文/萧和舜（上海）

“存量房时代”发展租赁市场的艰难选择

文/萧和舜（上海）

中国楼市的现状表明，随着房地产市场的发展，住房供不应求的时代已经过去，以前买地卖房的循环往复式的发展模式走向终结，即使其不会消失，也将日益衰落，楼市开始进入了存量房时代。去年下半年，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，从在供应和需求两端建设租售并举的市场化住房体系出发，积极培育健康有序的住房租赁市场，以淡化市场对购买自有住房的依赖，并引导企业规模化提供租赁住房。据官方统计，租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元，这一巨大市场也将成为房地产企业转型升级的机遇。

在土地市场竞争激烈、高房价当道的市场背景下，不少企业为适应形势、加快转型发展，已经进入租赁市场并使出了浑身解数：一是传统中介机构打造品牌长租公寓；二是开发商按照土地出让合同约定的比例，在受让土地上建造自持住房用于出租；三是房地产企业将存量房进行改造用于出租。以万科为首的一批开发商、连锁酒店运营商以及众多投资公司全面切入租赁市场。由此，不少专家将2016年定义为长租公寓元年。

虽然租赁市场被众多企业看好，但相对过去盖房子卖房子的传统盈利模式，租赁经营并不那么容易。首先是在房价上涨幅度超过GDP上涨幅度的情况下，住房租赁很难成为规模产业。因为每一个租房者其实都是买房的潜在客户，住房租赁现在还是居住的一种补充，是房地产市场的一个细分市场，难以成为市场的主流。其次，住房租赁税费高、融资成本高、运营成本高，收益率偏低，盈利比较困难，是影响住房租赁市场规模化经营的核心问题。这些都需要政府部门采取必要措施去降成本、补短板，也需要房地产企业对租赁模式进行开拓创新。