王海雯　张倩

摘 要： 以住宅、工业、商服三种不同利用类型的土地价格为样本，分析了呼和浩特市2004年～2014年土地价格的变化规律及主要影响因素。结果表明，不同土地用途的价格也各不相同。其中商业用地价格最高，其次为居住用地，工业用地价格最低；呼和浩特市土地价格受人口、经济和社会等方综合因素的影响，且具有较高的相关性。

关键词： 土地价格； 变化规律； 影响因素； 呼和浩特市

1. 研究目的及意义

近年来，随着城市化进程的不断加快、城市规模的不断扩大和城市人口的不断增加，土地资源的稀缺性越来越明显，其重要性也在日益增加，土地资源的供需矛盾越来越尖锐[1]。土地价格作为反映一个城市的土地资源市场和经济环境的重要指标，同时也是城市反映土地资源配置状况的重要指标[2]。而价格机制作为市场经济运营的核心，也是市场经济配置资源最为重要的手段。因此，通过分析城市土地的价格变化，可以了解城市土地市场的供求状况及其相关经济活动的变化。城市地价作为土地市场价值的判断标准和反映土地市场运作状况的重要信息，处于土地经济生活的中心地位，在优化土地资源配置和调节城市土地利用等方面都发挥着越来越重要的作用[1-3]。

分析城市不同类型的土地价格变化特征对于研究城市土地合理开发配置、完善土地市场各项机制具有十分重要的意义。研究表明，经济发展水平、人口状况、土地开发投资情况等是造成土地价格差异的重要因素，本文以呼和浩特市为例，以2004年～2014年城市土地价格为研究对象，选择总人口数、地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、城镇人均住房面积、城镇化率、建成区绿化覆盖面积以及房屋销售单价作为影响土地价格的因素[4]，分析呼和浩特市地价变化规律及其主要影响因素。

2. 研究区概况

2.1 自然概况

呼和浩特市位于内蒙古自治区中部的土默川平原，土地总面积17224km2，市区面积达2054km2，下设玉泉区、赛罕区、新城区、回民区、土默特左旗、武川县、托克托县、和林格尔县和清水河县九个旗县区。北部是阴山山脉，与达茂旗、四子王旗为邻；南部濒临九曲黄河，与山西省相接；西部以固阳县和土默特右旗为界，东部与卓资县和凉城县相接。呼和浩特市地处中温内陆地带，远离海洋，属典型的温带大陆性季风气候。四季分明，昼夜温差较大。其气候特征是冬季漫长寒冷，夏季短促温热，春秋两季干旱多风。降水多集中在夏季，秋季多于春季，年平均降水量335mm～535mm。呼和浩特市土壤类型比较丰富，为综合开发利用土地资源提供了有利的条件。[5]

2.2 社会经济概况

呼和浩特市行政区划辖4个区，5个旗县，2014市年末总人口303.06万人，随着西部大开发战略的实施，呼和浩特市的城乡经济得到了快速发展。2014年全市地区生产总值（GDP）达到2894.05亿元，城镇居民人均可支配收入34723元。全社会固定资产投资总额1736.46亿元，比上年增长15.8%。全年公共财政预算收入实现211.54亿元，比上年增长16.2%。全年公共财政预算支出310.79亿元，比上年增长6.1%。[5-6]

3. 研究方法

3.1 呼和浩特市地价动态变化规律分析

2004～2014年呼和浩特市综合、商业、居住、工业四类型用地价格均呈现逐年增加的趋势，各類型用地的地价增长率均为正值；并且2004～2007年地价增长率有明显的下降趋势，从2008年开始，各类型地价增长率持续增加，直到2014年该值出现骤减；说明从2004年开始，呼和浩特市土地价格增长趋势明显减缓，但在2008年又出现明显增加，2008年开始，经济社会得到了极大的发展，各类型用地需求增大，土地价格持续增长，但由于几年内土地开发利用过度，造成一定的资源存量与浪费，故2014年由于国家政策调控及经济调节，土地价格增长减缓；四类用地中，商业地价最高，其次为综合用地和住宅用地，工业用地价格最低，可见土地价格与其利用类型密切相关，不同的土地利用类型需要的土地质量、条件及密度也不相同，并且单位面积土地的收益差异也相当明显；地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数，总体来看，呼和浩特市2004年～2014年间地价指数（以2000年为基准）呈增长趋势，且2008年以前增长较为平缓，2008年～2014年增幅明显。

