内容摘要：本文将北京的住宅社区分为四类，即高档社区、中档社区、普通社区和老旧社区。针对每个社区类型进行相应的样本社区调研，以不同类别社区的特点为基础，构建相匹配的终端物流模式。

关键词：社区分类 终端物流体系 匹配度

目前在与住宅社区衔接的终端物流模式中，快递员直接上门投递模式依然占据主导地位。近几年，大型电子商务和知名快递公司都在不断尝试快递智能柜、便利店代收、物业代收等间接自助取货模式，但是成效并不明显。如何大力发展与社区匹配度较高的间接自助取货模式，是本文要探讨的主要问题。北京作为超大型城市，住宅社区种类众多，既有高档豪华全封闭社区，也有20世纪60年代就存在的老旧社区，这些社区的零售业态五花八门，造成了基于社区商业建设终端物流体系的现实困难。本文将住宅社区分为高档社区、中档社区、普通社区和老旧社区，在不同社区的管理水平和模式下，探寻与之相匹配的终端物流模式。

高档社区

（一）高档社区特点分析

物业大管家模式。此类社区房屋单价远高于周边普通住宅，社区密度低，户型较大，住户数量相对较少，私密性极高。此类社区的物业费较高，每平米物业费普遍在5元以上。北京银泰中心的物业费高达10元/m2，物业能够为业主提供大管家模式的物业服务，并且能提供个性化的物业服务。物业公司的整个经营活动是以业主满意度为标准，从业主的角度来分析业主的需求，做到全面尊重和维护业主的利益。因此，此类社区的物业被称为大管家。

社区全封闭。此类社区业主私密性要求极强，以北京银泰社区为例，业主多为社会成功人士，有极强的保护个人隐私需求，社区全封闭管理，出入社区及电梯均需要密码，外部人员进入需要严格的登记制度，快递员无法出入。

（二）与高档社区相匹配的终端物流模式

鉴于以上特点，高档社区应优先使用物业代收代发作为社区终端物流模式。另外，如果是规模较大的高档社区，为了缓减物业代收发快递的工作压力，物业可本着方便业主取货的原则，在社区单独开辟一块区域，与电子商务、快递企业或者速递易之类的第三方公司合作设立快递智能柜，作为物业代收代发快递的辅助，两种模式相结合为社区业主服务。

物业代收模式为主。一是物业有意愿承担此项任务。高档社区的物业就是大管家模式，以“业主”为本，可以为客户提供诸多特约服务，只要业主提出要求，物业通常不会拒绝，会想方设法替业主完成。以北京银泰社区为例，某些业主为著名影星，出于保护隐私的目的，此类业主如果需要收发快递，是不愿意透露真实姓名和住址等个人信息的，就会全权委托给物业来完成。二是后续事宜容易协商解决。高档社区由于业主数量少，物业费用贵，物业对每位业主都很熟悉，关系也很融洽，时刻准备为业主排忧解难，物业也不会为几件快递再单独向业主收费。物业代收快递后，会认真为业主验收货物，亲自为业主送货上门，这就大大减少了货损的概率，并且还能为客户提供代发快递的服务。如果出现货损现象，由于物业了解此快递的来龙去脉，也容易找出症结所在，更容易协商解决后续问题。

快递智能柜模式为辅。如果是规模较大的高档社区，超大超重的快递可以由物业代收代发外，社区业主的大多数快递都属于中小件，物业可以和电子商务、快递公司或者速递易等智能快递柜公司合作，在社区内安装智能快递柜，可以节省物业的人力成本和时间成本。同时，物业还可以在智能柜上投放适合社区业主的广告，以获得额外收入，这样的合作才能持续并长远发展。因此，高档社区终端物流模式构建如图1所示。

中档社区

（一）中档社区特点分析

物业服务意识较强。目前，有配套电梯的中档社区的物业费通常在3元左右，与高档社区相比，住户密度加大，业主数量大大增加，物业的服务意识还是较强的，但无法与高档社区高端物业的大管家服务水平相比。

社区封闭度较高。此类社区基本全封闭管理，出入社区需要门禁卡，外部人员进入需要登记，快递员不能随意出入。某些社区大门出入自由，但进入楼门需要门禁，快递员需要在楼下等待取货。

社区商业业态较全面。本次调研的东城区花市街道南里社区，为规模较大的中档社区，住户数量多，周边的社区商业业态较全面，包括便利店、餐饮店、银行、药店、废品回收、房屋中介甚至大型连锁超市等众多零售业态。

（二）与中档社区相匹配的终端物流模式

与高档社区相比，中档社区不能仅靠物业解决终端物流的衔接问题。需要各种终端物流模式通力协作来解决社区“最后一百米”的困境。

物业代收模式。在调研中，少部分中档社区中的物业是帮助业主代收快递的，不过货到付款的货物不可以，货物过大过重也不可以。不过，也有多数社区的物业以人手不足、空间不够为理由，拒绝为业主代收快递。

便利店合作代收模式。中档社区通常都有配套的100m2以上的连锁便利店，比如好邻居、京客隆、7-11连锁便利店等。快递企业与这些便利店合作，实现货物的集中接收，业主可在方便的时间提取货物，这也是解决终端物流困境的一种模式。

投放快递智能柜。封闭性较高的中档社区可以安装智能快递柜，比如速递易等第三方企业，可与物业合作进行管理，社区住户可通过短信提供的密码，在24小时免费储存期限内取件。

