祝鑫

中国正在快步进入人口老龄化社会，人口老龄化的定义是指60岁及以上人口比例占总人口比例超过10%或65岁及以上人口比例占总人口比例超过7%，则该国或地区就进入老龄化社会。目前我国人口老龄化问题日益剧增，60岁以上人口数量已经达到了2亿，并且每年以较快的速度增长，已全面步入了老龄化社会，为此带来了许多问题，养老设施供给与养老保障和服务需求不平衡，养老产业发展滞后等。一方面，目前独生子女政策近来虽已放开，但年轻一代呈现的大部分是四二一家庭结构，空巢老人数量激增，带来了巨大的压力，使他们对于子女数量的观念已经与老一代人相比有了巨大的转变，因此具备养老服务及养老地产发展的需求环境，发展养老地产是大势所趋。另一方面，好的信号是近年来中央逐步对养老产业做出政策性指导，旨在加大养老问题的市场解决力度，比如国家“十二五”规划中明确指出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。在养老地产供给方面，我国养老地产还处于探索阶段，存在较多的问题，面临市场，融资，政策等风险，因此目前只有少量大型房产企业涉足此领域，对于日益增长的养老需求来说是供不应求的。和养老地产类似，作为中国经济发展的新引擎，我国的互联网金融也处于发展的前几个年头，互联网金融是指依托于支付，云计算，社交网络以及搜索引擎等互联网工具，实现资金融通和支付，信用中介等业务的一种新兴金融。两会上李克强总理也提出了互联网+的概念，掀起了互联网的热潮，在发展互联网金融过程中，应不断推进互联网金融与产业的结合，通过互联网金融促进直接融资渠道建设，让金融资源真正流向优势产业，引导互联网金融真正服务实体经济，全面推动实体经济又好又快发展。

养老地产实际上是养老服务与房地产业的结合所衍生的养老住宅产品。养老地产所追求不仅仅是地产与住宅带来的价值，而是更注重通过养老地产所带动的社区和机构提供的基础设施和服务所创造的价值，将服务嵌入住宅设计的全流程。養老不仅仅是满足生活物质追求，还要更注重精神需求，由房产获利向服务获利转变。我国的养老地产仍处于起步阶段，而美国，日本，欧洲等国的养老地产发展都已完善，步入正轨，在产品创造理念，运营模式，盈利标准等方面都值得我国借鉴。互联网具有高效性，使得信息能够更快得到共享，并解决信息不对称问题。身处于互联网的潮流中，发展养老地产更在意的是精神层面而非物质层面，强调的是个性化需求而不是普遍化服务。中国养老地产要得以持续发展，也必须构建这样一个养老地产金融生态链，从以下模式入手：

一、众筹模式

众筹作为一种新型的融资模式体现出它的独特性。众筹即大众筹资或群众筹资，具有低门槛，多样化，依靠大众力量，是指一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为。一般而言是透过网络上的平台连结起赞助者与提案者。筹资者可以用众筹的方式依据互联网平台发布企业关于对养老地产的投资意向和发展方向，以此来获取社会投资者的青睐，互联网用户依据自身的评价做出选择，潜着的小额投资者数量是惊人的，并且基本无最低投资额限制。众筹可以把这些小额资金有效融合，拓宽融资渠道，即方便又快捷。通另外，众筹平台可以实现规模经济效应，传统融资方式最主要考虑的是筹资人的信用状况，因此需要贷前进行筹资人和筹资项目调查分析，在资金使用期间进行追踪监督，在回收资金时核算，需要耗费大量的人力物力成本，如果贷款的数额较少，则利润较低。而对于退休老人来说，他们手中有着大量闲置资金，投入股市等金融产品风险较高，并不符合他们的投资身份。由于新一代的年轻人生活方式和习惯和老年人差别较大，共同居住的可能性较小，因此为了晚年生活考虑，把闲置资金投入养老地产众筹是个不错的选择。网络众筹也可让养老地产的房价下降。在房价的各方面成本组成中，40%是土地价格，15%是通过银行贷款或其它形式的融资成本，3%～5%是运营与销售成本。而通过众筹的方式会使房价下降18%～20%这样一个水平，极大地缓解开发方面的资金压力。对于通过众筹开发的养老地产的后续运营，会有很多企业做后期的维护，使管理和金融结合。这种轻资产以及“运营+金融”的模式必将会是房地产业转型升级的着重点。

二、大数据模式分析

大数据分析是互联网金融的另一种模式，大数据简言之就是巨量资料，指的是需要新处理模式才能具有更强的决策了，洞察力和流程优化能力的海量，高增长率和多样化的信息资产。信息优势在长期的公司战略中是显而易见的，掌握了客户资源公司才能在竞争中屹立不倒。目前可以最直接的通过大数据分析在养老地产项目获益的是保险行业公司，保险公司手中有着广泛详细的潜在客户资料，通过对销售的养老产品得到的反馈数据，在大数据时代，通过计算机对数据进行深度的分析，筛选，融合，对目标客户进行精确的定位分析，来生产出最能满足需求者要求的产品，获取客观的投资收益，通过它们的保险产品建立起来的营销网络可以让养老地产项目搭便车，和寿险产品进行合理的搭配，在推进保险产品。

三、第三方支付模式分析

互联网金融创造的是一种普惠金融。我国目前的互联网金融与养老地产都还处于在发展中阶段，对于消费者权益的保护也势在必行。由于养老地产与普通地产相比有其特殊性。如开发商的投资回收期长，在医疗保健饮食文化等方面的配套设施要求高，成本较高。另外地产业的资金额较大，容易发生资金挪用情况，因此对于消费者来说风险也较大。老年人如果入住养老社区以后觉得并不能充分满足自身的需求，在要求退款和维权方面有很大的难度为迎合同步交换的市场需求，第三方支付应运而生。第三方是买卖双方在缺乏信用保障或法律支持的情况下的资金支付“中间平台”，买方将货款付给买卖双方之外的第三方，第三方提供安全交易服务，其运作实质是在收付款人之间设立中间过渡账户，使汇转款项实现可控性停顿，只有双方意见达成一致才能决定资金去向。第三方担当中介保管及监督的职能，并不承担什么风险，所以确切的说，这是一种支付托管行为，通过支付托管实现支付保证，因此开发商如果与支付宝等第三方支付平台建立合作关系，预留部分保证金，可以维护老年人的权益，在对产品满意度较低的情况下申请退款处理。

伴随着老龄社会的到来，老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。我国是全球最大的房地产业市场，或将成为全球最大的老龄房地产业市场，这已经成为广泛共识。以互联网思维寻求养老地产的新型发展，最重要的就是体现人的价值，对目标客户人群进行更加精确的定位，不仅是技术优势的体现，还应该积极获取用户反馈和体验，进行数据分析。把用户的满意度和幸福感作为养老地产建设最重要的衡量标准，虽然在一些设备的投入上会增加运营成本，但用户的良好体验会增加入住数量，直至一个完整的养老地产产业价值链的建成，打造出可持续发展和完整的生态模式。