3.2 呼和浩特市地价变化影响因素研究

众多学者已经关于土地价格变化规律及其影响因素进行了深入分析与研究，主要集中在空间分布差异上，例如距市中心或商业点距离、交通便利度等空间结构对土地价格的影响，多数研究结果显示，城市土地价格在空间格局上呈现由市中心沿主要交通轴线向外递减的趋势，即越靠近市中心（CBD）的土地价格越高，靠近交通线土地价格也越高，城市地价受城市优势和土地需求的正向影响，土地供给的负向影响[2]，[6-7]。本文主要从人口和社会经济两个方面来分析土地价格变化的影响因素。首先，人口密度较高的城市由于人多地少，土地市场呈现供不应求的状态，并刺激金融、商业以及服务业等第三产业的发展，进而提高了土地利用效益，促使地价水平上涨；其次，城市的社会经济发展水平直接体现其综合实力，进而制约着城市的土地价格，城市化水平高的地区，其人口集聚性强，各行各业对土地的需求也会增加，从而带动城市地价上涨；再者，城市基础设施的完备程度及配套设施的建设水平也是影响地价的重要因素，城市基础设施及其配套项目越完备，其经济运转效率也就越高，土地等投入资本的收益相应提高，导致地价的增加[8-10]。本文选择总人口数、地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、城镇人均住房面积、城镇化率、建成区绿化覆盖面积、房屋销售单价、规模以上企业总产值、社会消费品零售总额、城市供水管道长度十项因素进行分析，各因素数值见下表1和表2[3，5-7]，数据来源于呼和浩特市国民经济和社会发展统计公报、呼和浩特统计年鉴以及内蒙古统计年鉴。

不同土地利用类型对应的地价水平，各因素对其影响程度也不相同，综合地价反映的是商业、住宅、工业地价的平均水平，因此其影响因素也是其他三类利用类型的土地价格的综合体现，分析商业、住宅、工业三类土地价格水平可以发现，居住用地与其影响因素的联系最为紧密，其次为商业用地，工业用地次之；各类型用地的影响因素排序为：商业和住宅用地，社会消费品零售总额﹥城镇居民人均可支配收入﹥地区生产总值﹥总人口数﹥城镇人均住房面积﹥房屋销售单价﹥建成区绿化覆盖面积﹥城镇化率﹥规模以上企业总产值﹥城市供水管道长度，工业用地，社会消费品零售总额﹥城镇居民人均可支配收入﹥总人口数﹥地区生产总值﹥城镇人均住房面积﹥房屋销售单价﹥城镇化率﹥建成区绿化覆盖面积﹥规模以上企业总产值﹥城市供水管道长度。上述分析结果表明，呼和浩特市城市住宅用地价格与人口及社会经济的联系更为紧密，影响较大的因素为社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、地区生产总值和总人口数，体现了在土地市场运行过程中，土地价格随需求方消费水平及需求量变化的规律。

上表4反映了呼和浩特市各类型土地价格增长率与其影响因素之间的相关性，从表中可以看出，城市土地价格增长率与其总人口数联系较为紧密，说明人口变化对于地价变化速率具有一定的影响。

4. 结论

2004～2014年间呼和浩特市土地价格随经济社会发展一直处于增长状态，其变化发展与当前社会的人口、经济及社会基础设施水平密切相关；地价增长率呈现先减后增的变化规律，即2004～2014年间呼和浩特市地价增长趋势先减缓，后又出现了加速，并且呼和浩特城市土地价格增长率与其总人口数具有一定相关性。

参考文献：

[1] 肖正强.影响城市土地价格因素的研究—以江苏省为例[D]中南林业科技大學，2013，硕士.

[2] 高金龙，陈江龙，苏曦.2001～2010年南京市区土地出让价格的影响因素[J].地理科学进展，2014（02）：211-221.

[3] 高金龙，陈江龙，杨叠涵.南京市城市土地价格空间分布特征[J].地理科学进展，2013（03）：361-372.

[4] 冀晓燕.对太原市城市土地价格变动影响因素的研究[J].华北国土资源. 2014（5）：110.

[5] 呼和浩特市2014年国民经济和社会发展统计公报.2015.3.

[6] 沈昊婧，冯长春，侯懿珊.城市间土地价格及影响因素的空间差异研究[J]. 城市发展研究，2014（03）：.

[7] 靳乐乐.区域城市地价空间分布及其影响因素分析—以武汉城市圈为例[D].华中农业大学，2013.

[8] 华文，范黎，吴群等. 城市地价水平影响因素的相关分析—以江苏省为例[J].经济地理，2005（02）：203-218.

[9] 张芬，张裕凤.经济发展对土地价格的影响—以内蒙古自治区部分盟（市）中心城市为例[J].西部资源：186-187.

[10] 宋佳楠，金晓斌，唐健. 中国城市地价水平及变化影响因素分析[J]. 地理学报，2011（8）：1045-1054.