徐朋

（新华网股份有限公司）

目前，我国已步入深度老龄社会，60周岁以上老龄人口已达2.1亿。随着老龄人口的不断增多，老年人的养老问题日益成为社会关注的焦点。为适应我国人口老龄化现状，国家相继出台了系列政策，支持国内养老服务产业发展和服务模式创新。养老地产是一项复杂的产业，在我国尚处于探索阶段，本文在分析国内养老地产发展动态基础上，注重探讨了养老地产的服务模式与规划设计，以期为我国养老服务业健康、持续发展，提供可行性参考建议。

养老地产服务模式规划设计

养老地产是一种新兴地产形式，涵盖了房地产、保险、医疗、旅游等行业。这种地产与养老产品和服务相结合的模式，具有“养老”和“地产”双重属性，体现了养老的社会主题和地产的商业主题。其依靠房地产开发企业提供适老房产，以寓居于乐的形式，来充分满足老年人居住和生活所需。

养老地产的产品类型主要有保险资金建设的升级版养老机构，如养老院，把养老地产视为商业地产项目长期经营；开发商建设的养老地产项目，以环境优美的商品房小区辅以针对老年人特点专门设计的配套设施和服务设施。其建筑设计、规划和装饰标准接近高端住宅产品，并融入了适老化设计，从护理、医疗、康复、健康管理、文体娱乐、餐饮服务到日常起居呵护，都实现了品质地产与优质健管家服务的有机结合，不仅很好地适应了我国人口老龄化、高龄化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。

在老龄化加剧和社会经济发展水平不断提高的背景下，养老地产已经引起了各国的强烈关注，并从理论与实践维度展开了一系列的研究、讨论。在20世纪60年代，西方发达国家就已开始发展养老地产，并积累了丰富的经验；但我国目前还处于探索阶段，养老地产发展还存在较多的问题，并面临较大的市场、融资、政策等风险，契合我国国情的养老住宅建设也尚缺少经验。因此，有必要针对我国养老地产的服务模式与规划设计进行探讨。

一、国内养老地产发展状况动态

我国在2000年开始进入老龄社会，现已成为世界老年人口最多的国家，预计到本世纪中期，60岁以上老年人口将超过5亿。随着人口老龄化程度不断加剧，养老产业的需求缺口越来越大。十八大提出要“大力发展老龄服务事业和老龄产业”，加快养老产业向高效率、低成本、可持续转型，促进养老服务尽快实现专业化、舒适化、知识化。然而，在实践中，完整的老年服务产业链条尚未完全形成，也没有制定单独的老龄产业政策，导致国内养老机构与服务能力，不能有效满足社会所需，养老地产市场的缺口比较大。目前，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人通过入住养老服务机构集中养老。

国内养老地产类型大致可分为三类：一是收费较低的公办养老机构；二是以社区敬老院为主的民营小型养老机构，这类机构享受政府补贴和税收优惠，拥有专门的服务团队，不过多数都经营效益不佳；三是民办大型养老机构，这类养老机构多存在于一、二线城市，投资者包括地产开发商、保险等企业，配备有医疗、娱乐、生活等完善的设施，收费较高，一般采用会员制或销售形式回笼资金。社区居家养老是我国当前一种新型的养老方式，经过试点后，现已在全国开始推广。它依托社区平台，通过整合社区各类服务资源，为老年人提供日间居家养老服务，不过因刚刚起步，服务专业水平不高，社会知晓率也比较低。

国内养老地产盈利模式采用的是“长期持有”、“出售”和“出售与长期持有相结合”的方式。投资资金主要由开发商自筹完成，融资渠道主要有私募基金、保险资金、国有资本（政府财政投入和国企投入的资金）、房地产投资信托、信托融资和众筹融资等。政府也通过税收和财政补贴等方式，对养老地产开发建设进行一定的扶持。另外，也通过金融、政策等为养老产业发展提供基础保障，但要推动养老地产健康、稳定地发展，还需要政府从更深层次上提供强有力的支持。

