闫 斐

山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030006



浅析房地产开发企业的出路

闫 斐

山西财经大学公共管理学院，山西 太原 030006

我国正处于社会转型和经济发展方式转变的关键时期，解决好人民群众切身利益的住房问题就显得尤为重要，安居一直是人类生存最基本的需要。本文简要分析房地产企业和保障房建设存在的问题，房地产开发企业与住房保障结合的必要性，及二者结合的优势和建议。

房地产企业；保障性住房

近年来，我国房价居高不下，各地出台限购政策，房屋出现供过于求的情况，库存量增加，尤其是三、四线城市，房屋的存量继续加大，给开发企业的持续发展形成严重影响。同时，房价越来越高，人民群众的买房压力越来越大。因此完善住房保障体系是解决当前住房供需矛盾的一个重要途径。

一、房地产开发企业与住房保障结合的必要性

为了控制房价，政府实施了一些宏观调控政策，尤其，2016年，各地又加强之前的限购政策，来抑制过快增长的房价。可以看到，政府对房价调控的政策越来越严厉，而且国家积极推进保障性住房的建设，一些实力较弱的房地产企业更容易出现困境。同时房地产业开发周期长、资金回笼慢的特点，进一步推高了企业的财务风险。由于政府出台限购政策，在一定程度上，有效的打压了投机性买房的需求，而且有部分消费者对限购有预期，持观望态度。同时，房地产企业商品房库存量高，使得企业不能再按照过去滚动开发的模式继续发展，需要寻找战略转机。国家每年都在增加保障性住房的建设，保障性住房保障的对象是中低收入群体，政府在保障性住房建设中出现很多问题，如资金短缺、结构不合理，但是房地产企业有大量存量房，建设房屋经验足，可以和政府合作，双方优势互补，建立更为合理的住房体系。

二、房地产开发企业与住房保障结合的优势

(一)解决资金压力

房地产企业与政府合作开发保障性住房，房地产企业会得到政府的支持，不需要用高额的价格拿地，现在房地产企业在拿地时，投入的资金量非常大。不需要作为资金的提供方，而是作为服务的提供方。这样，房地产企业前期投入时，对资金的需求量较少，可以有效的缓解其资金压力。

(二)缓解融资压力

房地产企业与政府合作开发保障性住房，和商业建设项目相比，贷款审批更容易，效率高，贷款渠道多。同时，此类项目会吸引更多的第三方投资者，第三方投资者也能为项目提供资金，房地产企业不需要投入大量的资金，融资需求也会有所下降，不再需要大量的高息贷款，可以降低房地产企业的负债比例，降低开发成本，缓解融资压力。

(三)项目风险低，利润有保证

目前，保障性住房的利润较低，很多房地产企业都不愿意开发，但保障房供应群体明确，需求量较大，因此项目的风险小，利润稳定。房地产企业在开发保障性住房时，开发企业前期投入的资金较少，主要角色是服务的提供方，这样房地产企业可以利用保障性住房项目的开发来获得更多的利润，同时降低企业的风险，构建良好的项目配置风险组合。

(四)企业与政府建立良好关系

房地产企业建设保障性住房获利的同时，也是在履行社会责任。我国房地产的企业社会责任水平较低，仍处于起步阶段。虽然保障房的建设近两年来已明显提速，年度任务也都超额完成，但是参与住房保障工程建设的企业数量有限，所以，房地产企业积极参与保障性住房项目，有利于提高企业声誉，并能巩固其与政府的关系，为后期开发打下良好基础。

三、房地产开发企业与住房保障有效结合的建议

(一)确立全面的监管体系

目前我国的住房市场监管中，缺乏有效的监管主体，政府监管存在漏洞，市场监管有待加强，第三方监管力量薄弱。因此，要明确政府的责任，制定切实可行的惩罚机制，并严格执行，细化监管内容，做到能有效监督、能发现问题、能查处。同时，相关的工作人员要定期进行业务培训。以及政府要积极引导市场监督，支持居民监督保障房在分配上是否有不公平公正的行为。所以，要建立保障房档案系统，建立档案信息数据库，可以及时查阅入住居民的条件是否符合要求，做到信息透明。

(二)建立长效保障机制

房地产开发企业与政府合作开发保障性住房时，要坚持“面积合适、功能全，环境美”的原则，做好保障性住房的规划选址，对公共配套设施和公共服务设施要早日规划，方便群众的日常生活。建立好长效保障机制，可以把商品房和保障房结合起来建设，这样可以有效的解决保障房配套设施不健全的状况，同时完善保障房配建方面的法律法规，如法律中规定配建比例。

(三)完善房地产信息系统

完善房地产信息系统，推进房地产信息公开化。房地产信息的公开化对于住房市场的理性健康发展极为重要。建立政府公益性房地产信用信息系统，并及时公开发布与共享机制。尽快实现住房产权的统一登记并联网，有利于房产产权信息的公开化和网络查询。完善的房地产信息系统有利于政府监管房地产业，也有利于房地产的发展，及时了解房地产的供需状况，缓解供需矛盾，同时有利于房地产企业的战略规划。

(四)拓宽筹资渠道

保障房项目开发周期长，资金回笼慢，成本高、投入大，这就意味着房地产企业需要更多的资金，但是现在我国保障房投资主要是财政支出，还有一些房地产企业投资，直接投资保障房的渠道仍然较窄，筹资渠道仍需要拓宽。可以鼓励更多的机构和房地产企业参与到保障房的建设中，把信托基金、债券等资金投入到保障房的建设中，拓宽保障房的筹资渠道。同时，要加快对住房公积金中心的改制进程，建立正在意义上的政策性住房金融支持体系。建立保障房建设和消费融资的增信体系，引导商业性资金支持保障房建设和消费。

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