中档社区种类多，各社区具体情况不一，单一模式无法解决社区终端物流困境，只能根据社区特点，多管齐下，多方合作，共同为社区消费者构建方便快捷的终端物流模式，中档社区终端物流模式构建如图2所示。

普通社区

（一）普通社区特点分析

物业服务意识一般。此类社区物业费较低，以弘善家园为例，社区全部为高层塔楼，物业费1.1元/m2左右，物业只满足社区的日常基本需求，业主平时的小维修、换配件都需要单独交费。此类大型社区物业空间不够，人手不足，一般不会帮助代为收发快递。因此，此类社区物业代收方式不可行。

社区封闭度较差。此类社区除了少数管理较好以外，大多数社区封闭度较差。以弘善家园为例，通常为两三个楼共用一个大门，大门和单元楼门都无门禁，外部人员完全自由出入，社区内人员众多，构成复杂，卫生和治安状况都较差，快递员一般可以做到直接上门投递。

零售业态较全面。此类超大型普通社区，密度大，人口多，社区周边业态较为全面，包括便利店、餐饮店、药店、蔬菜水果店以及干洗店等，其中餐饮店所占比例最高。以弘善家园为例，开设有京客隆连锁便利店，经营面积在200m2左右。

（二）与普通社区相匹配的终端物流模式

与便利店合作。大型普通社区若有100m2以上的连锁便利店，快递企业应优先与连锁便利店合作，实现货物的集中接收，业主可在方便的时间提取货物，这是普通社区解决终端物流困境的一种模式。

社区共同配送站模式。针对超大型普通社区，网购人数众多，快递数量多，快递企业可以考虑在政府协助下建立社区共同配送站来应对“最后一公里”配送难题。以天通苑、回龙观大型社区为例，众多快递企业可在政府协助下合理选址，建立社区统一调配中心，统一计划，统一协调，整合社会现有资源，实现共同配送。

社区便民综合服务站。针对大规模人口的普通社区，可以考虑建立社区便民综合服务站，在政府协助下，将蔬菜水果、日常用品、废品回收以及简单维修等功能集成合一，为社区居民服务。服务站可以拓宽业务，与电子商务和快递企业进行合作，代收发快递，成为北京社区终端物流体系的一个分支。

普通社区种类多，规模大小不一，单一模式无法解决普通社区终端物流困境，只能根据社区特点，多管齐下，多方合作，为社区消费者营造方便快捷的终端物流模式，普通社区终端物流模式构建如图3所示。

老旧社区

（一）老旧社区特点分析

物业服务意识较差，甚至很多无物业管理部门。以龙潭北里社区为例，紧邻龙潭湖公园，在很多老旧社区中，环境不错。不过，本社区没有物业公司进行管理，居民也无需缴纳物业费。社区居委会负责管理日常清洁、垃圾等日常事务工作，住户只需每年交纳很少的日常清洁和垃圾处理费用。因此，老旧社区的终端物流模式无法做到与物业合作代收。

社区封闭度较差。这些老旧社区基本全开放，龙潭北里社区在几年前进行升级改造，安装了单元门锁，但因为住户人员较杂，很多单元门禁被大量破坏，外来人员可以随意出入，快递员通常可以直接上门投递。

社区商业业态较单一。老旧社区周边商业较落后，以龙潭北里社区为例，零售业态通常以夫妻小店为主，包括餐饮店、药店、蔬菜水果店以及干洗店等，其中餐饮店所占比例最高，除餐饮业外，很多小店甚至不足20m2。老旧社区缺乏管理较好的连锁便利店，以家庭小卖店为主。

无法安装快递智能柜。老旧小区很多为20世纪90年代前各单位所建职工住宅，以龙潭北里社区为例，60岁以上老人居住比例很高，老人多，意味着网购消费人群少。而且，该小区由于没有物业，社区完全开放，外部人员出入完全自由，即使安装了快递智能柜，缺乏人员的有效管理，加上利用率一般，也很快会被弃用。

（二）与老旧社区相匹配的终端物流模式

基于老旧社区的以上特点，此类社区适合采用以快递员上门直接投递为主，社区小卖店代收模式为辅的终端物流模式。

上门直接投递。老旧小区通常完全开放，人员出入完全自由，单元门锁也被大量破坏，快递员通常可以直接上门投递。若一次投递不成功，可以与小卖店协商代收快件。

与小卖店合作。很多老旧社区没有连锁便利店，大多以家庭经营的小卖店为主。快递公司可以考虑和小卖店合作，代理中小件快递的收发货工作。小卖店基于人流量增加可能会带动销售量的考虑，会同意与快递合作。不过需要就货物拿错、货物损坏等后期可能出现的问题，有完备的协商解决措施，并尽量有书面协议，否则无法形成长期合作关系。

鉴于老旧社区人员出入自由，且很多社区为6层以下板楼，住户密度并不算高，因此老旧社区终端物流模式构建如图4所示。北京社区种类众多，将社区分为四种，还远远不能涵盖北京的社区类型，这也是构建北京终端物流体系的难点所在。

参考文献：

1.杨聚平，杨长春，姚宣霞.电商物流中“最后一公里”问题研究[J].商业经济与管理，2014（4）

2.王艳.社区“最后一公里”末端配送模式探析[J].北京财贸职业学院学报，2015（2）

3.王艳.社区商业业态与终端物流对接分析[J].商业经济研究，2015（25）