梁耀强

身份证441228197907014614

房地产开发项目全过程管理研究

梁耀强

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全过程管理是指从需求开发、设计规划一直到生产建设、经营管理一系列的全生命周期管理，能够有效控制管理对象的全部问题，降低出现质量问题的概率。房地产开发项目因其商品价格上升过快、房源积压过大以及空置面积日益增加，成为了社会最关注的的话题。针对该现状，运用全过程管理可以有效控制房地产需求、设计、建设和经营的过程问题。

房地产；开发项目；全过程；管理

1 房地产开发项目全过程管理研究

1.1 概述房地产开发项目

房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。

1.2 全过程管理

全过程管理又叫做全生命周期管理，是指管理产品从需求、规划、设计、生产、经销、运行、使用、维修保养、直到回收再用处置的全生命周期中的信息与过程。它既是一门技术，又是一种制造的理念。它支持并行设计、敏捷制造、协同设计和制造，网络化制造等先进的设计制造技术。

1.3 国内房地产开发项目全过程管理现状

现阶段，我国的房地产开发呈现这样几个特征：一商品房积压量大；二空置面积增加；三商品房价格攀升。据2016年中华人民共和国国家统计局国民经济和社会发展统计公报，全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2亿元，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%，商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%，商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%，全年城镇固定资产总投资额117414亿元，其中房地产投资28543亿元，占总投资额的24.3%，房地产税收占各地区地方税收的30%，局部城市甚至能达到40%。房地产行业推动经济发展，拉动内需起到了龙头作用，是我国现阶段经济发展的支柱产业之一。

2 佛山万科金御华府项目全过程管理案例研究

通过佛山万科金御华府项目分析，研究了该房地产开发概况，从项目前期、项目设计、项目施工一直到项目销售和物业管理等内容。

2.1 策划项目前期

2.1.2 管理内容。该阶段包括市场调查和项目策划。在市场调查阶段，工作内容是：制定《项目策划大纲》。

2.1.3 项目名称和参与部门。项目名称有：项目策划大纲、概念设计提示、会议纪要汇总、项目土地价值与分析报告、综合定位报告、项目综合定位报告、项目市场调查报告、项目经济可行性分析报告、项目初步营销报告。参与部门有经营部、策划部。

2.1.4 注意事项。选择适合的规则布局、比较建筑类型的投入产出比、汇总各内容初步完成创意定位、针对不同客户群汇总其消费观念、价格水平的推广渠道形式、找到市场缺口，寻找市场依据，分析地价、管理、造价、财务和人力等综合投入成本，分析销售价格和收益率的关系，主题、销售策略推广

2.2 项目设计管理

2.2.1 管理内容。内容包括：设计草图、确定设计主题、创意，制作设计任务书，开展技术交底和技术指导，设计VI、推广主题，确定包装、策略推广主题形式，确定装修风格和建筑风格，核定造价、进度、售价、回报率关系，核定价格高点和折扣率等。

2.2.2 项目名称和参与部门。项目名称有：广告营销策划书、销售活动策划书、建筑概念设计规划、项目修改意见以及设计要点书。参与部门有建筑社研究院、经营部、策划部。

2.2.3 注意事项。及时核算广告设计、广告投入、VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板等设计费用。及时核算开工、开盘、封顶、竣式、入伙等所需费用，包括新闻发布会、展销会等。

2.3 项目施工管理

2.3.1 管理内容。规划项目建设工期，明确质量目标，规划项目资金需求计划和项目管理计划。规划工程项目建设，计划工程项目管理、项目分包管理、合同管理、项目招标等。

2.3.2 项目名称和参与部门。项目名称是：建设规划报告、建设资金规划书、工程管理计划、项目预算管理计划、参与部门有工程部、经营部、策划部。

2.3.3 注意事项。施工中需严格依据设计规范和施工标准作业，强化施工工序标准作业，深化施工人员、管理人员和技术人员的安全施工意识，防治发生意外伤亡事故。

2.4 项目销售

2.4.1 管理内容。系统培训针对建筑知识、销售知识内容，包括楼盘建设情况、资质情况、五证情况、项目优势、同类竞争水平、付款方式以及法律手续等。制定置业参考意见，调查目标消费者可支配收入情况、居民消费倾向。

2.4.2 项目名称和参与部门。项目名称有项目销售计划和基础知识、销售总结情况表、项目策划执行修正案、置业参考规划书、投资的可行性报告。参与部门有销售代理公司、策划部和经营部。

2.4.3 注意事项。应根据实时市场动向，做到适时调整市场营销计划、调整销售技巧和销售策略。

2.5 物业管理

2.5.1 管理内容。制定物业出租方案，综合管理物业管理公司的财务、人事问题，运行项目物业管理，包括房屋清洁、房屋产权办理、社区安防、房屋绿化和保养事项。

2.5.2 项目名称和参与部门。项目名称有：项目物业经营计划、项目服务书、项目管理报告等。参与部门有物理管理公司和地产开发部门。

2.5.3 注意事项。物业服务标准和项目严格按照集团的要求执行，确保物业服务的质量。及时跟进房屋、社区内情况变化，做到结合政策，提高物业服务质量。

[1]王妹.AT公司花园小区房地产开发项目全过程管理案例研究[D].燕山大学，2015.

[2]苏玲.基于活动的房地产开发项目全过程成本管理研究[D].石家庄铁道大学，2014.

[3]余江.房地产开发项目全过程成本控制研究与应用[D].重庆大学，2007.