宏皓

2017中国楼市泡沫会不会爆发？2017年房价会下跌吗？海外房地产投资如何维持高保值性？

今年国庆期间全国20多个城市相继出台的房地产调控政策堪称“史上最严”，其严格并非体现在政策本身的力度，而是体现在落地执行，这一轮房地产调控和过去不太一样的是，过去基本上是中央发布一个全国的调控政策，然后各地蔓延开来。这一轮各个城市出台的政策都不太一样，的确是“一城一策”，而且各个城市也在持续“打补丁”，把一些内容继续深化和深入。

而上海近期对房地产金融市场采取了较为严厉的调控政策，尤其是住房信贷不断趋紧，以遏制非理性的购买需求。11月3日，《关于切实落实上海市房地产调控精神，促进房地产金融市场有序运行的决议》（简称《决议》）发布，具体措施包括：审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定；防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

笔者认为，在上海市市场利率定价自律机制作用下，《决议》对各商业银行具有较强的约束力度，预计上海的住房信贷管控将不断趋紧。这对购房贷款的擦边球行为将形成明显遏制。此外，之前商业银行在房贷业务中灵活开展的“接力贷”、“合力贷”等，被部分银行叫停。这将进一步制约购买力有限的人群。也将进一步为房地产市场降温。

近日，杭州连夜发布消息，11月10日起，实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。

为贯彻落实国家房地产市场调控要求，进一步促进房地产市场平稳健康发展，在前期限购以及上调住房公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例的基础上，经杭州市政府研究决定，自11月10日起，杭州进一步实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。同时中国人民银行杭州中心支行、浙江银监局指导浙江省市场利率定价自律机制决议，进一步调整杭州部分区域差别化住房信贷政策，上调商业性住房贷款首付比例。

在信贷、限购和提高首付等组合拳作用下，调控效果进一步显现，市场成交进一步萎缩。数据显示，11月首周，各地新房和二手房市场整体成交量环比均有所回落，且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致。这表明22个城市的政策收紧已令全国主要城市市场都受到影响。40个城市数据显示，11月第一周新建住宅成交面积环比下降10%。一线、二线、三四线城市均有所回落，降幅分别为15%、7%、15%。

出台调控政策的城市整体新房成交量环比下降9.7%，约七成城市成交量环比回落，降幅较大的城市包括厦门、惠州、苏州等。非调控城市整体新房成交量环比下降9.4%，同样约七成城市成交量环比回落，降幅较大的城市包括襄阳、温州、常州等。

二手房市场成交量在11月第一周整体走低。21个城市二手住宅成交面积环比下降7.6%。其中，苏州、厦门、北京等地降幅较大。自10月初多个城市实施调控以来，二手房市场成交水平明显回落，整体价格涨幅逐步收窄。

根据二手住宅价格指数，10月除成都外，其他七大主要城市的价格指数环比涨幅全面收窄。其中，对市场反应最为敏感的深圳价格指数环比大幅下跌4.2%，跌幅为历史第二。今年3·25新政后，深圳在4月一度出现房价下跌。但此次调控后的10月跌幅明显高于4月水平。随着多地二手房成交量持续下滑，预计后市房价走势将进一步回落。

房地产是中国经济的支柱产业、先锋产业、主导产业、基础产业，任何产业无法代替房地产业，57个相关产业与对中国经济增长的贡献率等作用。房地产同中国经济发展、地方与国有企业债务、银行与金融系统安全、地方经济及财税收入与基础设施、城镇化、家庭财产安全、产业结构调整有着密切和直接的关系。

2017中国楼市泡沫会不会爆发？2017年房价会下跌吗？其实，房价是在阶段性涨幅下跌和反弹间来回徘徊，房价在2012年涨幅下跌，2013年有明显反弹，2014年又一轮下跌，2015年-2016年又反弹。其后还会有一轮下跌，市场将最终在2017年或2018年触底上涨反弹。2017年这个坎，房价到底会不会暴跌？不要指望房地产税开征与商品房库存及央行全面收紧房贷、经济转型与改革完成去降房价，其实从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产不可能在2017年崩盘，房价不可能在2017年下半年出现全面下滑。因为房地产是我国国民经济发展的支柱产业，也是中国经济增长的稳定器。

那么，2017年国内房地产走势将会如何？与2016年全年全国合约销售额预测同比增长约25%的高基数相比，预计2017年全年全国合约销售额会与2016年持平或略有下降。在2016年9月及10月大中城市收紧调控措施之后，销量将小幅下降，但该下降在一定程度上会被这些城市的低库存造成的房价温和上涨所抵消。同时，如果2017年大中城市房价继续大幅上涨，政府可能会进一步收紧调控措施。

2017年降温年的高位盘整、降火降温；2018年见底年的探底筑底、复苏回暖。过去六年的短周期，中国房地产市场实现了由低迷到繁荣的逆转周期，背后主要力量不是市场决定资源配置，不是供求决定房价，是计划经济体制与非市场化的政策因素主导中国楼市发展趋势，决定房价走势。毫无疑问，如果制度与政策不改革、不开放、不进行市场化，依然是计划经济体制与非市场政策及政策决定资源配置，中国房地产市场依然会再次逆转，房价重新进入上涨通道的短周期。

国内房地产市场高烧难退，而值得一提的是，国人对于房产的偏执也影响到了国外，海外买房潮涌现。人民币汇率跌破了6.7心理关口，创下了6年新低。人民币“跌跌不休”，放在银行的钱在慢慢蒸发，投向楼市的资金正逐步撤离，被限制了手脚的中国“投资客”们将目光进一步转向了海外房产。事实上，海外置业并非新兴投资。

在当前中国经济进入增势放缓“新常态”，人民币持续贬值的大背景下，海外投资置业已经成为新中产阶层财富保值的最佳选择。高达80%的高净值人群有海外投资需求，而地产成为最为热衷的海外投资标的，目前占海外投资比重最大，超过四成。长期以来，房地产一直是高净值群体抵御通胀的最佳投资工具之一。

海外房地产投资如何维持高保值性？相对于国内的房屋产权年限，海外房产绝大多数都是永久产权，也就是业主享有该地块以及房屋的永久使用权限，同时该地块的增值能促进房屋的升值，产权优势凸显。海外房产投资没有使用年限的限制，其房屋价值永远随土地的增值而增长。

日本、英国、美国、澳大利亚都是中国人海外置业的热门目的地，光是说到日本，2015年就有数据显示，面向中国市场的某房产网站上，中国客户对于日本挂牌房产的询盘量比上一年增长191%，询盘合计总价值高达5.32亿美元。

目前，中国买家持续涌入促使多个国家重点城市房价快速攀升。国外热门区域房价已上涨至较高水平，部分甚至处于泡沫危险区，因此，供应急剧增加、利率升高或国际资本流向出现变化，随时都可能引发大幅价格回调。此外，持有、转让成本以及政策变动的不可控，也会使海外房产随时暴露在风险之中。投资者应该谨慎而为，看清风险，理性决策。