杨新飞

北京铁建物业管理有限公司

老旧房屋维修管理和改造

杨新飞

北京铁建物业管理有限公司

当前，在经济发展的带动下，建筑行业的发展也越来越快。在新建筑建设的过程中，对原先的老旧房屋进行管理，也是建筑行业发展过程中需要关注的问题。由于房屋建筑都是有一定的使用年限的，一旦年久失修，就容易出现房屋破损、坍塌的情况，对人们的生命安全也会造成严重的影响。因此，加强老旧房屋的维修与改造，是值得重视的一个课题。基于此，文章就老旧房屋维修管理和改造进行简要分析。

老旧房屋；维修管理；改造

1 房屋维修管理和改造施工的目的

房屋建筑在经历过一段比较长的使用时间之后，其结构会容易受到一些因素的影响，从而出现破损问题。造成房屋损坏的因素涉及到各个方面，其中主要的因素有：房屋在建造之前没有做好基础勘探工作，从而出现选址不合理的情况；在房屋结构设计的过程中，设计指标不达标；在施工过程中，部分施工工序没有落实到位；除此之外，还用其他的一些因素，比如施工材料、施工组织、施工管理等方面的因素。在这些因素的影响之下，就容易使得房屋建筑出现结构不稳定、地基沉降、结构松散、开裂等一些问题，从而对房屋建筑的耐久性与安全性造成很大的影响，以至于缩短房屋建筑的寿命。

针对上述这些问题，就需要采取必要的措施，降低房屋中出现的安全隐患，从而保证房屋建筑的质量。对于一些在改造后仍然具有使用价值的建筑，需要采取维修管理措施以及改造技术对建筑结构加以维修，从而将建筑的构件坚固程度不断提高，加强建筑结构的稳定性。并且，对老旧房屋做好改造与维修管理，能够将房屋建筑结构的钢韧度大大提高，从而保证房屋建筑与规范性的标准相适应，即使房屋出现一定的变形问题，也能够保证裂缝与变形控制在一个可控的范围之内。

2 房屋维修工程分类

2.1 检修

检修，就是根据房屋建筑的用户报修与设备检查，对房屋建筑工程的结构进行简单的维修，其目的是保证房屋建筑的使用功能可以正常的发挥。检修的主要特点是比较零散、简单、时间紧迫。一般是用于房屋建筑中的屋面出现小面积渗漏问题、门窗修护、落水管修补等方面的修理中。

2.2 综合维修

对于房屋建筑工程的一般病害加以修复就是综合维修。在综合维修中，其目的就是消除隐患、整治病害，对存在破损的地方，按照原本的样子将其进行维修。使用综合维修，其具有维修地点集中、工程量大、计划性强、项目复杂的特点。采用这种维修方式，比较常用于房屋的墙体局部拆砌、梁柱损坏或者是局部加固等方面。

2.3 大修

大修就是需要读房屋建筑的主体结构或者设备进行更换，其主要的任务就是恢复功能、根治病害，从而使得房屋建筑的使用寿命得以延长。大修的特点有以下工程两大、工程地点集中两个方面。采用大修方式的工程，一般比较适合用于建筑结构损坏严重，但是没有倒塌危险，能够继续使用的房屋工程中。或者是由于居住条件的改善而需要对房屋的局部加以改造，对房屋建筑的主体结构采用全面抗震的措施来进行加固。

3 旧房屋维修管理和改造的对策

3.1 坚持“安全、经济、合理、实用”原则

所谓的安全，就是指房屋建筑利用改造或者是维修，从而保证建筑结构主体的稳定性，以免房屋建筑出现渗漏、倒塌、影响业主人身安全的不良因素，并且也需要保证相关施工人员在施工过程中的安全；经济，就是指在保证建筑改造或者是维修安全的基础上，降低改造的成本，对人力、物力以及财力等方面进行合理的配置，花最少的钱做更多的事情；合理指的是以业主的维修改造要求为主，安排合理的计划、进行适当的维修，不出现私自更改维修计划的情况。实用，则是指在改造的过程中，能够因地制宜、从实际出发，采用合理的措施，在保证业主的使用要求的基础上，保证建筑结构的质量与功能。

3.2 加大投入、吸引人才

针对当期存在的维修管理人才缺乏的情况，应当从以下两个方面来进行必要的改进。第一，应当加强人才培训的投入，并吸引高素质的复合型的管理人才；第二，应当对当前的管理人员加以培训，将理论与实际结合起来，提高管理人员的意识，从而使得他们的专业技能得到大大的提高。

3.3 始终做到“服务至上”

物业的主要作用就是为业主提供必要的服务，而加强房屋的维修和改造的主要目的就是能够使得业主的居住需求得到满足。

4 工程实例

某房屋建筑为3层砖混结构，设计完成于1993年。对该建筑物进行鉴定，报告显示由于建筑物的使用时间比较长，导致砖和砂浆之间的强度降低，在屋面的部分地方出现渗漏情况。因此，需要对该建筑进行加固改造。

4.1 承重墙体加固

由于该建筑的墙体强度比较低，使得承载力不足，在一些墙体中出现了裂缝，因此需要进行加固。对于存在裂缝的地方，在施工之前，将原先的墙体表面抹灰进行清洁，然后用压力水与钢丝刷对墙面进行洗刷，将其清理赶紧，然后使用压力灌浆的方法，将灌浆料倒入裂缝中，对裂缝进行处理。对于墙体表面，可以采用钢筋网砂浆面层加固的方法来进行加固，砂浆强度等级为M10，单面厚度为35mm。如果钢筋网在横向上遇到有钢筋穿过门窗洞的情况，双面加固的可以将两边的横向钢筋在洞口的地方进行闭合，在竖向上的钢筋，则应当连续的穿过楼板。

4.2 砖墙门洞扩大补强措施

对原先的砖墙门洞进行扩大时，可以在东边设置现浇钢筋混凝土构造柱，在洞顶的地方，可以设置现浇过梁。过梁和构造柱应当保持闭合的状态，并一次浇筑。新增设的圈梁、构造柱需要和原本的墙体之间有效的拉结。对门洞的补强加固应当在墙体加固工作之前来进行。

4.3 空心楼板加固

在原本的建筑楼盖部分，可以采用预制空心楼板的方式，在地震发生的时候，主要表现出预制空心楼盖的支撑长度不够的情况，导致房屋建筑出现楼盖脱落的情况，对建筑结构的整体性产生不良影响。针对此，该工程对原本的预制空心板地方假设角钢，使得预制板的支撑长度边长，然后在角钢的两翼间设置设置斜方向的肋板，在角钢的位置确定之后，使用墙用锚栓或者是与现浇梁进行固定，接缝的地方使用干硬水泥浆将其振捣并压实。

5 结束语

当前，在社会经济发展的促进之下，一些房屋建筑工程逐渐老化，因此加强加固维修技术的应用具有非常重要的意义。所以，在实际的施工过程中，应当根据建筑的实际损坏情况，采用合理的改造措施，将改造工作切实落实到实处，从而保证房屋建筑工程的质量，为人们的安心居住提供基础。

[1] 王秀杰.关于原有旧房屋维修管理和改造技术的思考[J].环球市场信息导报,2015(3):96～97.

[2] 张秋艳,张伟.原有旧房屋维修管理和改造技术[J].黑龙江科学,2014(9):34.

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