慕早

一、案情简介

2013年8月1日，甲乙两人达成房屋买卖合意，前往W市房屋交易管理中心办理了存量房买卖合同存量房买卖网上签约备案手续。后因甲临时要求涨價，交易失败。2016年1月8日，甲又与丙达成房屋买卖合意，前往W市房屋交易管理中心办理存量房买卖网上签约备案时，被工作人员告知：再次办理存量房买卖网上签约备案需先注销甲与乙办理的存量房买卖网上签约备案。根据规定，这需要甲乙双方共同到场办理，或甲持有解除存量房买卖合同的生效裁判文书或仲裁文书单方办理。甲认为两种方式都难以行得通，遂向人民法院提起行政诉讼，诉称W市房屋交易管理中心办理的甲与乙之间的存量房买卖网上签约备案行为违法，侵害了原告的合法权益，请求依法予以撤销。

庭审中，原告认为其本人2013年8月1日并未到场申请办理存量房买卖网上签约备案手续，且打印出来的纸质备案合同上也没有本人签名，被告未按规定履行审查义务，擅自办理了存量房买卖网上签约备案手续，故被告做出的具体行政行为是违法行为，侵害了原告的合法权益。W市房屋交易管理中心辩称存量房买卖网上签约备案行为不是具体行政行为，不具有可诉性，且本案已超过法定诉讼期限，故请求法院依法驳回原告诉讼请求。后因案外因素，原告撤回诉讼。案件虽未有法院判决，但本案中两个争议焦点引起了司法部门和房屋交易管理部门的广泛讨论。一是存量房买卖网上签约备案行为是否为具体行政行为，是否具有可诉性？二是房屋交易管理部门在存量房买卖网上签约备案中应尽什么样的审查责任？

二、存量房买卖网上签约备案的概念、特征及可诉性分析

笔者认为，存量房买卖网上签约备案是指：已经具备存量房上市交易条件，持有房地产权属证明的卖房人，在与购房人达成买卖意向，签订存量房买卖合同后，通过平台系统将存量房买卖合同中的房屋权利状况等数据即时记载备案的行为，包含网上签约和网上备案两个步骤，由于电子数据的共享、便捷等特点，两个步骤是相连贯且先后完成的。

存量房买卖网上签约是指交易双方依据真实意思表示签订的存量房交易合同。存量房买卖网上备案是指房屋交易管理部门依据不动产登记部门的基础数据。二者的区别在于：一是性质不同。网上签约为民事合同行为，依据当事人之间意思表示一致，以要约-承诺为主要行为方式；网上备案为行政管理行为，依据《城市房地产管理法》《房地产经纪管理办法》及国务院规范性文件的要求。二是功能不同，网上签约只是一种合同行为，以书面形式确定房产交易的意思表示；而网上备案不仅具有保护买受方的功能，还有助于房产交易管理部门加强对存量房市场的监督管理，维护房地产市场制度，防止一房二卖，套取交易资金，维护房地产市场制度的功能。三是二者在有无强制性上不同。网上签约不具有强制性，双方约定后进行网上签约即可；网上备案则是针对交易当事人的一种强制性措施，只要合同网签完成，房地产交易管理机构就必须依据不动产登记部门的基础数据，将交易房产提前锁定，同时核对房屋产权人、买受人身份信息，审查房屋所有权及存量房买卖合同内容真实性、合法性，以避免该房产一房二卖、出售后再抵押等行为的发生。

判断一个行为是否为具体行政行为，主要看其是否符合四个成立要件，即： 1.行为主体是拥有行政职权或有一定行政职责的国家行政机关。2.行为主体有凭借国家行政权力产生、变更或消灭某种行政法律关系的意图，并有追求这一效果的意思表示。3.行为主体在客观上有行使行政职权或履行行政职责的行为。4.行为主体实施的行为能直接或间接导致行政法律关系的产生、变更和消灭。《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，存量房买卖网上签约备案行为不符合成立要件中第4点的要求，即该行为不具有让相对人或其他人或其利害关系人的权利义务产生实际影响，其不是一个具体行政行为。目前也并无法律、行政法规规定存量房买卖网上签约备案是存量房买卖合同生效的要件。房屋交易管理部门担当的只是将合同信息通过电脑系统输入备案的角色，房屋交易管理部门不对当事人之间权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行与否及履行过程进行行政干预，整个合同从签订到履行完毕及权利救济均完全由当事人意思自治。存量房买卖网上签约备案行为与存量房合同效力相分离，备案登记行为并不影响行政相对人的权利义务，从这个角度看，其也不具备可诉性。

本案中，由于甲提供相关证明材料比较困难，而不愿配合房屋交易管理部门，无法办理存量房买卖网上签约备案注销手续，从而无法将房屋卖给丙。从诉讼角度出发，甲应起诉乙解除合同，在拿到法院的裁决文书后，交易管理部门据此撤销网签备案电子信息。而不应直接起诉交易管理部门，因为作为网签备案登记前提的存量房交易合同没有解除而管理部门无权直接撤销网签备案电子信息，否则将会对合同当事人的权益因保护不周形成损害。

三、房屋交易管理部门应对建议

1.完善法律制度

一是明确存量房交易管理部门和实施机构等管理主体的法律地位。二是明确实行统一的存量房买卖网上签约备案管理是房地产交易管理的一项基本制度，凡是进行存量房买卖行为的，交易当事人应当及时去交易管理部门申请办理存量房买卖网上签约备案手续。三是明确与不动产登记机构信息的实时互通共享。通过交易与登记信息、状态的共享，提高工作效率和服务水平。

2.建立系统平台

利用“互联网+”思维，以规范交易行为、提高服务水平为核心，利用技术、数据等手段，建立一个集主体管理、房源管理、合同管理、资金监管于一体的存量房交易管理平台。

3.制定操作规则

在存量房买卖活动中，中介扮演着重要角色，在工作流程中应当考虑嵌入规范中介行为管理，建议对经中介提供服务进行交易行为的，设置规范操作流程。

陈品禄/责任编辑