代 岱

（100040 北京市保障性住房建设投资中心 北京）

“房地产法新型疑难案件”研讨会综述

代 岱

（100040 北京市保障性住房建设投资中心 北京）

房地产案件在近些年成为法律纠纷中的一项难点，其中有许多疑难案件产生，针对这些疑难案件，相关的研讨会自然也随之召开。本文将从研讨会的讨论重点入手，加入司法实践中的实际案例，对这些疑难案件进行分析研究。房地产案件的研究有助于房地产行业的蓬勃发展，也是我国法律法规逐渐完善的一个过程。

房地产；研讨会；法律案件

1 现今房地产法疑难案件重点

1.1 概念辨别问题

房地产法中有许多新名称，这些新名称的概念在逐渐确定的过程中，难免会出现模糊化以至于在发生房地产法案件时，问题在于双方对案件的性质定义出现分歧，此时就需要依据法规，对案件的性质进行正确定义。如一案件内容为甲方为房地产开发企业，获得了项目用地之后因为资金方面的缺陷而无法独自开发，因此与乙方签订《房屋代建合同》，协定共同开发，后双方就开发又签订了《商品房预售合同》[1]。由此，在之后双方发生纠纷后，甲方认为这是房屋代建合同的纠纷，但是乙方则认为问题出在商品房预售合同上。对于案件重点的定义不同，在审判的过程中参照的法规也会变化，自然会影响最终的结果，所以必须在进行案件审判之前就对案件的性质进行正确定义。就这一案件，研讨会给予的意见是应当关注代建关系是否结束。如果双方在签订两份合同之后在进行交易的过程中有明显的商品房买卖意义，则代建关系可以判断终止，此案件应当为商品房预售纠纷。且参照最高人民法院对新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案件的判决，当案件中代建的一方成为建立项目的土地运用权人和建立房屋的一切权人的时候，代建的关系才得以成立。如果不然，则代建关系可以判定终止。

1.2 合同有效性问题

房地产的有关案件，势必会涉及到双方签订的合同问题，甚至大部分案件都是就合同上列举的条目是否有效作为论点。其中有的无效合同条约是因为与国家规定的法规相悖，如某一司法实践案件中的问题：甲方与乙方签订《商品房买卖合同》，对在规划立项时明确规定为企业自用不得对外交易的商铺签订了合同，当时该地区虽然进行了商铺可以进行交易的探讨，但是并没有纳入正规法规中。嗣后，甲乙双方发生合同纠纷，甲方认为商铺并不属于流通范畴，因此这项合同应当无效。研讨会的专家就此做出判定，认为甲方的观点应当得到肯定，因为我国对于土地的规划具有非常严格而且明确的管制制度，甲乙双方签订的合同违反了国家法规，自然得不到国家法律的保护，属于无效的合同。

另外还有合同无效是因为合同中没有对一些特定的概念或者交易物品做出正确的规范，导致合同针对的目标模糊化，所以合同也属于无效合同。如司法实践中出现过类似的问题：甲乙双方在签订的《商品房买卖合同》中，就乙方所购买的甲方开发的商铺方面，在合同中并没有明确指出商品房的具体图样，只有面积数据，而且在进行实地考察后，发现合同中所描述的位置上并没有甲乙双方合同中描述的商铺，而是在附近地区存在商铺。因为合同上的描述物出现差异，所以甲乙双方发生了合同纠纷[2]。研讨会专家对此做出的判定是，案件的判定重点应当放在合同是否有效方面。我国的合同法中有一项规定，指明买卖合同中必须要有非常明确的交易物，而且对交易物要有确切的标记，如果不能确切标记交易物，那么合同就无法成立。通常情况下确切的标记可以看作为房屋与土地基本情况都已经确定。所以此案件中对于房屋并没有确切指定，而且在该位置也无法找到合同描述中的交易物，因此该合同属于无效合同。

1.3 合同无效之后的责任判定

当合同被判定无效之后，发生纠纷的双方因为合同无效，所以合同中规定的内容自然作废，这时还需要对双方的责任进行判定，否则无法对案件做出合理的终结。如司法实践中有一案例：甲乙双方签订了《商品房预售合同》并且相关款项已经全部结款，此时发生了合同纠纷，合同被判定无效，那么此时双方因合同无效产生的损失应当如何判定？研讨会的专家认为，合同的无效是签订合同的双方共有的责任，因此合同无效产生的损失也应当由签订合同的双方共同承担，我国的《中华人民共和国合同法》中也有相关规定，第五十八条曾明确规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，当合同被判定无效之后，合同双方应当共同承担损失。

2 研讨会解决案件的重点

是否违反法规：

我国对于房地产方面的发展一直给予高度的关注，在近几年房地产飞速发展的情况下，自然对于这方面的法规制定也给予了高度的关注。虽然我国的房地产法律并不算完善，但是也是在蓬勃的发展当中，因此在研讨会上，对许多疑难案件的研讨重心都放在了是否违反我国的相关法律上，如同上文中提及的司法案例，有许多案例中，判定合同违反法规的时候，就宣布了合同的无效，无论对于判定案件还是分析案件，都是非常重要的一步。虽然许多疑难案件的双方矛盾点不同，但是可以追根溯源，从源头上对合同的有效性进行判定，能够解决相当一部分的疑难案件[3]。研讨会自然也在这方面做足了功夫，对于各项法规做了充分的研究，特别是时间正好卡在两种法规变动之间的案件，这类案件就应当以案件发生时的法规进行判定，如果法规对于这类案件的判定有特殊规定，则按照特殊规定进行。

3 结语

房地产疑难案件的判定有几个重点，比如概念辨别问题、合同有效性问题以及合同无效之后的责任判定，这些问题不仅是研讨会的重点，也是近些年疑难案件中出现频率较高的案件。在解决这些案件的时候，需要严格参照我国的相关法律法规，案件首先不能出现违反法律内容。正确解决这些案件，有助于完善我国的法律法规，促使房地产行业蓬勃发展。

[1]庄建伟.“房地产法新型疑难案件”研讨会综述[J].法制与社会.2013(19):94-96

[2]施海智.试论房地产法学学科体系的构建[J].今日南国(中旬刊).2010(12):103-105

[3]许宪春,贾海,李皎,李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学.2015(01):45-47