二、国内养老地产服务模式优化思考

养老地产在我国的发展前景非常广阔，在开发建设过程中，必须要立足我国养老产业发展实际，在借鉴国外养老地产成功经验基础上，坚持以人为本，综合考量产品区位、客户群体、盈利模式等，同时，将地产与相关配套设施有机结合起来，进行综合性开发，以实现养老地产的可持续发展。

（一）公寓式居家养老地产服务模式

根据我国当前养老地产发展状况，建设综合型老年公寓、规划养老社区，成为房地产开发商比较青睐的一种方式。这类老年公寓将居家养老与社区养老结合起来，除建有适老性住宅外，还配套建设了社区公园、健身场地和康复医疗活动中心、娱乐中心等基础设施，基本覆盖了老年人的各种生活需求。同时，老年人居家养老，又能享受到社工提供的服务，也更易被老年人和家属接受。公寓式居家养老地产服务模式在服务上注重创新，在投资上大都具有多元化特点。万科、保利等一些知名地产商，其麾下不少地产项目中，都相继增加了适老性设计，不仅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕阳人生，也取得了良好的经济效益和社会效益。例如，上海万科全龄社区是栖城与上海万科共同打造的项目，采用的是新都市主义风格，其中56%为涉老化产品，有适老化住宅、自理型老年公寓、介护型养老公寓及涉老配套设施等，分为三级养老服务体系，成为上海万科标准化理想养老社区典范。

（二）融入基础设施的综合型养老地产服务模式

养老地产融入适老化设计理念，契合了老年人的身心特点，通过“不露声色”的自然化设计，更好地满足老年人的各种需求，从而能极大地提升养老的效果与质量。针对老年人对医疗与康复护理需求较多的情况，可依托医疗服务机构建设医護健康为中心的养老地产项目，将医院的闲置资产投入到养老地产项目中，设立护士站或护理站，在方便老年人就医的同时，也获得一定的资源利用收益。此外，大多数老年人都喜欢吹拉弹唱、书法、艺术、运动、健身等，也可结合具有人文气息的艺术院校、文化机构等，建设养老地产项目，丰富老年人的精神生活，使其享受到愉快、安静而丰富的晚年生活。

（三）结合景点开发的养生养老社区

老年人闲暇时光比较多，对于养生保健比较注重。一些旅游景区根据老年人的这些特点，开发建设了不少养生、休闲和康复项目，吸引了不少老年游客，不少离退休老人都定期到景区居住，给景区带来了可观的经济效益，也促进了当地第三产业的发展。例如，长白山国营林场结合林地自然环境，建成了老年康复中心和养生馆，很快便实现了收益连年翻番。

三、养老地产的规划设计要点

养老地产在选址方面，应遵从“老年人空间分布”与“养老设施规划布局”结合发展的原则，结合老年人身心特点，考虑老年人的生活、生理和娱乐需求，选择环境相对安宁、空气新鲜、交通便利、基础设施配套齐全的区域，使地产项目建设后，能具备宜居、养生和休闲的特点，并能避免养老地产的重复建设和空间浪费。在室内空间设计上，注重安全性与健康性，例如，提高空间的通透性、采光性，对室内细节进行无障碍处理，增加采用隔音隔噪、防滑、可视化安全提示等人性化设计等，避免老人在家中发生跌倒或磕碰等意外。同时，还要借助现代建筑设计手法，将室外田园环境移至室内，为老年人打造“无围墙的养老院”，满足其亲近自然、怡情养性的心理需求。在社区环境设计上，要注重公共空间交通的便捷性，体现无障碍理念，方便老年人出行和进入；园林设计要增加绿地比率，尽力做到有阳光，有绿植，有流水，体现出四季花常开、步步绿常在。

四、结语

综上所述，人口老龄化是我国未来很长时期内要面对的社会问题，必须要加大对养老地产的开发、建设与应用研究。但因养老地产属于非常复杂的产业，其运营模式与社会价值的体现，也需要一个较长的过程，在实践中，必须要立足国情，以开放的思维借鉴国外养老地产发展的优秀经验，博采众长做好养老地产开发建设、服务模式与规划设计创新，从而更好地提升其市场竞争力与养老社会化服务水平。

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