价格预期会明确改变，便不会选择高价拿地了。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森提议，要收紧房地产业资金来源。他认为：房地产业资金主要有两个来源，一是金融机构信贷发放融资，二是销售，其中相当一部分为按揭贷款。如果这两头收紧了，肯定会对整个市场有影响。全国政协委员、原中国石化集团董事长傅成玉表示，现在要谨防中国经济走上产业空心化道路，金融业要避免把更多的资金投向房地产业。

全国政协委员、工业和信息化部原部长李毅中表示，央行去年公布的数据显示，央行去年新增贷款12.65万亿，房地产业贷款占44.8%，贷款余额总量106.6万亿，房地产业占25.03%，根据李毅中在某些省份调研了解到的情况，工业占比只有17%-19%，甚至只有13%-14%。贷款余额方面，房地产业远远高于工业，这正说明资金有脱实向虚的趋势。企业资金不用于设备改造、技术更新，而是用于投机“挣快钱”，可以说是不务正业的做法，会导致企业资金流失，不利于企业发展。正因为此，中央财经领导小组会议提出，不能让房地产过度成为投机产品。房企融资渠道也被明显封锁，资管计划、发债融资、抵押销售等纷纷受到限制。

（二）创建楼市异常波动的自动对冲机制

全国政协委员、上海社会科学院应用经济研究所研究员张泓铭认为，中央经济工作会议提出要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，在这套体系确立之前，有必要寻找一种同整套体系相容的机制，充当即刻可用、长期也可用的调节机制，与综合施策形成合力，即创建一个楼市异常波动的自动对冲机制。当楼市异常波动（上升或下降）到一定程度，自动触发对冲机制，无需人工安排。这套机制有五个要点：第一是监测指标，将国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标；第二是控制界限，设置上下限，突破上限或下限，对冲机制就自动触发；第三是对冲工具，首推金融手段，即首付率、利率双率联动；第四是实施区域，可以70个城市为对象；第五是监管责任，由上一级政府及其主管部门承担。张泓铭设想，根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易门槛的升或降、费用的增或减、土地供给的增或减等政策，同金融手段形成合力。

（三）加快房地产税立法并适时推进改革

十二届全国人大五次会议新闻发言人傅莹表示，加快房地产税立法并适时推进改革，这是被列在党的十八届三中全会提出的改革任务中的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。虽然今年没把房地产税草案提请常委会审议的安排，但房产税的起征，仍然是代表委员关注的热点。全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示，房地产市场调控长效机制包括土地、住房、税制建设等，其中房地产税是各种必选项目中的一项。他说，房地产税有多重功能，包括促进房地产业健康发展、优化政府职能、调节收入分配、配合提高直接税比重等（当然，房地产税也面临来自既得利益者的阻力）。贾康认为，房地产税并不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势，但可以使房价更平稳，使上扬曲线比较平缓，遏制炒作，防止房价的大起大落。

全国人大代表、中国人民银行营业管理部主任周学东表示：从国际上看，不仅是发达国家，很多发展中国家也相继推出房地产税。从长远看,开征房地产税是抑制炒房最有效、最成功的手段。此外，它可以帮助地方开发新的税源，还可以帮企业减免税收，减轻一些企业的负担。但我们现在很多措施偏向行政性。周学东建议，开征房地产税要先立法，通过立法逐步实施，起步时幅度要小，如税率低一些，条件宽松一些，例如从夫妻名下第三、第四套房产开征。

全国人大代表张淑琴认为，建立房地产税征管机制的关键在于摸清房产信息，将分散在各部门的住房信息有效共享、消除信息孤岛、摸清房产所有人信息，是征管机制所面临的严峻课题。

（四）积极开展住房租赁业务

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森表示：为解决城市住房问题，租房理应成为解决城市住房问题的一个重要抓手。政府应进一步加强政策引导，尽快让租房者和买房者在公共服务方面享有同等权利，尤其是在普遍关注的教育、医疗等方面。同时，要尽快落实金融、土地、财税等方面的支持政策，培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。企业要根据实际情况，积极开展住房租赁业务，探索新房租赁等新业务。

四、处置小产权房要区分存量和增量

全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继民认为，中国有数量庞大的小产权房，处理此问题要区分增量和存量，在两者之间划定一条时间线，化解存量问题，坚决杜绝出现增量。对于存量的小产权房，要尤其关注其涉及的非法占用耕地问题，有一些小产权房已经不能变回耕地了，此时要两害相权取其轻，对还在建设中、能够恢复为耕地的，一定要尽快恢复。

化解小产权房问题需要对法律进行修改。蔡继明提交一份关于修改《土地管理法》的议案，涉及严格规定政府的征地行为只限于公益性用地范围、允许城市土地保留集体所有权、明确农村集体土地所有权的行使主体、明确出于非公共利益的需要搞建设可以使用农村集体土地、明确农村集体土地与国有土地同地同权同价、增设农村集体建设用地使用权等方面。他强调，《土地管理法》与其他法律高度相关，比如《担保法》和《物权法》、《土地承包法》、《城市房地产管理办法》等，要进行修改，需要有顶层设计，综合考虑上位法和下位法的协调性。

蔡继明还建议，允许农村宅基地使用权在集体所有制成员内外流转，并对城乡建设用地实施同地同权同价，同时赋予农民宅基地使用权完整的物权权能。这些土地进入市场后，城镇建设用地就可以增加70%以上，不仅会拓宽农民获取财产收入的渠道，促进农村集体建设用地节约集约使用，而且会有效地遏制城镇房价的增长，有助于农民工进城落户，加快农民工市民化进程。

（整理/史雪慧）